Договор аренда имущества

            В роли «хранителя активов»  может также выступать фирма, уплачивающая ЕНВД. Она не будет платить налог по имуществу, используемому для деятельности, облагаемой ЕНВД.

    Предприятие, имеющее региональную льготу, можно  сделать «хранителем активов» и  арендовать у него имущество. Причем фактически имущество может находиться где угодно – важен лишь факт его передачи на баланс филиала, зарегистрированного в нужном регионе. Конечно, здесь нужно учитывать неудобства и налоговые риски, связанные с управлением фирмой или филиалом, зарегистрированными в другом регионе.

    «Хранителем активов» можно сделать и индивидуального  предпринимателя: он не является плательщиком налога на имущество.

    Правда, по недвижимому имуществу он платит налог на имущество физических лиц, если не переведен на какой-нибудь спец. режим. Работа через предпринимателя имеет и другие минусы. Например, он несет ответственность по обязательствам всем своим имуществом, в том числе и не используемым для предпринимательской деятельности. Даже при минимальных рисках в ряде случаев это может быть неприемлемо. Если же в бизнесе несколько собственников, а имущество оформлено только на одного из них, могут возникнуть вопросы доверия между партнерами. Их можно решить, создав простое товарищество нескольких предпринимателей или разделив между ними активы в соответствующих пропорциях.

    Несмотря  на все недостатки, в малом бизнесе  использование физических лиц в  роли своеобразных «хранителей активов» – довольно распространенное явление. Это объясняется простотой этого подхода, а также тем, что предприниматель может являться плательщиком НДС.

    Грамотный перевод активов на баланс «хранителя»  – самая важная часть планирования налога на имущество. На практике применяется  несколько способов.

    Проще всего просто продать имущество  будущему «хранителю» по минимальным  ценам. Но даже если продавать совсем без прибыли, придется заплатить  НДС. А если «хранитель» находится  на упрощенной системе или платит ЕНВД, то НДС просто пропадет. Поэтому  такой простой способ можно применить, только если «хранитель активов» – плательщик НДС, имеющий льготу по налогу на имущество. Это могут быть только:

    • территориальный офшор;

    • предприятие с численностью инвалидов более 50 процентов и их долей в фонде оплаты труда не менее 25 процентов, зарегистрированное в Москве;

    • индивидуальный предприниматель.

    В этом случае активы продаются «хранителю»  и передаются обратно по договору аренды (реже – возвратного лизинга). При методе «по оплате» в учетной  политике здесь можно уйти и от уплаты НДС. Для этого нужно использовать оплату с рассрочкой, а впоследствии произвести зачеты с арендной платой.

    Оптимальным вариантом является передача имущества  в уставный капитал «хранителя активов», поскольку она НДС не облагается. Однако и здесь есть небольшая проблема. Если вносить имущество в уставный капитал от учредителя – юридического лица, то, скорее всего, «хранитель активов» потеряет право на применение упрощенной системы налогообложения. Для его сохранения не менее 75 процентов долей (акций) должно принадлежать физическим лицам.

    Простейший  способ получить право на применение упрощенной системы такой. Предприятие  учреждает «хранителя активов», вносит в качестве вклада имущество, после  чего продает не менее 75 процентов  своей доли физическим лицам (владельцам бизнеса) с рассрочкой оплаты. При этом право собственности переходит к покупателям сразу. Соответственно возникает право на применение упрощенной системы – правда, только со следующего года.

    Если  ждать следующего года нет возможности, можно усложнить схему. Основное предприятие учреждает временную «вспомогательную» фирму и вносит в качестве вклада в уставный капитал имущество. Эта компания некоторое время имитирует ведение уставной деятельности – например, сдает имущество в аренду. Одновременно физические лица учреждают «хранителя активов» с любым уставным капиталом и переводят его на упрощенную систему налогообложения. Далее основное предприятие продает свою «дочку» «хранителю активов», который тут же принимает решение о ее реорганизации в форме присоединения. Таким образом, к нему переходит право собственности на имущество.

    Более сложный вариант передачи имущества  в уставный капитал «хранителя активов» заключается в реорганизации  предприятия в форме выделения  из него «хранителя». Он подходит в том случае, если собственники не хотят ничего вносить в уставный капитал или их слишком много. Опять же доля физических лиц в уставном капитале образованного юрлица должна быть не менее 75 процентов. В противном случае следует использовать форму разделения. Тогда собственники-юрлица получат доли или акции нового основного предприятия, а собственники-физлица – «хранителя активов». Обе формы реорганизации довольно трудоемки, поэтому используются они редко и в основном в ООО или ЗАО с небольшим числом участников.

    Льготы  по налогу на имущество так же имеют фирмы, 100 процентов капитала которых принадлежит общероссийским общественным организациям инвалидов. При этом инвалиды должны составлять не менее 50 процентов от штата такой организации, а их доля в фонде оплаты труда – не менее 25 процентов (п. 3 ст. 381 НК РФ).

    Добиться  соблюдения указанных условий несложно. В штате предприятия может  числиться всего один человек-инвалид, реально исполняющий свои трудовые обязанности (скажем, директор). Все  остальные работники-неинвалиды могут привлекаться на основании договоров подряда или возмездного оказания услуг, либо по договору предоставления персонала (аутстаффинга).

    Пример  договора аренды приведен в приложении. 

 

    Задача 
 
 
 
 
 

    Если  Нестеров будет признан судом виновным в совершении второго преступления, то согласно ст.17 УК РФ ему не может быть назначено наказание по совокупности преступлений. Совокупностью преступлений признается совершение двух или более преступлений, ни за одно из которых лицо не было осуждено, за исключением случаев, когда совершение двух или более преступлений предусмотрено статьями Особенной части настоящего Кодекса в качестве обстоятельства, влекущего более строгое наказание, а он 25 марта 1998 г. был уже осужден.

    Таким образом, согласно ст. 70 УК РФ ему будет назначено наказание по совокупности приговоров. При назначении наказания Нестерову по совокупности приговоров к наказанию, назначенному по последнему приговору суда, частично или полностью присоединяется неотбытая часть наказания по предыдущему приговору суда (который состоялся в 1998 году). Окончательное наказание по совокупности приговоров в случае, если оно менее строгое, чем лишение свободы, не может превышать максимального срока или размера, предусмотренного для данного вида наказания Общей частью настоящего Кодекса. Окончательное наказание по совокупности приговоров в виде лишения свободы не может превышать тридцати лет и должно быть больше как наказания, назначенного за вновь совершенное преступление, так и неотбытой части наказания по предыдущему приговору суда. 

    Список  литературы 

    1. Гражданский кодекс РФ, Принятый Государственной Думой 22 декабря 1995 года, N 14-ФЗ от 26 января 1996 года, с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П; 

    2. Евгенский  А. Уменьшение налога на прибыль за счет аренды основных средств, переданных «упрощенной» организации// Журнал «Консультант» // www.taxminimum.ru; 

    3. Кузьминых А. Схема: Как «уберечься» от налога на имущество // Журнал «Консультант» // www.taxminimum.ru; 

    4. Майко А. Аренда недвижимого имущества. // "Юридическая консультация", Выпуск 36 от 04.08.2004. // www.taxminimum.ru; 

    5. Уголовный кодекс РФ, Принятый Государственной Думой 24 мая 1996 года, N 63-ФЗ от 13 июня 1996 года с изменениями на 28.12.2004. 
 

 

     Приложение А 

                      Договор аренды имущества 

г.__________________                                    "____"_____19__г. 

     _____________________________________, именуемое  в дальнейшем Арен-

додатель, в лице ___________________________________, действующего на ос-

новании Устава    (Положения),    с    одной    стороны   и   предприятие

______________________________________________________________________ ,

именуемое в  дальнейшем  "Арендатор",  в лице __________________________,

действующего на основании __________________________ от "___"______19__г.

заключили настоящий  договор о нижеследующем.

           1. Предмет договора

     1.1. Арендодатель  сдает Арендатору сроком на ____ лет в аренду  сог-

ласно приложению к настоящему договору (приемо-передаточный акт) имущест-

во для использования  Предприятием  ____________________________  в  целях

осуществления своих  уставных задач. 

           2. Обязанности сторон

     2.1. Арендатор обязуется.

     а)  использовать арендуемое имущество  по прямому назначению,  указан-

ному в п.1 договора, а также в соответствии с другими  условиями догово-

ра;

     б)  содержать  арендуемое  имущество   в  полной исправности и  рабочем

состоянии до сдачи  Арендодателю;

     в)  своевременно производить за  свой счет ремонт арендуемого  имущест-

ва;

     г)  письменно сообщить Арендодателю  не позднее,  чем за ____ месяца  о

предстоящем возврате арендуемого имущества, как в  связи с окончанием сро-

ка действия договора,  так и при досрочном возврате,  и после прекращения

настоящего договора сдать имущество Арендодателю по акту в исправном сос-

тоянии, с учетом нормального износа;

     д)  по истечении срока договора,  а также при досрочном его  прекраще-

нии передать Арендодателю за полную компенсацию все произведенные улучше-

ния имущества,  составляющие принадлежность имущества  и  неотделимые  без

вреда для него;

     е)  в случае возврата имущества  до истечения срока аренды  или в связи

с окончанием срока  договора уплатить Арендодателю сумму стоимости не про-

изведенного им и  лежащего на его обязанности ремонта  имущества.

     2.2. Арендодатель  обязуется:

     а)  после подписания сторонами договора  в ________ срок  предоставить

соответствующее имущество в исправном состоянии Арендатору по приемо-сда-

точному акту (Приложение к настоящему договору);

     б)  передавать  при  необходимости   Арендатору за согласованную  плату

материальные фонды,  выделяемые __________________ на ремонт указанного в

настоящем договоре имущества. 

           3.Платежи и расчеты по договору

     3.1. За  аренду указанного в п.1 настоящего  договора имущества  Арен-

датор перечисляет  Арендодателю плату в размере _______________________ в

месяц.

     Начисление  и  выплата  причитающихся   Арендодателю сумм производится

поквартально, за каждый квартал вперед;  в течение  первого месяца каждого

квартала.

     3.2. При  неуплате Арендатором в  оговоренные   сроки  арендной  платы

Арендодатель вправе  выставить  на  инкассо  счет-платежное  требование со

ссылкой на номер и дату договора или взыскать с Арендатора  задолженность

в бесспорном порядке  путем предъявления исполнительной надписи нотариаль-

ных органов. 
 

           4. Досрочное расторжение договора