Договор аренды и его виды

Как видим, договор аренды предприятия выделяется в отдельный  вид аренды главным образом по признаку специфического объекта: особого имущества (предприятия), передаваемого в аренду.

Однако при безусловном  определяющем значении данного критерия нельзя забывать и об объекте второго  рода – действиях обязанной стороны, составляющих вместе с первым объектом (само предприятие, передаваемое в аренду) предмет обязательства, вытекающего из договора аренды предприятия. Действия арендодателя по договору аренды заключаются не только в передаче арендатору арендованного имущества, как это имеет место при всякой аренде, он должен также уступить арендатору права требования и перевести на последнего долги, связанные с деятельностью этого предприятия. Кроме того, на арендодателя лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче его в аренду, исполнение которой предполагает совершение последним целого ряда действий, не характерных для других видов договора аренды: инвентаризация имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и т.п. И напротив, в части обеспечения условий для использования арендованного имущества по его назначению (включая проведение его капитального ремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения обязанности по совершению указанных действий на арендатора.

Поэтому применительно к договору аренды предприятия как отдельному виду аренды правильнее говорить не только о специфике объекта аренды, а в целом об особенностях его предмета, что и служит в данном случае критерием для выделения аренды предприятия в отдельный вид договора аренды.

Особенность правового  регулирования договора аренды предприятия  состоит  в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых – общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК).

Как отмечалось, квалифицирующим  признаком, позволяющим выделять договор  аренды предприятия в отдельный  вид договора аренды имущества, является специфика предмета договора, включающего  в себя, как и предмет всякого договора аренды, два рода объектов: во-первых, передаваемое в аренду предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности; во-вторых, действия арендодателя по передаче предприятия во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным имуществом, внесению платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.²⁴

Естественно, в соотношении  указанных объектов, составляющих предмет договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК ст. 132.

Несмотря то, что предприятие  как имущественный комплекс признается законодательством недвижимостью, оно представляет собой совершенно особый объект гражданских прав.

Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах, регулирующих договор аренды предприятия. Специальные правила, установленные ГК и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: продажи (ст. 559-566); доверительного управления (пп. 1, 3 ст. 1013).

Итак, объектом договора аренды предприятия является предприятие  в целом, как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам. В этом смысле, на мой взгляд, необходимо выделить две категории прав арендодателя (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (п. 1, 2 ст. 656). К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, эти права переходят к арендатору.

Вторую категорию составляют права, полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права не подлежат передаче арендатору. Причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение. В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которая определяется на основе полной его инвентаризации.

Из ранее действовавших законодательных актов нормы об аренде (найме) предприятий включал в себя ГК 1922 г., который содержал целый ряд специальных правил, призванных регламентировать особенности, связанные именно с наймом предприятий. ГК 1964 г. не включал каких-либо норм о договоре найма предприятия как имущественного комплекса, да и само предприятие не рассматривалось в качестве объекта каких-либо сделок.

В период «перестройки», законодательство об арендных отношениях допускало сдачу в аренду предприятий (ст. 16 Основ законодательства об аренде). Заслуга ГК РФ состоит в том, что он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный договор аренды имущества и предусмотрел комплекс специальных правил, в полной мере учитывающих, специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.²⁵

4. 2 Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия  считается заключенным после  достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора, с момента его государственной регистрации.

Существенная особенность порядка заключения договора аренды предприятия, отличающая его от других видов договоров аренды имущества, состоит в том, что арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия. ГК (§ 5 гл. 34) не включает правил об обязательном удостоверении состава предприятия, как это имеет место при продаже предприятия (п. 2 ст. 561 ГК), когда стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования. Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия.

Вместе с тем применительно  к аренде предприятия в ГК содержатся положения, обязывающее арендодателя предоставить во владение и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации предприятия.

Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем (в качестве приложения к договору) полного перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав арендуемого предприятия. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса.

Другое дело, что в отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору, соответствующих документов, удостоверяющих состав и стоимость имущества предприятия, передаваемого в аренду. В то же время невозможно представить, как стороны могут согласовать существенное условие договора аренды предприятия о предмете договора при отсутствии указанных документов.

Требования к форме  договора состоят лишь в том, что  договор аренды предприятия заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Законодатель ужесточает последствия несоблюдения формы договора аренды предприятия. Как известно, по общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК). В данном же случае несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).

Помимо условия о предмете договора к существенным условиям договора аренды относятся условия о размере арендной платы и о сроке аренды предприятия. По вопросу о размере арендной платы стороны должны руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения (ст. 654 ГК) Следовательно, текст договора аренды предприятия в обязательном порядке должен включать условие о размере арендной платы под страхом признания договора незаключенным. Что касается условия договора о сроке аренды предприятия, то какие-либо специальные правила на этот счет отсутствуют как в числе положений, регулирующих аренду предприятий, так и среди норм, регламентирующих аренду зданий или сооружений. В связи с этим условие о сроке аренды должно определяться сторонами при заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок.

С точки зрения целесообразности заключения договора аренды предприятия без указания срока его действия необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такого договора заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание трудоемкость заключения договора аренды предприятия, а также объем расходов, требуемых для исполнения указанного договора, представляется, что такая перспектива, вряд ли устроит стороны.

Характерная особенность  договора аренды предприятия, заключается  в том, что передача предприятия в аренду во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой арендатору прав требований арендодателя, а с другой – переводом на него долгов арендодателя, связанных с деятельностью передаваемого в аренду предприятия.

Права требования, подлежащие передаче арендатору вместе с предприятием, должны определяться в договоре аренды предприятия, их уступка арендатору осуществляется по общим правилам о цессии (ст. 382-386, 388-390 ГК).

Перевод долга требует  во всех случаях согласия кредитора (п.1 ст. 391 ГК). Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из них письменного соглашения на перевода долга явилась бы непреодолимым препятствием для передачи указанного предприятия в аренду. Поэтому законодатель предусмотрел на этот счет специальные правила об уведомлении кредиторов об аренде предприятия и наделил последних определенными правами, что в юридической литературе обоснованно рассматривается как особая форма из истребования согласия кредиторов на перевод долга.²⁶

В ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления  кредиторов и получение их согласия на перевод долга по обязательствам, связанным с передаваемым в аренду предприятием, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 657)

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи арендатору этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения арендодателем обязанности по уведомлению кредиторов об аренде предприятия.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые  были переданы арендатору без согласия кредиторов на перевод этих долгов, арендодатель и арендатор после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК).

С технической точки  зрения государственная регистрация  договора аренды предприятия как имущественного комплекса осуществляется соответствующим учреждением юстиции (регистрирующим органом) в месте регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица (ошибка очевидна: предприятие как имущественный комплекс не может быть юридическим лицом). Проведение государственной регистрации договора аренды предприятия удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале договора (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним). Одновременно  в подразд. III вноситься запись об обременении правом собственности или иного вещного права арендодателя на переданное в аренду предприятие договором аренды (п. 44 Правил), а арендатору выдается свидетельство о государственной регистрации.