Автор: Пользователь скрыл имя, 10 Февраля 2013 в 16:49, дипломная работа
Цель данной дипломной работы как в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды и его видов, а так же вопросов, касающихся его отдельных видов, их содержания, так и практическое применение данного гражданско-правового договора, анализ судебной практики и получения максимальных знаний в области договора аренды и его видов. Указанная цель определяет задачи исследования:
• Анализ понятия договора аренды и отдельных его видов;
• Рассмотрение общих положений об аренде, а также его существенных условий объектов и субъектов;
• Раскрыть содержание отдельных видов договоров аренды, в частности, договора проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовой аренды;
• Рассмотреть материалы судебной и судебно-арбитражной практики.
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. 6
1. ДОГОВОР АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) В РИМСКОМ ПРАВЕ И ПО РОССИЙСКОМУ ДОРЕВОЛЮЦИОННОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ 6
2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ 10
2. 1 Понятия договора аренды 10
2. 2 Существенные условия договора аренды 11
2. 3 Срок аренды 14
2. 4 Форма и государственная регистрация договора аренды 16
2. 5 Субъекты (стороны) договора аренды 19
2. 6 Объекты аренды 21
2. 7 Расторжение (изменение) договора аренды 23
ГЛАВА 2 28
1. ДОГОВОР ПРОКАТА 28
1. 1 Понятие договора проката 28
1. 2 Стороны в договоре проката 31
1. 3 Права и обязанности сторон по договору проката 32
1. 4 Арендная плата 39
1. 5 Разновидности договора проката 40
2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ 43
2. 1 Понятие договора применения 43
2. 2 Особенности правового регулирования 49
2. 3 Особенности аренды отдельных видов транспортных средств 53
3. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 56
3. 1 Понятие и сфера применения 56
3. 2 Особенности правого регулирования 60
3. 3 Права арендатора на земельном участке 60
3. 4 Арендная плата 62
3. 5 Форма и государственная регистрация договора 63
3. 6 Исполнение договора 66
4. ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЙ 72
4. 1 Понятие и сфера применения 72
4. 2 Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия 76
4. 3 Особенности исполнения договора аренды предприятия 81
5. ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА) 86
5. 1 Признаки договора лизинга 86
5. 2 Основные элементы договора лизинга 89
5. 3 Существенные условия и форма договора лизинга 96
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 100
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 105
При наличии разрешения МПС железная дорога заключает с соответствующей организацией (гражданином) – арендатором договор аренды вагонов. Договор аренды не может включать условие о праве арендатора на выкуп вагонов. Срок аренды вагонов по такому договору не может превышать одного года, а право арендатора на его продление обусловлено необходимостью получения согласия МПС. Арендная плата за владение и пользование полученным в аренду подвижным составом должна предусматриваться в договоре аренды на основании методических рекомендаций по определению ставок арендной платы на грузовые вагоны, утверждаемых МПС. Данным Положением регулируются и некоторые последствия ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора аренды вагонов. В частности в договорах аренды должна предусматриваться ответственность арендаторов за неочистку, несвоевременный возврат и повреждение вагонов. В случае утери железной дорогой вагонов, переданных в аренду, арендатору в течение одного месяца должен быть предоставлен другой соответствующий вагон взамен утраченного при подтверждении арендатором подлинной грузовой квитанцией неприбытия вагона или груза в адрес получателя. В остальном за пределами названных специальных правил правоотношения, связанные с арендой вагонов. Регулируются общими положениями об аренде.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).
В отличие от ранее
рассмотренных договоров
Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений в ГК подлежат специальному регулированию и квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Данный критерий отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК, имеет, на мой взгляд, ряд неточностей. Н. А. Сыродоев резонно замечает: «На самом деле юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. И при государственной регистрации прав на недвижимое имущество эти обстоятельства никак нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привязываются к конкретному земельному участку, а не вообще к земле… В ГК РФ земельные участки называются в числе объектов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится «все, что прочно связано с землей», т. е. с землей вообще, а не с конкретным участком».18
В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение». так , по мнению В. Н. Литовкина, «они (здания и сооружения) отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением».
При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые.
Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например, нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы и т. д., и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.
Следует упомянуть, что между понятиями «здание» и «сооружение» существует разница. В чем различие между двумя этими понятиями ГК не содержит. «Исходя из значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно»19.
Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимости, к которым принадлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроено-пристроенные помещения).
В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную структуру, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду.
Например, в качестве особого объекта недвижимости законодательством рассматриваются здания, относящиеся к жилищному фонду (жилые дома). В соответствии со ст. 7 действующего ныне Жилищного кодекса РСФСР жилые дома и нежилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий; предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.
Перевод пригодных для проживания жилых помещений в домах государственного общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается (ст. 9 Жилищного кодекса). Данным положениям корреспондируют и некоторые нормы, содержащиеся в ГК. Так, согласно пп. 2 и 3 ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин – собственник жилого помещения может использовать его только для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками на основе договора для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Использование жилых
домов и жилых помещений
Кроме того, для регулирования правоотношений, связанных с предоставлением во владение и пользование граждан жилых помещений для проживания, законодателем используется конструкция самостоятельного гражданско-правового договора – договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК); поэтому возможность заключения гражданами (в качестве арендаторов) договоров аренды жилых домов и иных жилых помещений исключается.
Что касается юридических лиц как возможных арендаторов жилых домов и жилых помещений, то им указанные объекты могут быть предоставлены во владение или пользование на основе договора аренды. Однако правомочие юридического лица как арендатора в этом случае ограничиваются лишь возможностью использовать объект аренды исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).
Как отмечалось ранее, если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. В отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.
Следует отметить, что некоторые положения об аренде зданий и сооружений и содержащиеся в ГК нормы о купле-продаже недвижимости (ст. 549-558) имеют непосредственно, что является совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.
Здания и сооружения, относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать некоторые правила содержащиеся в ГК (ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п. 2 ст. 652 ГК).
Если земельный участок не принадлежит на праве собственности собственнику здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли, при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору, заключенному с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Безусловно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.
Защите прав и законных интересов арендаторов призвано способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой аренды зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе и в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК).
В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условиям договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание (сооружение) при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается не заключенным.
Предъявляемое к сторонам договора аренды здания (сооружения) требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (сооружения), позволяющим выделять его в отдельный вид договора аренды, является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора, как это нередко принято считать в юридической литературе.21
Суть же специального
правила регулирующего
ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т. д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.
Специальные требования к форме аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.