Договор найма жилого помещения: понятие, отличительные черты, стороны

Научная и практическая новизна работы состоит в том, что с современных позиций  пред¬принята попытка комплексного анализа вопросов, связанных с регулированием договорных отношений в части найма жилых помещений.

Глава 1. Общие положения  о договорах найма жилых помещений

1.1 Понятие и сущность  договора найма жилых помещений

До принятия части  второй ГК наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществлялся путем заключения нанимателем договора найма жилого помещения с органом местного самоуправления (ст. 51 ЖК), а в домах частных собственников - путем заключения договора аренды (ст. 17 Закона о жилищной политике). Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником.

С введением в действие части второй ГК в правовом регулировании  отношений по найму жилых помещений  произошли существенные изменения. Прежде всего, наем гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников - посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма (что соответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере).

Таким образом, договор  социального найма жилого помещения  и договор коммерческого найма жилого помещения - это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.

Основным договором, с  помощью которого жилые помещения  передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.

Права и обязанности  участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует  выделить ЖК РФ. Без преувеличения  договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

Часть вторая ГК РФ несколько  по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу этот Кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам (гл. 35), и арендный или иной договор, регулируемый гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение предоставляется юридическим лицам, при этом ГК РФ оговаривает возможность его использования только проживанием граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671).

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.