При нарушении сроков оплаты  покупателем в силу п.3 ст. 488 ГК  РФ продавец вправе предъявить  требование о возврате недвижимого имущества. При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного суда РФ, регистрация перехода права собственности к покупателю на продаваемое недвижимое имущество не является препятствием для  расторжении договора в связи с неоплатой покупателем имущества¹³.

         Договором купли-продажи может  устанавливаться и продажа товара  в кредит, в кредит с рассрочкой  платежа или предусматривается  предварительная оплата.

        В отношении договора купли-продажи  недвижимости правовые акты не  устанавливают каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи недвижимости предусмотрено условие о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем из такого договора, передача имущества будет носить встречный характер. Если же договором предусмотрена продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов: передачи имущества и наступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 314 ГК РФ. Договором может быть предусмотрено, что до полной оплаты право собственности на товар вообще сохраняется за продавцом¹⁴. При этом условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи недвижимости. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, покупатель обязан произнести оплату непосредственно после передачи ему имущества, то есть сражу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли - продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.

         Итак, если правовыми актами или договором купли-продажи недвижимости не предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату до передачи имущества, либо такая обязанность не вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.

             Покупатель обязан принять недвижимость  по передаточному акту. В соответствии  со ст. 556 ГК РФ уклонение покупателя  от подписания документа о  передачи недвижимости считается  отказом покупателя принять имущество.

        Таким образом, под исполнением  обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных  действий (в частности, передача - принятие вещи, передача - принятие  обусловленной договором суммы).

       Итак, к обязанностям покупателя: относятся обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу недвижимого имущества и обязанность покупателя принять продаваемое имущество являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно — с момента заключения договора  
 
 
 
 
 
 

Заключение

     По  договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

     Существенными условиями договора купли-продажи  недвижимости являются предмет и  цена.

     Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

     Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации.

     Для осуществления государственной  регистрации стороны должны представить  в соответствующий государственный  орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права  на предмет сделки.

     Передача  проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

        К обязанностям покупателя: относятся обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу недвижимого имущества и обязанность покупателя принять продаваемое имущество являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно — с момента заключения договора.

     В случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. В соответствии с законодательством при прекращении права или сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав прекращается.

Библиографический список

1. Конституция РФ от 12.12.1993 год // Российская газета №237, с изменениями от 30.12.2008 года № 6-ФКЗ
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.94 года. №51 – ФЗ с  изменениями и дополнениями от 17.12.2009 года № 310-ФЗ
3. Гражданский кодекс Российской Федерации ( часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ с изменениями и дополнениями от 18.07.2011 № 216-ФЗ

4.   Закон РФ от 26.12.1995 г. № 208- ФЗ  «Об акционерных обществах» с изменениями от 24.07.2007 № 220-ФЗ ( в ред. от 28.12.2010)

5. Закон РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1  «О недрах» с изменениями от 18.07.2011 № 222-ФЗ

6. Федеральный Закон РФ от 27.07.1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с изменениями от 04.06.2011 № 129-ФЗ

7. Алексеев С.С. Гражданское право: учебник ,2-е издание/ С.С. Алексеев –М: Проспект, 2010 - 528с.

8. Брагинский М. И. Договорное право: Договоры о передаче имущества/ М.И.Брагинский , В.В. Витрянский – М.: Cтатут, 2009. – 780 с.

9. Васильев Г.С. О некоторых вопросах перехода права собственности по договору / Г.С. Васильев // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.-М, 2009, №4

10. Гатин А.М. Гражданское право: Учебное пособие/ А.М. Гатин – М. :Дашков ИК, 2010 -384 с.

11. Егорова М.А. Возврат исполненного при изменении и расторжении договора купли-продажи/ М.А. Егорова// Журнал российского права .- 2009, № 3

12. Кашин Р.Н. Цена как существенное условие договора/ Р.Н. Кашин// Юрист.- 2011, №9

13. Маковский А.Л.  Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. : учебник для вузов/ А.Л. Маковский. – М.: Инфра, 2008 – 480 с.

14. Макаров И.А. Способы защиты от бездействия собственника имущества, уклоняющегося от несения бремени его содержания/И.А. Макаров //Закон.-2009, № 11

15. Суханова Е.А. Гражданское право: учебник. 3-е издание; переработанное и дополненное/ Е.А.Суханов – М.:  Волтерс Клувер, 2010-378 с.

16. Треушников М.К. Гражданский процесс: учебник./ М.К. Треушников  – М.: Городец-издат , 2008 -720 с

17. Чаусская О.А. Гражданское право:  Учебник для вузов  / О.А. Чаусская – М : Дашков и К , 2010 – 480 с.