Содержание

                                          Введение

     Договор находит широкое применение в общественных отношениях современного общества, поэтому рассмотрим выделенные в Гражданском Кодексе Российской Федерации положения о договоре. Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (Ст. 420 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Граждане и юридические лица свободны в заключение договоров и самостоятельно решают с кем и какие договоры им заключать, а так же согласовывать их условия. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом Российской Федерации.

     Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные  с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации.

     Купля-продажа  – один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам  история правового регулирования  этого договора насчитывает почти  четыре тысячи лет. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.

       В последнее время увеличивается  количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются юридическими лицами в качестве офисных центров. С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. Многие из граждан стали собственниками жилья. В этой сфере возникло много острых, дискуссионных проблем, которые необходимо решать.

         Актуальность избранной  темы объясняется, прежде всего, тем, что  договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет  в нашей стране в связи с  ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

     Целью работы является подробное рассмотрение института купли-продажи недвижимости. Для достижения указанной цели, были поставлены следующие задачи:

- рассмотрение  понятия договора купли-продажи;

- раскрытие понятия договора купли-продажи недвижимости;

- описание  элементов договора купли-продажи  недвижимости;

- раскрытие  предмета договора купли-продажи  недвижимости

- исследование  перехода права собственности  на недвижимость;

- рассмотрение  последствий признания договора-купли продажи недвижимости недействительной сделкой.

- рассмотрение  содержания договора купли-продажи  недвижимости

     - изучение правоприменительной практики 

  Глава 1.  Общие положения о договоре купли-продажи недвижимого имущества.

1.1.  Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости как разновидности договора купли-продажи

       Договором купли-продажи называется соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется   этот товар и уплатить за него продавцу определенную денежную сумму (цену) (ст 454 ГК РФ).¹ Договор купли-продажи – это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте.

     Договор купли-продажи Гражданский кодекс Российской Федерации трактует как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену.

     По  ГК РФ вопрос о том, что продается  и покупается, считается согласованным  сторонами, если из их договора можно установить наименование и количество товара. По смыслу п. 1 ст.465 ГК условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения. Остальные условия, включая цену и качество передаваемых товаров, в принципе являются определимыми на основе критериев, введенных законом, и могут особо не оговариваться сторонами. 

     Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к  строго определенному сроку. Это  возможно, когда из его содержания вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора.

     ГК  РФ предусматривает обязанность  продавца передать покупателю товар  свободным от любых прав третьих  лиц. Исключение составляют лишь ситуации, когда есть согласие покупателя принять  товар, обремененный такими правами. Имеются в виду случаи, когда продаваемое имущество ранее уже было передано в залог, аренду либо в отношении этого имущества установлен сервитут и т. п.

     Правильным  является подход законодателя  (п. 1 ст.461 ГК РФ), который старается локализовать отрицательные последствия совершения сделки по отчуждению продавцом имущества, обремененного правами третьих лиц, на самом продавце.

     Покупатель, обнаружив, что на приобретенное  им имущество имеются права третьих  лиц, о которых он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков.²

     Являющийся  предметом купли-продажи товар, в отношении которого существуют права третьих лиц, может оказаться истребованным этими лицами у покупателя. Для подобных случаев ГК РФ устанавливает правило, обязывающее покупателя, к которому предъявлен иск об изъятии товара, привлечь к участию в этом деле продавца. При этом продавец не вправе отказаться от участия в таком деле на стороне покупателя.

     Общие положения о купле-продаже, установленные  в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к договору купли-продажи  недвижимостью, если иные правила не предусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые специально предназначены для регулирования продажи недвижимости. В качестве разновидности договора купли - продажи недвижимости выступает договор купли-продажи предприятия. Признание недвижимым имуществом предприятия (ст. 132 ГК) порождает множество проблем, в том числе неразрешимых.  В связи с этим предлагалось из ст. 132 ГК исключить упоминание о предприятии как о недвижимости. Вместе этой категории ввести понятие «комплекс недвижимого имущества» как объединение разнородных вещей единым хозяйственным назначением. Однако в настоящее время предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью.

      Согласно  норме пункта 2 статьи 549 ГК РФ к отношениям по продаже предприятия  применяются правила, регулирующие продажу недвижимости.

      Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой согласованный  волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом  в собственность другого. Договор направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли - продажи недвижимого имущества. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцом и покупателем и направленное на приобретение права собственности на недвижимость в обмен на денежный эквивалент.³ 

1.2.  Общая характеристика  элементов договора  купли-продажи недвижимости

     Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются документально т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.

      Участниками договора купли-продажи недвижимости на стороне как продавца, так и  покупателя могут выступать любые  субъекты права. В настоящее время  субъектами договора купли-продажи  могут быть: государственные и муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.⁴

     Однако  участие в договоре некоторых  субъектов гражданского права имеет  свои  особенности.

     Если  в качестве продавца выступает государственное  или муниципальное унитарное  предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (а если речь идет о казенном предприятии - правом оперативного управления), оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ ). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно — оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

     То  же самое происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя, т.е. одновременно происходит и смена  собственника, и возникновение права  хозяйственного ведения (права оперативного управления).

     Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Законе РФ «Об акционерных обществах»⁵ предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к лицам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25 % балансовой стоимости активов общества. Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50 % решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании (ст. 78 Закона РФ «Об акционерных обществах»).

     Предметом договора является земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество⁶.  В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе  здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

     Учитывая  свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет  особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

     Если  предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в  соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается не заключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране.