Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны предполагаемым отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.

     Итак, договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Совершенно справедливо авторы указывают на то, что Закон о регистрации не требует фактической передачи имущества для регистрации перехода права собственности⁷. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее.

     Применительно к продаже жилых помещений  законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор (ст. 558 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ ).

     Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ.

     Цена  является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при  ее отсутствии договор считается  незаключенным⁸. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не действуют в силу прямого указания  п. 1 ст. 555 ГК РФ, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

     Таким образом, элементами договора купли  продажи недвижимости являются, стороны, предмет (недвижимость), форма, цена. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Особенности договора купли-продажи недвижимого  имущества

2. 1. Недвижимость как  предмет договора купли-продажи недвижимого имущества

         В связи с развитием  рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном  положении граждан и юридических  лиц значительно возросла. Недвижимость все больше стала вовлекаться  в рыночный оборот.

          Недвижимость  представляет собой особый объект  права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею  отличны от прав владения, пользования  и распоряжения другими видами  собственности. Это связано с  тем, что пользование недвижимостью  затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью.

      Недвижимые  вещи являются обычно сложными, так  как состоят из совокупности разнородных  вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

      Недвижимость  обладает повышенной экономической  ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для  длительного пользования и не исчезает в процессе использования. В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

      Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что  ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут.

      Вместе  с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним  относятся подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

      Юридическое признание указанного имущества  в качестве недвижимого (хотя оно  по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно  является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

      Перечень  недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

      Право частной собственности охраняется законом⁹. Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК).

      Так, собственники жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через  гражданско-правовые сделки: купли, продажи, мены, дарения, завещания и залога. В тоже время собственник несет  бремя содержания принадлежащего ему имущества. Нежелание собственника имущества содержать свое имущество в надлежащем состоянии способно причинить вред третьим лицам¹⁰

      В соответствии со ст. 129 ГК все вещи (в  том числе и недвижимые) делятся  на изъятые из оборота (т.е. те, которые не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной статьи особо упоминает землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в качестве объектов, которые отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

2.2. Государственная регистрация перехода права собственности                    на   недвижимое имущество

     Составной частью более строгого режима недвижимого  имущества является его государственная  регистрация. Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст.2 Федерального Закона Российской Федерации « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)¹¹.

     Применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила  о государственной регистрации  перехода права собственности, исключающие  применение некоторых общих положений  ГК РФ о государственной регистрации  сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.164 ГК РФ); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).

     Статья 165 ГК РФ устанавливает самое жесткое  из возможных последствий неосуществления  государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п.3 ст.165).

     Однако  из общего правила об обязательности регистрации сделок с недвижимостью существует ряд исключений. В случае заключения договора продажи недвижимости регистрации подлежит не договор как таковой, а переход права по договору. Поэтому вопрос о ничтожности самого договора по мотивам неосуществления его регистрации вообще возникнуть не может. Более того, пункт 2 статьи 551 ГК РФ допускает исполнение сторонами договора продажи недвижимости до государственной регистрации, однако указывает, что такое исполнение не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

     Государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который  ведут учреждения юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (п.1 ст. 9 Федерального Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

       Государственная регистрация носит  публичный характер. Соответственно  орган, который ее осуществляет, обязан предоставлять любому лицу информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных им правах или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд (п.2 ст.7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

       Государственная регистрация прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним проводится в  последовательности, определенной  порядком приема документов. Следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п.1 ст. 17, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 указанного закона. Отказ соответствующего органа в регистрации или уклонение от нее могут быть обжалованы в суд. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельства о государственной регистрации права. Свидетельство должно быть заполнено и подписано государственным регистратором, то есть подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течении которого должна быть произведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя). Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.

     Как сказано в п.1 ст. 235 ГК РФ, право  собственности прекращается при  отчуждении собственником своего имущества, отказе собственника от права собственности  на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Законом не установлено такое основание прекращения права собственности, как признания недействительности проведенной регистрации, равно как выданного учреждением юстиции свидетельства о регистрации права. Нельзя лишать прав на недвижимость по жалобе на действия регистрирующего органа.

     Государственная регистрация носит правоподтверждающий  характер.

Внося в единый государственный реестр запись о праве, регистрационная  служба от имени государства признает и подтверждает, что право на недвижимое имущество возникло у лица на законных основаниях.

2.3. Основания и правовые  последствия признания  договора                    купли-продажи недвижимого  имущества недействительной  сделкой

     Договор купли-продажи может быть признан  недействительным только по решению суда, в том случае если он: не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ); заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ); является мнимой или притворной сделкой ( 170 ГК РФ); заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ); заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ); заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ); заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (177 ГК РФ); заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ); заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ); сделка совершенная  юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности ( 173 ГК РФ).