Оценка бизнеса. Три подхода

Определение стоимости предприятия с позиций

затратного подхода

Затратный подход в практике оценки предприятий представлен двумя основными методами:

-     методом чистых активов;

-     методом ликвидационной стоимости.

Мы оцениваем действующее предприятие, поэтому рассматриваем только метод чистых активов.

Расчет стоимости чистых активов проведен в соответствии с общепринятой в теории оценки бизнеса методологией. Метод накопления чистых активов в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Для осуществления корректировки баланса предприятия предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств.

Оценка основных фондов предприятия

В состав оцениваемой группы имущества предприятия в данном разделе ОАО «32» вошли следующие виды основных фондов:

       здания,

       сооружения и передаточные устройства,

       машины и оборудование,

       транспортные средства.

Для оценки стоимости зданий производственного назначения был использован затратный метод оценки, поскольку он является основным с точки зрения затрат на их воспроизводство. Доходный метод и метод сравнительных продаж были исключены в силу специфических условий, сложившихся на данном предприятии, и отсутствия на рынке недвижимости Свердловской области сопоставимых объектов – аналогов.

Расчет стоимости зданий с позиции затратного подхода можно произвести несколькими способами. Один из них – метод прямого счета фактических затрат на строительство оцениваемого здания. Другой – метод укрупненных показателей строительства в ценах на дату оценки, т.е. определение стоимости нового строительства по существующим расценкам. В данной работе расчет стоимости с позиции затратного подхода определяется по методу прямого счета фактических затрат на строительство объектов недвижимости.

Составной частью оценки недвижимости является оценка земельного участка на котором расположен имущественный комплекс оцениваемого предприятия. При этом существенную роль играет наличие оформленного в соответствии с действующим законодательством права собственности на землю. Для большинства предприятий характерной является ситуация, когда земельные участки оцениваемых предприятий все еще находятся на праве бессрочного пользования, что было определено планами приватизации. Однако, в соответствии с требованиями Земельного Кодекса, многие предприятия производят необходимое оформление земельных участков либо в собственность (через процедуру выкупа по нормативной цене), либо заключают с государством долгосрочные договоры аренды. Учитывая это, оценщик производит оценку рыночной стоимости права собственности на земельный участок или права долгосрочной аренды в соответствии с методиками оценки земельных участков. Для упрощения данной расчетной работы принимается, что у оцениваемого предприятия имеется оформленное право собственности на земельный участок и его рыночная стоимость берется как известная величина (указанная в балансе).

Для оценки стоимости сооружений и передаточных устройств использовался также только затратный подход в силу того, что представленные в составе этой группы объекты являются индивидуальными на каждом предприятии и не сопоставимыми для сравнения. Исключение доходного метода объясняется тем, что сами по себе указанные объекты доход не приносят, а только создают условия для осуществления той или иной производственной деятельности.

Стоимость машин и оборудования, транспортных средств определялась через затратный подход. Порядок нахождения стоимости имущества затратным методом предполагает определение восстановительной стоимости каждой единицы имущества через стоимость такого же нового или аналогичного объекта. Затем полную стоимость необходимо уменьшить на величину обесценения, связанного с накопленным износом конкретного объекта. Скорректированная полная стоимость на величину фактического износа позволяет определить остаточную стоимость каждой единицы оборудования.

Оценка объектов недвижимости ОАО «32»

Описание оцениваемых объектов недвижимости (зданий, сооружений и передаточных устройств) и краткие конструктивные характеристики приведены в табл. 5.

Определение стоимости объектов недвижимости

Расчет произведен в соответствии с методологией оценки недвижимости, описанной выше.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1.      Определение рыночной стоимости земельного участка.

2.      Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов недвижимости, получение восстановительной стоимости.

3.      Определение величины накопленного износа объектов недвижимости.

4.      Уменьшение восстановительной стоимости на сумму фактического износа для получения остаточной стоимости объектов недвижимости.

Составной частью затратного подхода к оценке недвижимости является определение рыночной стоимости земельного участка, на котором расположены оцениваемые объекты ОАО «32». Площадь земельного участка – 2 га. Оцениваемое право – право собственности. В соответствии с Методическими рекомендациями /18/ оценка земельного участка произведена с позиции сравнительного подхода (анализ продаж) и доходного подхода (метод остатка).

Земельный участок, находящийся в собственности предприятия, площадью 3 га.

В результате расчетов рыночная стоимость земельного участка ОАО «32» составляет 1 млн. руб.

Определение восстановительной стоимости

объектов недвижимости

Оценка недвижимости производится в соответствии с известными методиками оценки недвижимости, по которым сначала определяется стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки, а затем вычитается накопленный износ. Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

В данном отчете определение восстановительной стоимости (ВС) объектов недвижимости ОАО «32» проведено по методу сравнительной единицы на основе расчетов по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС).

Исходными данными для расчета стоимости нового строительства являются: функциональное назначение сооружения, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность), состав основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Расчеты восстановительной стоимости объектов приведены в табл. 6. Восстановительная стоимость объектов недвижимости ОАО «32» на дату проведения оценки составляет 21 240 200 руб.

Определение величины накопленного износа

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в связи с утратой им способности выполнять свои функции. Различают несколько видов износа: физический, функциональный и экономический (внешний).

Функциональный износ означает то, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует современным строительным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Дефект может быть устранимым и неустранимым. Излишний фундамент, излишняя толщина стен, излишнее оборудование можно отнести к неустранимому функциональному износу.

Внешний (или экономический) износ объекта оценки или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости объекта оценки вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

Оцениваемые объекты являются промышленными зданиями и сооружениями, в настоящее время используются по прямому назначению, т.е. оснований для того, чтобы говорить о функциональном или внешнем износе, не имеется. Поэтому в данном случае рассматриваем только показатели физического износа.

Оценка физического износа объектов недвижимости

Оценка физического износа зданий, сооружений и передаточных устройств ОАО «32» выполнена для каждого объекта с учетом износа основных конструктивных элементов и их удельного веса. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций взяты из расчетов восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Результаты расчета приведены в приложении к отчету.

После уменьшения значений восстановительной стоимости на величину фактического износа (табл. 7) получаем стоимость объектов недвижимости, определенную затратным подходом оценки. Поскольку в оценке использован один подход (затратный), то полученная по нему стоимость является итоговой рыночной.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости по состоянию на дату проведения оценки составляет 39 039 486 руб.

Определение рыночной стоимости машин и оборудования

Объектами оценки в данном разделе являются: машины и оборудование ОАО «32». Парк машин и оборудования предприятия огромен и разнообразен: включает в себя оборудование для производства : элеваторы ленточные, транспортеры ленточные, барабаны сушильные, прессы, печи туннельные, энергетическое, металлорежущее, прессовое, подъемно-транспортное и прочее оборудования.

Сравнительный подход к оценке стоимости оцениваемого имущества представлен методом прямого сравнения продаж. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие, частичное конструкторско-технологическое сходство и примерно одинаковую величину накопленного износа. Данный подход может применяться только к новому, не использовавшемуся оборудованию.

Стоимость остального оцениваемого движимого имущества определялась через затратный подход. Данный подход предполагает определение восстановительной стоимости объекта оценки через стоимость такого же нового или аналогичного имущества. Затем восстановительная стоимость уменьшается на величину обесценения, связанного с накопленным износом. Величина накопленного износа определена экспертным путем по результатам осмотра фактического состояния объектов оценки.

Восстановительная стоимость машин и оборудования (табл. 9) на дату проведения оценки составляет 1 999 700 руб.

Фактический износ определялся в зависимости от ожидаемого оставшегося срока службы машин и оборудования, их технического состояния, степени устаревания, условий эксплуатации, исходя из характеристики состояния оборудования, полученной в результате консультаций со специалистами предприятия, по общепринятым в практике оценки машин и оборудования методикам.

Определение остаточной стоимости производилось путем вычитания из восстановительной стоимости фактического накопленного износа. Результаты расчета стоимости машин и оборудования с позиции затратного подхода представлены в табл. 10. Поскольку в оценке использован один подход (затратный), то полученная по нему стоимость является итоговой рыночной.

Таким образом, рыночная стоимость машин и оборудования ОАО «32» на дату проведения оценки составляет 1 119 595 руб.

Обобщение результатов и итоговое заключение о стоимости

основных фондов

Результаты сделанных расчетов по оценке основных фондов, принадлежащих ОАО "60", на дату проведения оценки составляют:

      Стоимость земельного участка – 3 000 000 руб.

      стоимость объектов недвижимости – 39 039 486 руб.;

      стоимость машин и оборудования – 1 119 595 руб.;

Итого рыночная стоимость оцениваемых основных фондов на дату проведения оценки составляет 43 159 081 руб.

Оценка прочих активов и обязательств предприятия

В балансе предприятия имеются активы, которые также подлежат оценке в зависимости от возможного их использования. Содержание активов, их возникновение и объективность отражения в учете обсуждались с бухгалтерией ОАО «32».

По статье 130 «Незавершенное строительство» отражены фактические затраты предприятия на незавершенное строительство (капитальные вложения). Объекты незавершенные строительством вводятся в эксплуатацию поэтапно, как правило, в течение нескольких лет. Поэтому стоимость объектов, незавершенных строительством и числящихся на балансе предприятия определяем путем приведения фактически произведенных предприятием затрат к текущим рыночным ценам с применением показателей изменения стоимости строительства Уральского регионального центра экономики и ценообразования в строительстве. Найденная итоговая стоимость объектов незавершенных строительством (табл. 11) составляет 0 руб.

Группа статей 240 «Дебиторская задолженность» включает в себя: задолженность покупателей и заказчиков за проданные им товары, услуги, которая числится в бухгалтерском учете на дату проведения оценки.

Дебиторская задолженность ОАО «32» на 01 января текущего года равна 1 000 тыс. руб., основную долю которой – 700 тыс. руб. – составляют покупатели и заказчики.

Оценка дебиторской задолженности покупателей и заказчиков заключалась в ее анализе: был составлен список всех дебиторов, определены сроки возврата долга. В результате анализа дебиторской задолженности и консультаций с руководством предприятия по каждому дебитору была определена возможность возврата долга (табл. 12).