Аренда зданий и сооружений

       Кроме того, можно упомянуть ещё две  диспозитивные обязанности, которые  присуще арендодателю любого вида договора, в том числе и аренде зданий и сооружений: производить за свой счёт капитальный ремонт здания или  сооружения и возместить стоимость  неотделимых улучшений, произведённых арендатором. В этой связи интересно положение п.3 Письма Арбитражного Суда РФ, которое гласит: «произведённые пользователем здания (т.е. арендатором) значительные улучшения его технического состояния, ремонт и перепланировка не является основанием для отказа собственнику (то есть арендодателю) в иске об освобождения здания».

       Теперь  обратимся к правам и обязанностям арендатора.

1. Согласно п. 1 ст. 615 Кодекса арендатор нежилого помещения обязан использовать арендуемое имущество в соответствии с оговорёнными в договоре условиями, а если они в договоре не определены – по его прямому назначению. Нарушение этого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении ему этих убытков.
2. Арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным образом передавать права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном порядке. При этом договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок самого договора аренды здания или сооружения. Использование арендуемых помещений с нарушением условий о субаренде влечёт ничтожность договора субаренды.
3. Арендатор обязан вернуть арендованное здание (сооружение) по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении. Арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п.2 ст. 655 ГК) – тот же самый передаточный акт. Порядок составления передаточного акта  при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п.1 ст. 655 ГК). Вообще значение передаточных актов таково: в первом случае его подписание означает исполнение договора, а во втором – прекращение арендных отношений.
4. Можно ещё упомянуть общие права арендатора: вносить своевременно арендную плату; поддерживать здание (сооружение) в нормальном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт (но это диспозитивная обязанность).

       Подводя итог следует отметить, что прямо  предусмотренных в ГК правами  и обязанностями арендодателя и  арендатора, на практике сложились  дополнительные правомочия сторон договора либо более конкретизированные [9, с. 39].

       Не стоит уделять особого внимания прекращению договора аренды зданий и сооружений и ответственности по нему, так как § 4 ГК не содержит каких – либо специальных или особенных норм по этому поводу, а значит, прекращение договора аренды зданий и сооружений осуществляется по общим правилам прекращения договора аренды. 

       3.2. Проблемы государственной  регистрации договора  аренды зданий  и сооружений

     Некоторые договоры аренды зданий и сооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договору превышает  один год, то он подлежит государственной регистрации. По мнению юриста И. Исрафилова: «Поскольку в тексте ГК (п.2 ст.651) содержится термин «не менее года» следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год».

     Согласно  ст.6 федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» до введения в действие федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сохраняется действующий порядок заключения и регистрации сделок с недвижимым имуществом. Этот необходимый закон был принят только 17 июня 1997 года, а до этого времени действовал закон о регистрации прав на недвижимость, по которому регистрация осуществлялась нотариусами (государственными или частными) [7, с. 421].

     Новый федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  предложил иной порядок и условия регистрации:

     Прежде  всего, данный нормативный акт рассматривает  государственную регистрацию, как  регистрацию не самого здания или факта заключения договора, а как регистрацию ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав арендодателя.

     Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии  государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора – права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст. 26 рассматриваемого закона устанавливает, что с заявлением о госрегистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13). Если договор заключён в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений.

     Ст. 16 указывает перечень документов, которые  необходимо представить на государственную регистрацию: вместе с заявлением о гос. регистрации и документами о правах на здание или сооружение предъявляются также документ об оплате регистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица – учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его личность и полномочия. Если в аренду сдаётся здание или сооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также для госрегистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нём поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом [13, с. 57].

     Ст.9 закона установила новую систему органов, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь эту функцию будут осуществлять учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (а не по месту заключения договора). Таких подразделений в органах юстиции раньше не было, поэтому федеральный закон возлагает обязанность создать их на субъекты РФ. А на Правительство РФ возлагается обязанность издать примерное Положение об Учреждениях юстиции по регистрации прав.

       Возглавлять такие учреждения юстиции должны регистраторы, которые являются государственными служащими.

       Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает следующий порядок госрегистрации».      

       Учреждения  юстиции принимают документы, необходимые для госрегистрации прав с обязательном приложении об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления госрегистрации. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на правоустанавливающих документах (то есть договоре) и выдаются удостоверения о госрегистрации. Проведенная госрегистрация возникновения и перехода, прав на здание или другую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

       Государственная регистрация производится не позднее  чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых  для неё.

       В госрегистрации может быть отказано в случаях, если:   

       1) с заявлением о госрегистрации обратилось ненадлежащие лицо;

       2) поданные документы по форме  или содержанию не соответствуют  требованиям закона;

       3) лицо, заключившее договор аренды, неуполномочено распоряжаться правами на данный объект (здание);

       4)договор  не подлежит госрегистрации в органах юстиции; и др. случаи. Об отказе в госрегистрации сообщается заявителю в письменной форме в течение 5 дней с указанием причины отказа. Отказ можно обжаловать в суде общей юрисдикции или арбитражном.

       Новый федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действует около года. Но уже после его введения в действие обозначились проблемы практики его применения. Во многих субъектах РФ перевод регистрации сделок с недвижимостью из органов нотариата в органы юстиции пока не завершен. В первую очередь, это объясняется отсутствием денежных средств и вообще какого-либо финансирования данного закона. Во-вторых, отсутствуют кадры в  самих органах юстиции либо необходимо проводить специальную подготовку специалистов на должность регистраторов. Госрегистрация сделок с недвижимостью в учреждениях юстиции выглядит сейчас более упрощенной, а если учесть ещё тот факт, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним практически не ведётся, то это создаёт реальную опасность регистрации незаконных сделок и договоров.

       Сторонники  новых федерального закона о регистрации  обращают внимание на то, что предложенный порядок и условия регистрации  органами юстиции делают регистрацию более быстрой, чем у  нотариуса, так как последний помимо регистрационной функции имеет множество других обязанностей, а учреждения юстиции по регистрации права сделок с недвижимостью будут заниматься только данной специализированной функцией. 
 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     В данной курсовой работе рассмотрена  одна из разновидностей аренды – аренда зданий и сооружений. После изучения данной темы можно прийти к выводу, что

     - договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК РФ и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости;

     - особенностью правового режима зданий и сооружений является необходимость государственной регистрации в учреждениях юстиции: договор аренды указанных объектов подлежит государственной регистрации, только если заключен на срок свыше одного года;

     - можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды зданий и сооружений. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним;

     - сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью;

     - под содержанием договора аренды зданий и сооружений понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии, позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы;

     - аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, муниципалитета, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ

1. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: СТАТУС, 2006.
2. Витрянский В. Договор аренды // Закон.2000. № 11.
3. Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999.№ 11.
4. Гражданское право: в 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник / 2-е изд. перераб. и доп. Под ред. д.юр.н., профессора Е.А. Суханова, 2005.
5. Гражданское право: в 2 т. Том 2. Полутом 2: Учебник / 2-е изд. перераб. и доп. Под ред. д.юр.н., профессора Е.А. Суханова, 2005.
6. Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П.  Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: «Проспект», 2007.
7. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. – М.: Издательство БЕК, 2005.
8. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. – М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 2006.
9. Комментарий к ГК РФ, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт – Издат, 2003.
10. Комментарий к ГК РФ, части второй / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт – Издат, 2003.
11. Комментарий к ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. М.И. Брагинского. – М.: Юридический Дом «Юстицинформ». 2007. 
12. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2005. № 1.
13. Романович В.А. О поиске эффективной методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда // сборник статей 3 Международной научно-практической конференции. – Пенза, 2005.