Аренда зданий и сооружений

     Договорам аренды, предусмотренным Гражданским  кодексом РФ, присуще следующие признаки:

• Все договоры являются концессуальными, кроме аренды транспортных средств. Концессуальность означает, что договор аренды считается заключённым с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям.
• Любой вид договора аренды является возмездным, поскольку в качестве цены всегда выступает арендная плата. Если же стороны договорились, что арендатор не будет платить арендную плату, то это уже будет договор ссуды безвозмездного пользования имуществом.
• Все договоры аренды являются взаимными, так как у обеих сторон (арендодателя и арендатора) есть как права, так и обязанности.
• Аренда – двусторонний договор, хотя многие юристы считают лизинг трёхсторонним договором в связи с тем, что в нём участвует арендодатель (лизингодатель), арендатор (лизингополучатель) и продавец.
• Договор проката является публичным, так как организация – арендодатель не вправе, при наличии возможности предоставить соответствующие вещи в пользование, отказать, кому–либо в заключение договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим.                                                                                                                                                                                                                                        

     По  общему правилу существенным условием договора аренды является только предмет  – то имущество, которое подлежит сдачи в аренду. Это означает, что если арендуемое имущество не указано в договоре, то договор  считается незаключённым. Помимо предмета в некоторых договорах аренды имеются и другие существенные условия. Так, цена является существенным условием в договоре аренды зданий (сооружений) и аренды предприятий. Видимо законодатель считает оценку предметов данных видов договоров очень важной. Существенным условием может являться и форма договора опять таки при аренде зданий и сооружений (заключённых на срок более года) и аренде предприятий (независимо от срока договора). Несоблюдение установленного в этих случаях порядка государственной регистрации означает, что договор недействителен. Что же касается срока, то договор аренды могут заключить как на неопределённый, так и на определённый срок. Но иногда закон устанавливает максимальные сроки аренды, по истечению которых договор должен быть прекращен. Так, срок проката не может превышать одного года ( п.1 ст. 627 ГК ) [3, с. 87].

     Итак, подводя итог общей характеристики договоров об аренде, следует подчеркнуть, что договоров аренды в действительности существует больше чем предусмотрено  ГК. Провести отличие одного договора от другого можно по предмету, специфики целей и особым характером взаимоотношений между сторонами.  

     2.2. Проблемные  аспекты    правовой    конструкции договора   аренды зданий и сооружений

       Рассмотрим  другие условия договора аренды зданий и сооружений (помимо условий о предмете) и определим, какие из них являются существенными, а какие нет.

       Срок  – несущественное условие договора аренды здания и сооружения. Целесообразно в тексте договора определить срок действия арендных отношений. Теперь законодатель не содержит, каких – либо ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, поэтому договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если же срок аренды  в договоре не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за 3 месяца. Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменён сторонами в самом договоре  или же это может быть предусмотрено в законе.

       Ранее действующее законодательство предусматривало  возможность аренды зданий (сооружений) на долгосрочной основе. В связи  с введением в действие  Указа Президента РФ. «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», по которому Комитетам по управлению государственным имуществом предоставлялись исключительные правомочия арендодателя при сдаче в аренду нежилых помещений из состава государственного или муниципального фонда, возник вопрос о судьбе ранее заключённых договоров аренды. Он, хотя и неоднозначно, всё же решён в п.2. самого Указа: заключённые до введения в действия Указа, договоры аренды сохраняют свою силу и в дальнейшем до окончания срока аренды, но до 1 января 1993 года подлежат переоформлению (п. 12 Указа) уже с Комитетами по Управлению государственным имуществом, заменяющих в договоре аренды первоначальных арендодателей. При переоформлении, пересмотр условий ранее заключённых договоров не допускается, а сами договоры могут быть признаны недействительными только в судебном порядке [6, с. 136].

       С введением упомянутого Указа  Президента РФ возникла проблема: нередко Комитеты по управлению имуществом, разных уровней, необоснованно расширяют круг своих полномочий.

       Цена. В отличие от общего правила аренды имущества, для аренды зданий и сооружений, определения в договоре размера арендной платы является существенным условием заключения такого вида сделок (ст. 654 ГК). При отсутствии в договоре размера арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключённым и не влечёт никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нём размера арендной платы. Договор об аренде в таких условиях следует считать заключённым с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы.

       Следует иметь в виду, что установленная  в договоре арендная плата за пользование  здания или сооружения включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), когда здание или сооружение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение применяется только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Значит, закон или договор может установить отдельную плату за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. В случаях, когда арендная плата здания или сооружения установлена в договоре за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения или сооружения – на 1 кв. м. или 1 куб. м. (для мастерских художников). Стороны могут предусмотреть или иные показатели, например площадь здания в целом (для памятников культуры, истории, для гаража) или норматив площади в кв. м на одного сотрудника и т.д. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в случаях, специально названых законом. Эти ставки устанавливаются и регулируются (как минимальные или придельные) уполномоченными на то государственными органами. Поэтому предусмотрен запрет применения номы п.3 ст. 424 ГК, устанавливающий на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги. Так, федеральный закон «об образовании» предусматривает (п.11 ст.39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закреплённые за ними объекты собственности «по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе». Плата за аренду федеральных зданий и сооружений – один из источников доходов государственного бюджета. Исключения из этого правила устанавливает только закон. Так, названый Закон допустил, что «средства, полученные образовательными учреждениями в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении».

       Арендная  плата дифференцируется в зависимости  от вида деятельности арендатора при  использовании зданий (помещений) по их назначению – биржевая, банковская, научная, правоохранительная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.д. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названые в техническом паспорте (назначение, основания и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.д.).

       На  практике часто возникают споры, связанные с арендной платой.

       Форма договора аренды зданий и сооружений также является существенным условием договора (ст. 651 ГК). В отличие от общей нормы о форме договора аренды (ст. 609) договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений – юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор – короткий или длинный) [8, с. 97].

       Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле  и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило.

       Нарушение простой письменной формы сделки влечёт её недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.

       Согласно  ч.2 Ст. 651 договор, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Порядок  и условия госрегистрации договора аренды зданий и сооружений будет подробно рассмотрен ниже, поскольку за последний год он претерпел изменения.

       В текст договора  аренды зданий и сооружений по согласованию сторон могут быть включены и дополнительные условия  любого характера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданского законодательства РФ.

       Подводя итог характеристики существенных и  несущественных условий договора аренды зданий и сооружений, следует помнить Постановление Президиума и определения судебных коллегий Верховного Суда РФ по гражданским делам, которое гласит, что «при разрешении спора, связанного с договором аренды суд должен исходить из условий этого договора».

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ  АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В ГРАЖДАНСКОМ  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИИ

       3.1. Проблемы регулирования  договора аренды  зданий и сооружений в российском законодательстве

     Содержанием любого договора являются права и обязанности сторон.

     «Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьёзным изменениям» в ГК. Арендодателю и арендатору присуще общие права и обязанности сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.

     Рассмотрим  права и обязанности арендодателя.

1. Арендодатель обязан передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества  (п.1 ст. 611 ГК). Особенностью договора аренды зданий и сооружений является то, что одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст. 652 ГК). О двух способах передаче прав на земельный участок уже говорилось раньше.
2. Арендодатель обязан передать здание или сооружение арендатору по передаточному акту, (п. 1 ст. 655 ГК) подписанному сторонами. Передаточный акт составляется либо после заключения договора аренды, либо непосредственно при заключении договора. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (протокол, соглашение и т.д.), главное чтобы он был подписан обеими сторонами и содержал подробную справочную,      материально – техническую информацию о здании (сооружении). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.
3. Право на взыскание или получение в добровольном порядке арендной платы за здание или сооружение. Напоминаю, что  у арендодателя есть право на получение отдельно ещё и платы за земельный участок, но только если это право оговорено в договоре.
4. Арендодатель по общему правилу договора аренды любого вида обязан (то есть это императивная обязанность) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.