Договор аренды и его виды

Хотя в ФЗ есть ст. 20 о порядке регистрации имущества – предмета лизинга. Согласно данной статье регистрация недвижимого имущества – предмета лизинга по договору лизинга – осуществляется, в установленном законодательством РФ в порядке. Однако данные положения не имеют отношения к вопросу о государственной регистрации договора лизинга, в них речь идет о специальном учете отдельных имущественных объектов.

При отсутствии специальных  правил, регулирующих договор лизинга, подлежат применению общие положения  об аренде (§ 1 гл. 34), которые включают в себя норму о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 603 ГК). Следовательно, если объектом лизинга является недвижимое имущество либо оно входит в состав лизингового имущества, такой договор лизинга подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Из этого также следует, что в отличие от договора аренды здания или сооружения договор лизинга указанных объектов подлежит государственной регистрации и в том случае, когда срок лизинга здания (сооружения) не превышает одного года.

 

 

 

Заключение

 

Подводя итог данной дипломной  работы, обоснованно утверждаю, что  цель ее написания мною полностью  достигнута.

Во-первых, мною были рассмотрены теоретические вопросы, касающиеся общих положений об Аренде. В данной главе были затронуты и рассмотрены такие важные ее составляющие как:

• Понятие договора аренды
• Существенное условие договора аренды
• Форма и государственная регистрация договора аренды
• Субъекты договора аренды
• Объекты договора аренды
• Расторжение (изменение) договора аренды

Мною преднамеренно  из данной главы был исключен один из пунктов, касающийся прав и обязанностей сторон по договору аренды, т. к. в последующем  он раскрывается в главе второй, Ъ отдельные виды договора аренды применительно к каждому из них.

На мой взгляд, законодатель обеспечил детальное регулирование  договора аренды, а именно, тех вопросов, которые являются общими как для  договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

Подводя вывод о данной главе, следует дать общую характеристику договору аренды в целом. Данный договор относится к числу двусторонних договоров, является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Во-вторых, в главе  второй которая носит названия отдельные  виды договора аренды мною приведены  и рассмотрены теоретические  вопросы затрагивающие каждый из них, а также приведена судебная и судебно-арбитражная практика.

Внимание было уделено  следующим видам договора аренды:

• Договор проката
• Договор аренды транспортных средств
• Договор аренды зданий и сооружений
• Договор аренды предприятий
• Договор финансовой аренды (лизинг).

Считаю, необходимым подвести итог каждого из выше в главе второй отдельных видов договора аренды.

В договоре проката мы видим, что Арендодателем по договору может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Это является отличительной чертой характерной данному виду аренды. Следует также заострить внимание на том, что централизованная сеть ателье проката практически распалась. В качестве примера можно привести лишь специализированные магазины «Кодак», сдающие напрокат фотоаппараты, а также видеопрокаты, сдающие напрокат видеокассеты.

В договоре аренды транспортных средств объединены два вида обязательств: а) непосредственно связанное с предоставлением транспортного средства в аренду во временное владение и пользование за плату; б) связанных с окончанием арендатору услуг по управлению и его технической эксплуатации.

Сочетание этих обязательств в одном договоре влияет не только на его содержание, но и на ряд других связанных с исполнением договора обязательств. К примеру, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортное средство – законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде.

Что касается имеющихся  различий в правовом регулировании  двух разновидностей договоров аренды транспортных средств: соответственно аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа, то все они предопределены тем, что в первом случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства остаются на арендодателя, а во втором случае – осуществляются арендатором транспортного средства.

Также еще одной из особенностей договора аренды транспортного средства является следующее, законодатель не обеспечил ГК исчерпывающее регулирование обязательств возникающих из договора аренды транспортного средства, напротив, более подробному определению особенностей аренды отдельных видов транспортных средств было предоставлено место в транспортном уставах и кодексах.

В нынешних условиях договор аренды зданий и сооружений имеет исключительно важное значение. Цель данного договора – обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по изъявлению дохода из имеющейся у него в наличии собственности.

Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоит в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективного использования временно нанятого помещения для производственных или иных коммерческих целей. Действительно давайте посмотрим, что обычно является арендатором – это, как правило, юридические лица или предприниматели, осуществляющие свою коммерческую деятельность, они редко являются собственниками зданий, в которых располагаются их офисы, склады и т. д. поскольку пока не располагают достойными средствами.

Заключение договора аренды здания или сооружения в таких  случаях – является единственно  правильным решением в сложившейся  ситуации, к тому же в ходе аренды арендатор может выкупить имущество в собственность. Итак, договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворении потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что он способствует развитию коммерческой деятельности, поддерживает предпринимателей.

Договор Аренды предприятий является новеллой для Послереволюцинного Российского законодательства. ГК 1964 не включал каких-либо норм о договоре найма предприятия как имущественного комплекса, да и само предприятие не рассматривалось в качестве объекта каких-либо сделок. Так же заслугой законодателя является то, что он предусмотрел комплекс специальных правил в полной мере учитывающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

Последним, в дипломной работе рассмотрел договор лизинга (финансовой аренды). О нем следует сказать следующее, что данный вид договора аренды скандально противоречив в своем правовом регулировании. Государственной Рукой 11 сентября 1998 г. был принят ФЗ «О лизинге». В результате внимательного и детального изучения его текста складывается впечатление, что в Российском законодательстве отсутствуют какие-либо нормы, регулирующие договор лизинга, на самом же деле это не так.

На мой взгляд, только этим объясняется наличие огромного числа противоречий нормам ГК РФ. Приведу основные из них, в законе дается понятие «лизинговая сделка», которая по мнению авторов закона представляет собой «совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга». Для чего внесено это понятие в ФЗ непонятно! Под лизингом в данном законе подразумевается вид индивидуальной деятельности.

Забыли и авторы, и вместе с ними и законодатель об основном термине характерном для лизинговых правоотношений, а именно Аренда. Из этого можно сделать вывод, что законодательство, регулирующее отдельные виды договоров аренды следует привести в соответствие нормам ГК РФ.

Принимая во внимание все выше сказанное, считаю, что цель работы, поставленная мною в ее Введении достигнута, и в ней раскрыты максимальные знания, касающиеся договора аренды и его видов.

 

Список литературы

I Нормативные акты

 

1. Комментарий к Гражданскому  кодексу РФ части перовой и  второй (постатейный) / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О. И. Садиков. М.: ИНФРА-М, 1999.

2. Арбитражный процессуальный  кодекс РФ от 24. 07. 2002.

3. Водный кодекс РФ  от 16.11.1995.

4. Лесной кодекс РФ от 29.12. 1997.

5. Земельный кодекс  РФ 25.10. 2001.

6. ФЗ «О лизинге»  от 29.10. 98.

7. Закон РФ «О недрах»  ( в ред. 3.03.95) // СЗ РФ 1995, №10.

8. ФЗ «О федеральном  железнодорожном транспорте».

9. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594.

10. Закон Ряз. Обл.  от 3 августа 1998, № 1-03 «Об арендной  плате за государственное имущество».

11. Закон Ряз. Обл. от 3 апреля 2001, № 20-03 «О порядке сдачи в Аренду  гос. имущества Ряз. Области». Принят постановлением Ряз. Обл. думы от 21 марта 2001 № 128 с изменениями и дополнениями от 29 июля 2002.

12. Закон Ряз. Обл.  от 29 декабря 2003, №110-03 «О базовой  стоимости 1 кв. м. площади государственного  имущества Ряз. Обл. на 2004 для целей аренды». Принят постановлением Ряз. Обл. думы 17 декабря 2003.

13. Указ президента  РФ от 14. 10 92. № 1320 «О регулировании  арендных отношений и приватизации  имущества государственных и  муниципальных предприятий, сданных  в аренду» // Собрание Актов Президента и Правительства РФ 19. 10. 92, № 16.

14. Постановление Правительства  РФ от 15 августа 1997, № 1025 «Об утверждении Правил бытового обслуживания населения в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации 25 августа 1997.

15. Постановление Главы  Администрации Ряз. Обл. 17 августа 1998, № 408 «О порядке организации и проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов гос. имущества Ряз. Обл.» с изменениями от 2 августа 2002.

16. Решение Ряз. гор. Совета от 30 мая 2002, № 220 «Об утверждении положения о порядке передачи в аренду мун. имущества гр. Рязани и базовой ставки арендной платы» с изменениями от 26 июля 2003.

17. Положение «О порядке  сдачи в аренду вагонов инвентарного  парка железных дорог РФ». Утверждено МПС РФ от 25 марта 1997, № А-354у.

18. Правила ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

 

II Судебная практика

 

1. Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 Обзор практики разрешения  споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.

2. Обзор практики разрешения  споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Приложение к информационному письму Президента Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997, № 13.

3. Обзор практики разрешения  споров, связанных с арендой. Приложение  к информационному письму Президента  Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002, № 66.

4. Постановление Пленума  Верховного суда РФ от 29.09. 94, №  4 «О практике рассмотрения судами  дел о защите прав потребителей»  // Бюлл. Верховного суда РФ 1995, №  1, 7; 1997. № 1.

5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г., № 13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1997, № 7, ст. 100.

6. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 13.11. 97, № 21 «Обзор принятия разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».

7. Постановление Пленума  суда Ряз. Обл. от 21.02. 2002, № А54-3763 / 01-66.

8. Определение Ряз.  Обл. суда от 12 сентября 2001, № 33-1291-01.

 

III Учебники. Книги

 

1. Гражданское право.  Учебник / Под ред. А. П. Сергиева, Ю. К. Толстого. – М.: «Проспект», 1997.

2. М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право.  К-2. – М.: «Статус», 2003.

3. В. В. Витрянский. Договор Аренды и его виды.

4. Оглобина О. М.  Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. – М., 2003.

5. Ш. А. Морозова. Договор Аренды, учет и налогообложение.

6. Симонова М. И.  Аренда, Лизинг, прокат. Изд. «Статус-Кво 97», 2001.

7. Коболкин А., Сопникова Л. Договор проката // российская юстиция в 6 июле 2000, с.63.

8. «Нежилые помещения  как объекты гражданских прав» В. А. Лелеч // ГАРАНТ справочно-правовая система.

9. «Нежилые помещения  как объект Аренды» Т. Ю.  Комарова. Законодательство № 4. апрель 2003.

10. Исрафилов И. Аренда  нежилых помещений // Хозяйство  и право, 1997, № 10.