Договор найма жилого помещения: понятие, отличительные черты, стороны

Министерство образования Российской Федерации

Международный юридический институт (СФ)

Факультет Юриспруденции

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

«Договор найма жилого помещения: понятие, отличительные черты, стороны»

 

 

 

Выполнил студент 

группы ВО 102009 
юридического факультета

Королёв Виктор Геннадиевич

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Смоленск

2011

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………….3-4           

ГЛАВА I. Договор найма жилого помещения ..............................................5

 

1.1.Понятие и предмет  договора найма жилого помещения…………………………………………………………………... 5-9

1.2. Отличительные черты договора  найма жилого помещения… 9-18

1.3. Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель…………………………………………………………………19-22 

 

ГЛАВА II.  Договор найма жилого помещения с участием военнослужащего……………………………………………….22

 

        1.2.Договор коммерческого найма с участием военнослужащего………………………………….………………22-25

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………….25

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ...............................22-23        

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Одной из основных социальных проблем современной России, которая  была и остается в центре внимания, является жилищная проблема. С сожалением приходится констатировать тот факт, что государство долгое время  было в долгу у общества за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства.

До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие нового Жилищного кодекса  Российской Федерации (далее - ЖК РФ), законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне - от инструкций до Федеральных законов).

Отсутствие единства правового  регулирования жилищных отношений  значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. Кроме того, такое положение давало почву для многочисленных злоупотреблений.

Тем не менее, сделки граждан с принадлежащим им жильем, в частности договоры найма жилого помещения, никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Сегодня для многих собственников жилья сдача квартиры внаем стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование.

Вместе с тем, на рынке  жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность  граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

Следует отметить, что современный  рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки значительно расширился. Теперь в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Актуальность темы данной курсовой работы обусловлена ее недостаточной  изученностью, а также высокой  социальной значимостью, как для  профессиональных юристов, так и  для населения страны в целом.

Целью нашей курсовой работы является исследование правового содержания договора найма жилого помещения. Для реализации этой цели в рамках курсовой работы необходимо решить следующие задачи:                                                   1. определить понятие договора найма жилого помещения;    

2. обозначить предмет договора найма жилого помещения;

3. определить субъекты договора  найма жилого помещения; 

4. указать отличительные стороны договора найма жилого помещения;                                                                                                                                          5. определить специфику договора найма жилого помещения с участием военнослужащего.   

   В качестве методологической базы исследования мы используем такие методы, как логико-правовой и системный анализ, сравнительно-правовой метод научного познания, статистический метод.

Теоретическую основу работы составляют анализ нормативной базы (в частности Гражданского кодекса  РФ, Жилищного кодекса РФ, Основ  жилищной политики и т.д.), а также учебников, статей и монографий известных российских правоведов, таких как А.Н. Болдина, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.Е. Крылова, О.В. Полозова и др.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

Глава I. Договор найма жилого помещения

1.1. Понятие и предмет  договора найма жилого помещения

Для правильного применения нормативных  актов, регулирующих жилищные отношения, важно определить, что является их основным предметом (объектом).

Договор найма жилого помещения, как отмечает                             П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение (Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: Статут, 2000. С. 47.).

Таким образом, предметом договора найма является жилое помещение. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то организациями.

ГК РФ определяет договор найма жилого помещения как договор, по которому "одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем" (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения оформился как самостоятельный  договор из договора имущественного найма. Впервые, в более или менее  полном объеме он получил правовое регулирование в ГК РСФСР 1964г. и законе «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.».  Договор найма РСФСР 1984г. объединил договор найма жилого помещения с иными жилыми помещениями.

Законодатель неоднократно менял свою точку зрения на договор найма жилого помещения и на его правовую природу. Будучи определен в гражданском кодексе РСФСР (1964 г.) как один из видов гражданско-правового договора, он, до конца так и не уйдя из текста этого кодекса, постепенно видоизменился, стал предметом регулирования иного кодифицированного правового акта – Жилищного Кодекса РСФСР (1983 г.).

Принципиальный поворот  в законодательном регулировании  жилищных правоотношений в Российской Федерации начался с принятием  новой Конституции, Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах жилищной политики».

Глава 35 Гражданского кодекса  РФ 1996г. (далее - ГК), разделила договор  найма жилого помещения на договор  найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения. Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как "договор социального найма" и "договор коммерческого найма". 

22 декабря 2004 года Государственной  Думой был принят Жилищный  кодекс Российской Федерации  (далее - ЖК РФ), который вступил  в действие с 1 марта 2005 года. ЖК РФ существенно изменил регламентацию отношений, связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма. В нем получила свое закрепление и развитие конституционная норма, в соответствии с которой жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Значительной корректировке, по сравнению с ранее действовавшим  законодательством, подверглись содержание договора социального найма жилого помещения, а также регламентация  изменения и расторжения договора.

ГК РФ, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе с тем изменил не только форму, но и содержание, четко отделив  коммерческий наем от социального. Во-первых, ГК упорядочил и почти полностью  отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Во-вторых, ГК установил ряд новых общеобязательных правил, направленных на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а так же на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора. В-третьих, ГК в основном развел в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения.

Если в качестве наймодателя  ч. 1 ст. 671 ГК РФ прямо называет собственника или управомоченное им лицо, то категорию  нанимателей из этой статьи можно  определить путем исключения субъектов, которые в силу части второй статьи не могут быть этой стороной договора, т.е. юридические лица. О том, что нанимателем может быть только гражданин, говорится в статье 677 ГК РФ и ст.60 ЖК. Пункт 5 статьи 49 ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)./ Под ред. О.Н. Садикова - М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2004.С.201.). ГК РФ наделяет нанимателя распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и др.

Статья 676 ГК РФ называет обеспечение пригодности жилого помещения первоочередной обязанностью наймодателя. Исходя из различных степеней социального значения договора социального найма и договора коммерческого найма, представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применим скорее к первому, нежели к последнему виду договора, т.к. стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение, например, предусмотрев по этому поводу особые условия договора. Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяет действие этой нормы на договор социального найма, апеллируя к жилищному законодательству (ст. 60 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения не требует нотариального  удостоверения и государственной  регистрации, но в силу обязательного  требования ст. 674 ГК должен быть заключен в письменной форме. Письменная форма договора представляет собой составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, заключающими его (или уполномоченными ими). При несоблюдении письменной формы договора социального найма жилого помещения наступают последствия несоблюдения простой письменной формы сделки процессуального характера, не влекущие недействительность сделки: в случае возникновения спора стороны лишаются права в подтверждение сделки и ее условий ссылаться на свидетельские показания, но не лишаются права приводить письменные и другие доказательства.

Коммерческому найму жилья не предшествует решение единоличного или коллегиального органа; не требуется ордера для вселения. Поскольку в случае несоблюдения простой письменной формы сделки стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, а принципы состязательности и диспозитивности гражданского процесса уравняли стороны правоотношения (кроме случаев, указанных в законе), на практике им трудно будет доказать наличие обязательств и их условий. В связи с тем, что речь идет об одном из конституционных прав граждан и судебная практика принимает в качестве доказательств возникновения и прекращения жилищных правоотношений любые без исключения фактические данные, которые могут иметь значение для правильного разрешения дела.

(Мокроусова Л.М. Договор  коммерческого найма жилого помещения. –Воронеж, 2002.).

Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что  Новый ГК на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России.

1.2. Отличительные черты договора найма жилого помещения.

Из вышесказанного следует, что ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма  жилого помещения, поэтому дает общее  определение договора найма, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В то же время он отделил коммерческий найм, с одной стороны, от социального, а с другой – от договора аренды, изменил не только норму, но и содержание отношений.

Как справедливо отметил  П.В. Крашенинников, ГК развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения [Крашенинников, П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2004. – С. 93.]. В соответствии с ГК обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.