Договор найма жилых помещений

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение………………………………………………………………………….3

1. Понятие договора  купли-продажи жилого помещения…………………….6

1.1 Предмет договора  купли-продажи жилого помещения…………………..6

1.2 Существенные условия договора…………………………………………..8

1.3 Цена в договоре купли-продажи жилого помещения…………………….13

2. Права и обязанности сторон…………………………………………………17

2.1 Процедура заключения договора…………………………………………..17

2.2.Форма договора купли-продажи жилого помещения…………………….24

2.3 Государственная регистрация……………………………………………..25

Заключение………………………………………………………………………28

Библиографический список…………………………………………………….30

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Данная  работа посвящена достаточно актуальной на сегодняшний день теме – договору купли-продажи жилого помещения. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас.

Учитывая высокую стоимость  жилой площади, сумма заключаемых  сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

На рынке жилья активно  действует криминальный бизнес. Используя  юридическую неосведомленность  граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них  условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

Договор купли-продажи  жилого помещения является наиболее распространенным. Очень часто в  эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи  жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

Задачи  работы:

Определить и указать  проблемы, возникающие по договору купли-продажи жилого помещения. Некоторые  из них я рассмотрю во введении:

- Несоответствие передаваемого объекта описанному состоянию.

- Занижение реальной цены договора, для уклонения от уплаты налогов, что влечет собой расторжение договора. В последствии становиться сложно доказать сколько стоил объект на самом деле.

- Сложность при необходимости совершения сделок в случаях, возникающих с участием лиц, официально не признанными умершими или безвестно отсутствующими.

- Совершение незаконных сделок по доверенности, выдаваемой собственником агентству недвижимости с целью упрощения процедуры, например, продажи квартиры.

- Несоответствие форм собственности жилья и земли, на которой оно находится.

- Отсутствует обязанность владельца приватизировать жилье при совершении обмена.

Цель работы:

- Определить и указать пути решения вышеописанных проблем. Рассмотреть предложения по совершенствованию законодательства в данной области. О чем подробнее будет написано в заключении.

Кроме того, в своей  работе я рассматриваю понятие договора, его существенные условия, права  и обязанности сторон, процедуру  заключения данного договора и форму договора купли-продажи жилого помещения.

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в сфере изучения купли-продажи жилых помещений.

Предметом исследования является купля-продажа жилого помещения.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные и частнонаучные методы.

К общенаучным методам  исследования можно отнести методы анализа, синтеза, индукции, дедукции, аналогии, формально-логический метод.

К частнонаучным методам  исследования относится, прежде всего, формально-юридический метод. Он включает в себя: а) описание норм права; б) установление юридических признаков определенных явлений; в) выработку правовых понятий; г) классификацию правовых понятий; д) установление их природы с точки зрения положений юридической науки; е) объяснение правовых понятий под углом зрения юридических теорий; ж) описание, анализ и обобщение юридической практики.

Также были использованы метод историко-правового анализа, сравнительного правоведения, метод  системного анализа и некоторые другие.

При написании данной работы были использованы учебные и  справочные издания, монографии, статьи из периодических изданий, материалы  судебной практики.

Структура работы: данная работа состоит из введения, заключения, двух глав, библиографического списка.

 

 

 

1 ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

1.1 Предмет договора купли-продажи жилого помещения

 

Договор купли-продажи  жилого помещения является одним  из видов договора купли-продажи  недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст.130 ГК).

К недвижимости относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (в юридическом смысле, конечно).

Закон может отнести  к недвижимости и иное имущество.

Специфические черты  недвижимости - прочная связь с  землей (если например идет речь о зданиях, сооружениях, многолетних насаждениях  и т.д.), особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте.¹

Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной  регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав.

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже  жилых помещении, обусловлено рядом  обстоятельств.

Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, поскольку  жилые помещения, по сравнению с  другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

В-третьих, в связи  с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений  законодательством устанавливается  ряд ограничений по их участию  в гражданском обороте.

Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.²

На основе общего определения  договора купли-продажи, данного в  ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

1. По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.³

2. Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

3. Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст.164,ч.2.ст.558 ГК РФ).⁴

4. Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

Статья 558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой «вторичной»  купли-продажи жилых помещений, поскольку  передача государственных или муниципальных  жилых помещений в собственность  граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», а также Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».

 

1.2 Существенные условия договора

 

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ).Т.к. жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.

Категория недвижимого  имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще с начала XVIII века. Сам термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.

В советском  гражданском праве категории  недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».

Деление имущества как  объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено  в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. (ОГЗ СССР), применявшихся в этой части норм на территории Российской Федерации в 1992 - 1994 гг. Пункт 2 статьи 4 ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано. В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной традиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. По данному критерию и в силу неисчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости.⁵

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества  в специальных законодательных  актах появились понятия «недвижимости  в жилищной сфере» и «недвижимости  в градостроительстве», которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов.

Таким образом, под жилым  помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе  многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного  проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные.

Жилищный фонд, либо его  часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в  собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности  в другую в порядке, установленном законодательством.

Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части  имеет право в порядке, установленном  законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе  продавать недвижимость, если при  этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

К числу жилых относятся  следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном  доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми помещениями, и соответственно, купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостиничного типа, а также комнаты в коммунальных квартирах.⁶

Правила определения  предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим  нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.