Договор аренды и его виды

АКАДЕМИЧЕСКИЙ ПРАВОВОЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

 

Факультет гражданско-правовой

 

Кафедра гражданского права

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Договор аренды и его виды.

 

 

 

Выпускная квалификационная работа

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Москва 2004 г.

 

План

 

Введение

 

Данная дипломная работа посвящена одному из видов гражданско-правовых договоров, договору аренды (имущественного найма).

Данный договор относится к числу классических договорных институтов известных цивилистике со времен римского права. Выбор мною данной темы дипломной работы не случаен в обосновании этому приведу, на мой взгляд, ключевые и насущные примеры.

Во-первых, это обосновывается следующим, что договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Во-вторых, за актуальность выбранной мною темы говорит следующее, что в современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений.

В условиях перехода к  рынку в регулировании отношений  по передаче имущества во временное  пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наем. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) собственности государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов с введением в оборот предприятий (производственно-хозяйственных комплексов) ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений. Поэтому в представленной работе следует дать полную характеристику основным видам договора аренды.

Объектом данного исследования являются права и обязанности  субъектов договора аренды (имущественного найма), правовое положение объектов данного договора, безусловно, общие положения об аренде, а также отдельные виды договора аренды, исходя из выбранной тематики данной дипломной работы.

Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование.

Цель данной дипломной  работы как в рассмотрении теоретических  аспектов договора аренды и его видов, а так же вопросов, касающихся его отдельных видов, их содержания, так и практическое применение данного гражданско-правового договора, анализ судебной практики и получения максимальных знаний в области договора аренды и его видов. Указанная цель определяет задачи исследования:

• Анализ понятия договора аренды и отдельных его видов;
•   Рассмотрение общих положений об аренде, а также его существенных условий объектов и субъектов;
•   Раскрыть содержание отдельных видов договоров аренды, в частности, договора проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовой аренды;
•   Рассмотреть материалы судебной и судебно-арбитражной практики.

Степень разработанности  темы. Как показывает анализ современной  юридической литературы, проблема договора аренды и его видов была предметом внимания известных Российских ученых, среди которых следует назвать имена: М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, А. Коболкин, Л. Сопникова.

В качестве методов в  работе использованы как общенаучные  методы познания, такие как:

• Анализ
• Синтез
• Дедукция
• Индукция

так и метод сравнительного исследования. Это позволяет выявить  особенности соотношения норм ГК и ФЗ регулирующих отношения касающиеся договора аренды и отдельных его  видов.

Структура работы состоит  из введения, небольшого ракурса в  историю договора аренды, двух глав, заключения и списка используемой литературы.

 

 

Глава 1.

1. Договор аренды (имущественного найма) в римском праве и по Российскому дореволюционному гражданскому праву

 

Договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривается в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) – весьма широкого по охвату регулируемых им отношений, типа гражданско-правового договора.

Римское право признавало три различных  вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом.¹

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском  праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю  - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.²

В наем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т. е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т. е. имущественные права, например узуфрукт.

Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока  найма, т. е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.

Что касается дореволюционного российского  законодательства, то в нем имущественным  наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, ст.1691).³

Д. И. Мейер отмечал, что договор  найма имел и другие названия: «например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное  содержание, арендой, прокатом; говорят  также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору, особый оттенок: так, арендой, кортомом называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом – наем мебели, платья, вообще имущества движимого».

Российскому законодательству, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве».⁴

Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество).

В качестве предмета найма  законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д. И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные».

И законодаетльство, и  доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г. Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа.

Вещи, потребляемые, неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности. Что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег».⁵

В соответствии с действовавшим  до 1917 г. законодательством условие о сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т. е. существенным условием) договора найма (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст.1691). Также существенным условием договора найма признавалось условие о вознаграждении за пользование имуществом – наемной плате. Дореволюционное законодательство  (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст. 1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение.

 

2. Общие положения об аренде

2. 1 Понятия договора аренды

 

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

При этом плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) – он относится  к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем  (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование  договора аренды, а именно тех вопросов которые являются общими как для  договора аренды, так и для его  отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей  характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается  заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.