Договор найма жилого помещения: понятие, отличительные черты, стороны

Сравнительный анализ договоров  социального найма жилого помещения  и коммерческого найма позволил выявить наличие 11 отличительных  признаков, которые Д.И. Рыбин сформулировал в нижеприведенной таблице [Рыбин, Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Д.И. Рыбин. – М., 2006. – С. 17.].

1.3. Субъекты  договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель.

Решение вопроса о  сторонах применительно к каждому  из типов договоров найма жилых  помещений имеет свою специфику. В роли наймодателей по договору коммерческого  найма выступают как юридические  лица, так и граждане.

Сторонами в договоре найма жилого помещения, как мы выяснили выше, являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может выступать любой  собственник жилого помещения (юридическое  лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, действующее непосредственно или через уполномоченных лиц). Нанимателем может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Как правило, в качестве нанимателя в договоре найма выступает  один человек. Но, как справедливо  заметил С.М. Корнеев, «закон указывает  и множественность лиц на стороне  нанимателя» [Корнеев, С.М. Гражданское  право / С.М. Корнеев. – М., 2004. – Т. 2. – П/т. 1.– С. 455.].

В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. При смене  собственника жилого помещения, в том  числе при переходе жилого помещения  из государственной или муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

В жилом помещении могут постоянно проживать, помимо нанимателя, и другие граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма.

Правовое положение  указанных лиц существенно отличается от положения членов семьи нанимателя в договоре социального найма, где они являются сонанимателями. В договоре коммерческого найма применена и последовательно развита правовая конструкция ответственного титулосодержателя.

Суть правового положения  постоянно проживающих граждан  состоит в том, что они не являются субъектами договора найма, в силу факта вселения наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ. В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

Замена нанимателя в  договоре коммерческого найма всегда является изменением правоотношений, так как изменяется субъективный состав, права и обязанности нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.

Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие  с нанимателем, имеют равные с  ним права, но не приравнены в вопросах ответственности. Поэтому замена нанимателя повлечет изменение прав и обязанностей у прежнего и нового нанимателя. В научной литературе случаи замены нанимателя относят к изменению правоотношения найма жилого помещения.

Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено, что наниматель и постоянно проживающие с  ним лица могут заключить между  собой соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями, и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора при солидарной обязанности должников.

После заключения договора найма и в период его действия другие граждане на правах постоянно  проживающих могут быть вселены  в жилое помещение только с  разрешения наймодателя, а также  при согласии других постоянно проживающих  на жилой площади лиц. Такое вселение допускается при условии соблюдения учетной нормы жилого помещения.

Условия о необходимости  получить разрешение наймодателя и  согласие постоянно проживающих  лиц, а также соблюдать требование о норме жилой площади не распространяются на случаи вселения несовершеннолетних детей (ст. 54-55 СК РФ).

Право следования коренным образом отличает право нанимателя жилого помещения при переходе права  собственности на него от наймодателя  к третьему лицу от права совместно  проживающих с собственником  членов его семьи. С 01.01.2005 г., согласно новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Наниматель в договоре найма может быть заменен одним  из совершеннолетних, постоянно проживающих  в жилом помещении лиц, если этого  требует наниматель и согласны другие постоянно проживающие граждане, а также наймодатель (п. 1 ст. 686 ГК).

И.В. Чечулина более 20 лет  назад предлагала в п. 1 ст. 686 ГК РФ слова «совершеннолетних граждан» заменить на «одним из дееспособных граждан» [Чечулина, И.В. Правовое регулирование  коммерческого найма жилого помещения: дис. … канд. юрид. наук / И.В. Чечулина. – М.: Московский юридический институт МВД РФ, 1999. – С. 8-11.]. Законодатель не принял это предложение. В результате существует различие в правовом регулировании замены нанимателя в коммерческом и социальном найме жилого помещения.

Замена в п. 1 ст. 686 ГК РФ слов «одним из совершеннолетних граждан» создает возможность быть нанимателем по договору коммерческого найма для эмансипированных несовершеннолетних и лиц, вступивших в брак до 18-летнего возраста.

Замена нанимателя как  стороны в договоре может произойти и при его выбытии из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи со смертью). В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется: нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающих граждан, а при недостижении согласия все становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686).

Особый круг наймодателей предусмотрен Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г. для служебных помещений, предоставляемых военнослужащим. (Положение "Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба", утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 1999 г. N 487 (СЗ РФ. 1999. N 19. Ст. 2353). Наймодателями в таком договоре могут выступать Министерство обороны РФ либо иные федеральные органы исполнительной власти, в которых предусмотрена военная служба, в лице командиров (начальников) воинских частей.

Глава II. Договор  найма жилого помещения с участием военнослужащего.

1.2. Договор коммерческого найма с участием военнослужащего

Военнослужащие РФ обладают всеми  правами и свободами, гарантированными Конституцией РФ, но с некоторыми ограничениями, связанными с особым характером возложенных на них обязанностей по подготовке к вооружённой защите РФ, необходимостью беспрекословного выполнения поставленных задач в любых условиях, в том числе и с риском для жизни. В связи с чем, им предоставляются определённые льготы, гарантии и компенсации. Определённым категориям военнослужащих (главным образом участникам боевых действий) могут устанавливаться дополнительные льготы, гарантии, компенсации (ФЗ «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998г. №76-ФЗ п.2. ст.1. Там же п.6 ст.2.).

Анализ ст. 4 ФЗ «О статусе  военнослужащих» даёт возможность  сделать вывод, что правовые и  социальные гарантии военнослужащим (в  частности право на жилище) не могут  быть отменены или снижены другими  нормативно-правовыми актами РФ иначе как путём внесения изменений и дополнений в настоящий закон.

Законом предусмотрено  предоставление жилых помещений  для военнослужащих в 3-х месячный срок (п.1 ст.15 ФЗ «О статусе военнослужащих»). В случае отсутствия указанных жилых  помещений воинские части арендуют жилые помещения для обеспечения военнослужащих и совместно проживающих с ними членов их семей или по желанию военнослужащих ежемесячно выплачивают им денежную компенсацию за поднаём жилых помещений в порядке и размерах, которые определяются Правительством Российской Федерации (п. 2 ст.15 ФЗ РФ «О статусе военнослужащих»).

На практике, в большинстве  случаев военнослужащий сам решает вопросы своего временного проживания, т.к. у воинских частей, в настоящее  время, зачастую, ощущается недостаток финансовых и материальных ресурсов для аренды жилых помещений в указанных целях.

Юридическая природа  договора коммерческого найма с  участием военнослужащего идентична  договору коммерческого найма с  участием граждан. Ему присущи: двусторонность договорных отношений, консенсуальность, возмездность. Характерной особенностью договора коммерческого найма с участием военнослужащего является компенсация ему за поднаём жилого помещения. Исходя из ст.682 ГК размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения, а, следовательно, эта плата может быть и выше гарантированного Правительством РФ уровня компенсации за найм жилого помещения.

Для выплаты денежной компенсации за поднаём жилых помещений военнослужащими необходимы следующие условия:

- отсутствие пригодных  для временного проживания жилых  помещений или общежитии для  размещения военнослужащих и  членов их семей либо не  обеспеченность по установленным  нормам жилыми помещениями, пригодными  для постоянного или временного проживания;

- желание военнослужащих  на получение денежной компенсации.

Размер денежной компенсации за поднаём жилых помещений определен постановлением Правительства РФ (Постановление Правительства Российской Федерации от 26 июня 1995 г. N 604, утвердившее Положение о порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы), приказом Министра обороны РФ "О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим Вооруженных Сил Российской Федерации" от 21 апреля 1997 г. № 150, изданным во исполнении названного Постановления. Размер денежной компенсации за поднаём жилых помещений ограничен размером договора найма жилья, но не более: в г. Москве и Санкт-Петербурге - 5 установленных законом минимальных размеров оплаты труда; в других городах и районных центрах - 4 установленных законом минимальных размеров оплаты труда; в прочих населенных пунктах - 3 установленных законом минимальных размеров оплаты труда. При условии совместного проживания с указанными военнослужащими 3 и более членов семьи размеры денежной компенсации повышаются на 50 процентов.

Денежная компенсация  выплачивается финансово-экономическим  органом по месту военной службы военнослужащего по раздаточной  ведомости за истекший месяц одновременно с выплатой денежного довольствия  за текущий месяц на основании приказа командира воинской части, в котором указывается сумма денежной компенсации, подлежащая выплате, и период, за который производится выплата.