Договор аренда имущества

    Договор аренды имущества

    По  договору аренды имущества арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

    В аренду могут быть переданы имущественные  комплексы, оборудование и другие вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

    В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Право сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущество  в аренду.

    По  сроку действия договора аренды можно разделить на договора сроком действия до одного года и сроком действия более одного года.

    Договора  аренды недвижимого имущества срок действия которого превышает один год  подлежат государственной регистрации. На данный момент еще не определен порядок и место данной регистрации. Вероятно, обязанность по регулированию данного вопроса будет возложена на коммунальные предприятия.

    Договор аренды недвижимого имущества считается  заключенным в письменной форме, в случае, если его содержание зафиксировано в одном или нескольких документах, в письмах, телеграммах, которыми обменялись стороны, а также, если воля сторон выражена с помощью телетайпного, электронного или другого технического средства связи.

    При этом, несоблюдение простой письменной формы договора аренды недвижимого имущества не является основанием для признания его недействительным. В случае опровержения одной из сторон факта заключения договора или оспаривания отдельных его частей решение суда не может основываться на показаниях свидетелей. Доказательства могут быть письменные, а также зафиксированные средствами аудио-, видеозаписи.

    Договор аренды, заключенный без соблюдения простой письменной формы, вступит  в силу с момента подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Даже в случае, если стороны не заключили договор аренды недвижимого имущества в простой письменной форме, то несмотря на это их права и обязанности как арендодателя и арендатора возникают с момента подписания акта приема-передачи помещения.

    Отсутствие же акта приема-передачи освобождает стороны от обязанностей по договору и служит причиной для признания договора незаключенным.

    Договор аренды недвижимого имущества, заключенный  сроком на один календарный год и  более, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

    Несоблюдение  требований законодательства относительно нотариального удостоверения договора аренды приводит к тому, что договор  признается ничтожной сделкой. Ничтожность  договора влечет за собой возврат  сторон в состояние, предшествующее заключению данного договора.

    Для нотариального удостоверения договора аренды недвижимого имущества необходимы следующие документы:

    1. Правоустанавливающие документы  на здание, сооружение или помещение;

    2. Выписка из Реестра прав собственности  на недвижимое имущество;

    3. Справка об отсутствии запрета  на отчуждение здания, сооружения  или помещения из Единого реестра  запретов отчуждения объектов  недвижимости;

    4. Платежный документ, подтверждающий  уплату государственной пошлины  в размере 1% от стоимости договора, а именно - от суммы арендной платы за весь срок действия договора аренды недвижимого имущества;

    5. Документы, подтверждающие юридическую  дееспособность лица (для физических  лиц - паспорт, для юридических  лиц - устав, учредительный договор  и документ, подтверждающий полномочия представитель стороны, непосредственно подписывающего договор, а именно решение о назначении должностного лица либо доверенность.

    В связи с тем, что новым ГК предусмотрено  обязательное нотариальное удостоверение  договоров аренды недвижимого имущества сроком на один год и более, субъектам хозяйствования придется потратить средства и время для того, чтобы собрать пакет необходимых документов и придать договору законную форму.

    Как указано выше, при заключении договора аренды недвижимого имущества необходимо заплатить 1% от суммы договора в государственный бюджет. Если договор аренды заключен на определенный срок, то с расчетом суммы 1% государственной пошлины ни у кого не возникнет вопроса, а как же определить размер государственной пошлины, в случае заключения договора на неопределенный срок - это законодательством еще не определено.

    Таким образом, заключение договоров аренды недвижимости превратилось в сложную  и длительную процедуру, особенно если срок действия такого договора равняется  или превышает один календарный год. Соответственно, у предпринимателей и руководителей предприятий увеличится объем работы и текущих затрат, связанных с заключением договоров аренды недвижимости.

    Арендодатель  обязан производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

    Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или  вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

    Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    По  требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом  в случаях, когда арендатор:

    1) пользуется имуществом с существенным  нарушением условий договора  или назначения имущества либо  с неоднократными нарушениями;

    2) существенно ухудшает имущество;

    3) более двух раз подряд по  истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную плату;

    4) не производит капитального ремонта  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре в разумные  сроки в тех случаях, когда  в соответствии с законом, иными  правовыми актами или договором  производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

    Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства  в разумный срок.

    При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

    Если  арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его  несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

    В случае, когда за несвоевременный  возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

    Уменьшение  платежей по налогу на имущество – актуальная задача для многих компаний. Решить ее можно путем создания специальной структуры, имеющей налоговые льготы, и передачи ей имущества предприятия. Однако как грамотно оформить такую передачу – вопрос непростой.

    Нередко в схемах налогового планирования используются несколько тесно связанных между  собой юридических лиц. Таким образом, образуется холдинговая структура. Цель ее построения – разделить обороты, прибыль, имущество, персонал и т. д. Это дает возможность создать механизм, который позволит оптимизировать налогообложение для каждого из элементов группы. Рассмотрим возможности подобной оптимизации для налога на имущество.

    Способов  не платить налог на имущество  вообще существует достаточно много  – это один из самых «легких» для планирования налогов.

    Обычно  оптимизация платежей по налогу на имущество сводится к передаче основных средств на баланс субъекта, который имеет льготы по этому налогу. К таким субъектам относятся:

    • индивидуальные предприниматели;

    • фирмы, применяющие специальные налоговые режимы;

    • фирмы, использующие труд инвалидов;

    • некоторые фирмы, зарегистрированные в российских офшорах.

    Однако  важно, чтобы экономия на налогах  сочеталась с юридической защитой  активов» от претензий кредиторов и  налоговых органов.

    То  есть при передаче имущества необходимо принимать во внимание гражданско-правовые и «политические» риски.

    Для решения этих задач в рамках холдинга имеет смысл создать специальную  структуру. Назовем ее «хранителем  активов». По сути, это специально выделенное юридическое (реже физическое) лицо, как  правило, не ведущее никакой деятельности, кроме сдачи имущества в аренду.

    При этом оно переводится на один из льготных налоговых режимов. В основные функции «хранителя активов» входит защита имущества холдинга, а также  планирование важнейших налогов (на имущество, на прибыль, ЕСН, НДФЛ). Другими функциями будут обеспечение развития производства и формирование источников для выплаты дивидендов.

    Наиболее  популярный способ снижения налога на имущество – перевод «хранителя активов» на упрощенную систему налогообложения. После этого предприятия холдинга берут имущество у него в аренду. С полученной арендной платы «хранитель активов» заплатит небольшой единый налог.

    Такое решение позволяет экономить  и на других налогах. Налог на прибыль  уменьшится за счет того, что арендная плата у арендатора включается в расходы по мере ее начисления, а у «хранителя активов» облагается налогом по более низким ставкам, и только после оплаты.

    Можно снизить и ЕСН, если перевести  в штат к «хранителю активов» руководителей  и высокооплачиваемых специалистов, а также работников, связанных с содержанием и эксплуатацией основных средств. НДФЛ также будет частично снижен, поскольку учредителям «хранителя активов» можно выплачивать дивиденды. А они облагаются налогом по ставке всего 9 процентов.

    Важно сразу выбрать правильный объект налогообложения «хранителя активов» – поменять его потом будет нельзя. Платить шесть процентов налога с доходов будет выгодно, если существенных расходов у «хранителя активов» не будет. При этом арендная плата значительно выше амортизации, которая начислялась раньше основным предприятием. К тому же сумму налога можно снизить на сумму отчислений на обязательное пенсионное страхование работников «хранителя» и выплаты по социальному страхованию.

    Основными ограничениями для применения такой  схемы являются свойственные упрощенной системе лимиты. Однако многие из них достаточно легко обойти, создавая несколько «хранителей активов», действующих независимо или в рамках договора простого товарищества.