Договор найма жилых помещений

Что касается прав сторон договора купли-продажи жилого помещения, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи жилого помещения. Продавец имеет право требовать оплаты переданного жилья. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.¹⁷

Договор купли – продажи  недвижимости подлежит обязательной государственной  регистрации. Незарегистрированный договор  считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации  он вступает в силу с момента ее осуществления. Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции.

Для его регистрации  необходимо собрать и представить  ряд документов. Одним из необходимых  документов является справка из Бюро техничкой инвентаризации. В которой  указывается оценочная стоимость  комнаты или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения. Справка выдается обычно с выкопировкой или экспликацией, позволяющей установить местонахождение жилого помещения на земельном участке либо в составе недвижимого имущества (многоквартирного дома).

Обязательным документом для регистрации перехода права  собственности является правоустанавливающий документ на квартиру, иное жилое помещение. Это документ, подтверждающий право  собственности определенного лица (или лиц) на отчуждаемое жилое помещение. Им может быть:

- договор передачи  жилого помещения в собственность  гражданам (приватизации);

- регистрационное удостоверение,  если квартира кооперативная;

- договор купли-продажи,  если жилое помещение или его  доля куплены собственником;

- договор мены, если жилое помещение либо его доля были обменены на другое;

- договор дарения на  объект недвижимости или земельный  участок;

- свидетельство о праве  собственности в порядке наследования;

- решение суда о  признании права собственности  на жилое помещение, либо его долю, вступившее в законную силу, если право собственности было установлено в процессе судебного разбирательства.¹⁸

В справке из налоговой  инспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.

Справка с места жительства нужна для выявления перечня  лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.

В настоящее время  ситуация на рынке жилья такова, что в число сособственников  большинства квартир входят несовершеннолетние дети. Для отчуждения в какой бы то ни было форме такой квартиры требуется предварительное разрешение (справка) органов опеки и попечительства. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если в числе сособственников имеются граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Ведь субъектом гражданско-правового договора может быть гражданин, обладающий полной или неполной дееспособностью. Гражданская дееспособность в полном объеме наступает по достижении совершеннолетия (18 лет). Ранее этого возраста приобретение полной дееспособности возможно по двум основаниям: вступление в брак и эмансипация.

Более того, закон предъявляет  такие требования и к тем случаям, если несовершеннолетние дети, либо не полностью дееспособные граждане не являются собственниками жилого помещения, но являются членами семьи собственника. Таким образом, защищаются жилищные права лиц, особо нуждающихся в социальной защите.

Соответственно, справка из органов опеки дается в том случае, если в жилом помещении проживают, либо являются собственниками несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети или признанные в судебном порядке недееспособными граждане, в отношении которых установлены опека или попечительство. В этих случаях от имени несовершеннолетних до 14 лет представителями выступают их родители или опекуны, с 14 до 18 лет — с разрешения родителей сами несовершеннолетние, а в случае с недееспособными гражданами — их опекуны или попечители.¹⁹ Справки выдаются также районными организациями по месту нахождения жилого помещения.

Нарушение прав лиц, особо  нуждающихся в социальной защите, влечет безусловную недействительность договора.

Справка из управления архитектуры  требуется в случае, когда здание, в котором находится жилое помещение, представляет собой архитектурный памятник, для которого установлен особый порядок пользования.

Одним из особенных документов, который необходимо получить до оформления купли-продажи жилого помещения, является согласие супруга продавца жилого помещения на его отчуждение в случаях, когда отчуждаемое жилое помещение приобретено на совместно нажитые в период брака средства. Подобное согласие требуется и в том случае, если к моменту оформления сделки брак между супругами уже расторгнут. Основное значение здесь имеет факт приобретения жилого помещения в период брака на совместные средства. Законодательством четко определена форма такого согласия: оно должно быть нотариально удостоверенным. В тексте договора продажи жилья должна содержаться информация, когда и кем нотариально удостоверено такое согласие.²⁰

Аналогичное согласие должен дать также и супруг покупателя —  но уже на покупку жилого помещения. Это понятно — ведь деньги, на которые приобретается жилое  помещение, также являются общей совместной собственностью супругов.

При отсутствии у кого-либо из участников договора супруга, который  мог бы претендовать на совместно  нажитое имущество, об этом также  должна содержаться в тексте договора соответствующая информация, исходящая от лица, отчуждающего жилое помещение либо приобретающего его.

Справка об отсутствии задолженности  по коммунальным услугам необходима покупателям жилой площади, если они хотят быть уверены в том, что им не придется платить в ЖЭУ  или энергосбыт за бывших собственников.

Личность сторон по общему правилу устанавливается на основании  паспорта гражданина РФ. В случае отсутствия паспорта принимается временное удостоверение личности граждан Российской Федерации, которое выдается взамен утерянного или испорченного паспорта паспортно-визовыми службами по месту нахождения жилого помещения. Справки формы № 9, выдававшиеся ранее, утратили свое значение, хотя и встречаются у граждан до сих пор.

Личность представителя  продавца (и покупателя) дополнительно  должна быть подтверждена доверенностью на совершение сделки купли-продажи.

Личность ребенка и (или) его законного представителя  устанавливается на основании паспорта, свидетельства о рождении ребенка  и других документов, бесспорно подтверждающих личность.

Если законным представителем являются усыновители, которые не записаны в качестве родителей в свидетельстве о рождении, органу государственной регистрации сделки продажи недвижимости, должно быть представлено свидетельство или решение суда об усыновлении.

От опекунов, приемных родителей требуется соответствующее удостоверение или постановление органов опеки и попечительства о назначении опеки (попечительства) либо договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью.

Если в качестве представителя  выступает руководитель учреждения, являющегося опекуном (попечителем) ребенка, необходимо представить удостоверение руководителя учреждения, справку о нахождении ребенка на полном государственном попечении.²¹

Когда стороной в договоре купли-продажи жилого помещения  выступает юридическое лицо, необходимо представить его учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ о назначении (избрании) исполнительного органа, доверенность на представителя.

В случае сомнения относительно подлинности документа органу юстиции следует отложить совершение регистрационного действия и истребовать дополнительные подтверждения от компетентных органов либо иным образом проверить личность.²²

Для освободившихся изолированных  жилых помещений в коммунальных квартирах гражданам необходимо представить:

а) заявление о приобретении в собственность по договору купли-продажи  освободившегося изолированного жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними  членами семьи нанимателя (арендатора, собственника) жилого помещения, включая временно отсутствующих;

б) справку из жилищно-эксплуатационной организации об освобождении жилищного  помещения в данной коммунальной квартире.

Для заключения договора купли-продажи по остальным жилым  помещениям граждане и юридические  лица представляют в "Управление" только заявления.

 

2.2 Форма договора купли-продажи жилого помещения

 

Требования законодательства к сделкам с жилыми помещениями  сформулированы главным образом  применительно к форме сделки и ее государственной регистрации.

В отношении формы сделок с жилыми помещениями следует отметить, что предписывается письменная форма, причем требуется составление единого документа, подписанного сторонами.

В отличие от общих  правил, регламентирующих последствия  несоблюдения простой письменной формы  сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи жилого помещения, влечет его недействительность.

Договор продажи жилого помещения не нуждается в нотариальном удостоверении.

По законодательству, действовавшему ранее, договоры купли-продажи жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (ст. 239 ГК 1964 года).

Однако введение государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.²³

Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашего законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил о государственной регистрации.

В то же время согласно статье 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариально удостоверена.

Такое требование является для контрагента обязательным, и  нарушение его приведет к недействительности соответствующего договора.

 

2.3 Государственная регистрация

 

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возложил на Министерство Юстиции  России координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации  прав, правовому контролю за деятельностью  учреждений юстиции, разработке методических материалов по ведению государственной регистрации, а также назначению и освобождению от должности регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правил ведения Единого государственного реестра, обучению и повышению квалификации работников системы государственной регистрации.

Установлены организаций, занимающихся деятельностью по регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Ими являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества.

Законом о регистрации  определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации  прав и сделок с недвижимостью, к  которой относится следующее:

1. Проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Эта проверка осуществляется специальными должностными лицами - регистраторами прав.

2. Проверка наличия  ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

3. Государственная регистрация  прав.

4. Выдача документов, подтверждающих государственную  регистрацию прав.

5. Выдача информации  о зарегистрированных правах.

Государственной регистрации  подлежит как сам договор продажи  жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.²⁴

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с  моментом перехода права собственности  на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

На фоне участившихся случаев махинаций на рынке жилья, увеличилась и потребность граждан  в правовой защите их интересов. Можно  сделать вывод, что сегодняшнее законодательство не обеспечивает полной защиты граждан от посягательств на свое недвижимое имущество - жилье. На деле, все правовые процедуры договора купли-продажи жилья соблюдаются не всегда.

Очень часто, никаких  письменных договоров не подписывается и все отношения строятся исключительно на доверии обеих сторон. В таком случае, восстановление нарушенных прав является очень тяжелой, а иногда и непосильной задачей и вся правовая помощь выливается в совет: не связывайтесь с незнакомыми людьми. Это, конечно же показывает несовершенство защиты прав граждан.

Из данной работы следует, что строгое соблюдение формальных правил заключения сделок с жильем хоть и не дает стопроцентной гарантии и страховки от возможного обмана, но существенно облегчает восстановление нарушенных прав.

Разборчивость и осторожность в выборе фирм-посредников для  совершений сделок купли-продажи жилья  также является условием, обязательным для неукоснительного соблюдения.