Аренда зданий и сооружений

     По  общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать  любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

     Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

     Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности. Что же касается иных лиц, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. В соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований. Однако, образовательное учреждение согласно п. 2 ст. 39 Закона РФ «Об образовании» вправе выступать в качестве арендодателя имущества, закрепленного учредителем за образовательным учреждением в оперативном управлении. Так же, учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной ему предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК РФ).

     Передача  в аренду государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, производится территориальными агентствами, т. е. комитетами по управлению имуществом субъектов РФ. Аналогичный порядок действует в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

     Помимо  комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей государственного, муниципального имущества могут выступать унитарные предприятия, но без каких-либо ограничений лишь применительно к движимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступать арендодателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предприятия - в отношении любого имущества только с согласия собственника или уполномоченного им органа. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов, специальными полномочиями сдавать имущество в аренду. Если же полномочия из закона не вытекают, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии [7, с. 63].

     Следует учитывать, что все объекты, относящиеся  к государственной или муниципальной  собственности, делятся на две категории:

     Собственное имущество, которым государственное  или муниципальное образование  обладает непосредственно, распоряжается  им по своему усмотрению, в том числе  путем передачи в аренду и имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве.

     Что касается личности арендатора, то в  этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо). Настоящий Гражданский кодекс, не содержит каких - либо специальных правил, ограничивающих права субъектов, на получение в аренду имущества.  Однако, ЗК РФ предусматривает, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ ( п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Можно полагать, что в отношении иностранных юридических лиц (они не указаны в данном положении), национальный режим не ограничен.

     Стороны по договору аренды зданий и сооружений – это арендатор и арендодатель. По общему правилу арендодателем  нежилого помещения может выступать  его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица –  как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества. Так в соответствии с п.2 ст.295 и п.1 ст.297 ГК РФ предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица.

     Поэтому нельзя согласиться с мнением  профессора Садикова О.Н. о том, что  предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления зданием, не могут заключить договор аренды, ибо его может подписать только соответствующий Комитет по управлению имуществом, являющийся титулодержателем. Кроме того права предприятий подтверждаются судебной практикой: так постановление Высшего Арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ» в п.40 говорится: «При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделён правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащем государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованию этих предприятий должны признаваться недействительными».

     Правоотношение  аренды нежилого помещения сохраняют  свою силу и при переходе права  собственности (право хозяйственного ведения, оперативного управления) или пожизненного наследуемого владения на него другому лицу, поскольку это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При реорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договору аренды зданий или сооружений переходят к его_правопреемнику, согласно общим нормам Гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (ст. 58 ГК) и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК).

     Ст. 61 и 419 ГК говорят, что при ликвидации юридических лиц правоотношения по аренде нежилых помещений (по общему правилу) прекращаются, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнения обязательства юридического лица возлагается на другое лицо. Договор аренды здания или сооружения продолжает действовать и после ликвидации юридического лица, выступившего одной из сторон, если договор был заключён в пользу третьего лица, и оно выразило намерение воспользоваться своим правом по договору [11, с. 159].

     Заключению  договора должно предшествовать чёткое разграничение прав арендодателя на сдаваемое в наём имущество, особенно при совместном владении объектов, возникающее в результате приватизации, продажи зданий и сооружений, совместного  строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц.

     Если  здание или сооружение относятся  к федеральной собственности, то сдавать их в аренду, т.е. выступать  в качестве арендодателя, имеет право  Государственный Комитет имущества  РФ. Если же сооружение или другое нежилое помещение относится к собственности субъектов РФ, то сдавать их в аренду имеют право соответствующие комитеты по управлению имуществом в области, крае, республике и т.д. Так, например, все кинотеатры Москвы находятся в собственности города Москвы и обязаны заключить с московским комитетом по управлению имуществом договор долгосрочной аренды помещений кинотеатров. Если кинотеатр не заключит такой договор, то согласно Постановлению Высшего Арбитражного суда РФ, он будет незаконно использовать помещение.

     Если  здание или сооружение относятся  к муниципальной собственности, то муниципальные образования управомочивают соответствующие структуры по управлению муниципальной собственностью и  дают согласие на аренду.

     Закон не запрещает арендодателю передавать заложенные здания и сооружения в аренду. И если в договоре аренды не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания или сооружения в праве заключить договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст. 314 ГК). Однако следует помнить, что в соответствии с п.3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находиться это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающем закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступившее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передаёт в залог только здание или сооружение, а земельный участок, либо право его аренды не являются предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст. 340 ГК. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 373 ГК, согласно которой при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит право пользования земельным участком. П.47 Постановления Высшего Арбитражного суда РФ о некоторых вопросах, связанных с применением части Первой ГК РФ определяет, что обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса. 

     По  общему правилу  Арендатором могут  быть как физические, так и юридические  лица, т.е. закон не предъявляет специальных  требований к арендатору.

     Подводя итог вышесказанному, следует подчеркнуть, что в договоре аренды здания  или сооружений следует подробно описать предмет аренды, проверить  правомочность арендодателя и арендатора по заключению данного обязательства, для того чтобы в дальнейшем избежать подобных споров. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 2. ОБЩАЯ   ХАРАКТЕРИСТИКА   АРЕНДЫ   ЗДАНИЙ  И СООРУЖЕНИЙ

     2.1. Понятие договора  аренды зданий  и сооружений

     Договор аренды один из классических видов  договоров, чья история насчитывает  многие тысячелетия, на протяжении которых он в основных своих чертах не изменился. Договор аренды пришёл к нам из римского права и был воспринят ещё российским дореволюционным законодательством. В настоящее время аренда широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

     Словарь по гражданскому праву определяет аренду как договор, по которому  «одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Действующий сейчас Гражданский Кодекс РФ устроен так, что сначала (в параграфе 1) регулируются общие положения об аренде, а потом (с 2-6 параграф) регулируются отдельные виды договоров аренды. Гражданский кодекс специально урегулировал только пять видов договора аренды:

• прокат
• аренда транспортных средств
• аренда зданий и сооружений
• аренда предприятий
• финансовая аренда (лизинг)                                                                           

     По  договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

     В случае аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и  пользование предприятие в целом  как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

Деление аренды на перечисленные виды в Гражданском  кодексе, не основано, на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Так аренда зданий (сооружений) выделяется в зависимости от вида объекта (то есть предмета) аренды, а прокат – исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского – для арендодателя. Однако многие правоведы всё же склонны делить аренду на виды по характеру арендуемого имущества.

     Можно также предложить включить в Гражданский  кодекс договор аренды недвижимости в целом, а не отдельных её видов: зданий или предприятий [12, с. 95].