Ипотекалық несиелеу

-     Ипотекалық несиелерді үйымдастырушылар;

-      Инвесторлар;

-      Ипотекалық несиелерді сақтандырумен айналысатын делдалдар;

-      Ипотекалық несиелерді секъюритизациямен айналысатын делдалдар.

            Коммерциялық банктер азаматтарға  қозғалмайтын мүлік кепілдігі негізінде ипотекалық несие береді. Әдетте, олар клиенттерге тікелей несие бермейді. Ипотека бірінші реттік нарықта коммерциялық банктер, ипотекалық несиелеу жөніндегі компаниялар мен басқа да тұрғын үйді қаржыландыратын жергілікті мекемелер сияқты қаржылық компаниялармен жасалынады. Бірінші реттік кредиторлар ипотеканы екінші реттік нарықтағы инвесторларға сатып, алған қаражатты жаңа тұрғын үй несиені беру үшін пайдаланады, яғни үнемі өзінің заемдар қорын толтырып отырады. Ипотекалық бағалы қағаздар өтімді инвестициялық құралдар болып табылады және бағалы қағаздар нарығында дилерлер арқылы таралады. Сонымен қатар, ипотеканың екінші реттік нарығындағы инвесторлар ипотекалық бағалы қағаздар иесін проценттік мөлшерлемелердің уақытында төленуі мен бірінші реттік қарыз алушы мен қарыз берушінің төлем қабілеттігіне қарамастан облигациялардың өтелуін кепілдендіреді. Осы үш компанияның ортақ мақсаты бар, ол – кедей аудандар мен төмен мен орта табысты жанұяларға тұрғын үйге несиелерлік құралдар тарту.

            Жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы болатын ссуданы ипотека несиесі ретінде ұғуға болады. Ол тұрғын үй құрылысын салуға және сатып алуға, жер сатып алуға беріледі әрі ұзақ мерзімді сипатқа ие. Ипотеқалық несиелеу нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады. Оның мынадай ерекшеліктері бар: 
— ипотекалық несие бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін ссуда. Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен қаражатпен несиеегердің алашағы өтеледі. Сол себепті де ипотека несиесі несиегер үшін ең сенімді несие ретінде саналады: 
— ипотекалық ссуданың көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие, өйткені, ол тұрғын үй мен өндірістік үй жағдайлары қаржыландыру, сатып алу, тұрғын үшін және жер учаскелерін игеру үшін пайдаланылады; 
— ипотекалық несие, әдетте,10 – 30 жылға дейін ұзақ мерзімге беріледі. Несие алдын ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін болады. 
Ипотеканың айрықша маңызды принциптеріне мыналар жатады: кепілге салынатын мүлік нақты болу керек, яғни келісімшартқа кепілдік құқығының объектісіне жататын нақты мүлікті ауыртпалығын үшінші тұлға оңай танитындай болуы керек. 
Ипотекалық несиелеудің жүйесі икемді болуы үшін ұдайы жетілдіріп отырады. Мәселен, дамыған елдерде мыналар болады: 
-   өлемдері кезең сайын өсетін ссуда: алғашқы бес немесе ол жылда борышқордың шығысын тұрақты өсіруді қарастырады; 
-    төлам сомасы өзгеріп отыратын ссуда: жеңілдікті кезеңнің болуын ұйғарыды, мұнда борышқор тек пайыздарды ғана төлейді. Жүктемені бөлудің мұндай тәсілі борышқорға үлкен пайда береді; 
-      пайыз мөлшерлемесі өзгермелі ипотека пайыз мөлшерлемесінің деңгейі келісімшартта нақты шама түрінде тіркеледі әрі қандай да бір нақты көрсеткішке немесе ирдекске байланатын болады. Мөлшерлемелер жарты жылды бір рет қарастырылады. 
          Ипотекалық несиені ресімдеуде негізгі құжаттарға кепілхат, вексель және өзге де бағалы қағаздар жатады. Бұл құжаттарға ипотекалық компания шығаратын ипотека облигациялар секілді құнды қағаздардың қайталама нарығында баға белгілеуі мүмкін. Бұл арада кепілхат ссуда бойынша кепілге салынған мүліктің заңды меншік құқығын несиелерге беруді ұйғаратын құжат болып табылады. Жылжымайтын мүлік аясындағы кепілхат ипотека несиенің негізгі қамтамасыз етушісі болып табылады. Онда несие келісімшарты бойынша борыштарды төлеу жөніндегі қарыз алушының міндеттемесі, пайыз, салық, алымдар және меншіктен өндіріліп алынатын өзге де төлемдер нақты көрсетіліп, сонымен бірге, оны бүлінбеген қалпында сақтау, жылжымайтын мүлікті сақтандыру, оны басқа тұлғаға кепілдік аясында беруге тыйым салынатыны және т.б. айтылады. 
Өзіндік қаражат, ипотекалық облигациялар және клиент шотына тартылған ресурстар банктің несие ресурстарын құрайды. 
ҚР “Ипотека туралы” заңы шыққаннан кейін Қазақстанда ипотекалық несиелеу қарқынды дамыды. 
Республиканың ірі банктері ипотекалық бағдарламаны жүзеге асыратын өздерінің ипотекалық компанияларын құрды. 
2000 жылдан бастап ҚР Ұлттық банкісі жарғылық капиталы 100%-ды құрайды Қазақстандық ипотекa компаниясын (ҚИК) құрды. Ол алғашқы құрылған күнінен бастап несие үшін алынатын пайыз мөлшерлемелерін кеміту бағытындағы саясатты жүргізіп келеді. 2005 жылы ҚИК толықтай ҚР Қаржы министірлігінің қарамағына өтті. Бұл несие үшін алынатын пайыздық мөлшерлемелерді кемітуге қажетті бәсекелестік ортаның құрылуына өз ықпалын тигізді. Пайыз мөлшерлемелері баяу болса да тұрақты түрде кеміп келеді. Ипотекалық несиелеудің дамуына 2003 жылы Мемлекеттік құрылыс –жинақ ақша банкісінің құрылуы жағымды әсер етті. ҚИК 300 және 500 млн сомаларында ипотекалық облигацияның екі шығарылымын шығарып үлгереді және оларды сәтті орналастыра білді. Қазақстанда ипотекалық несиелеу Қазақстан Республикасы Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасының ажырағысыз бөлігі болып табылады.

Кесте- 01.09.12  жағдай бойынша Қазақстан Республикасының ипотекалық ұйымдары туралы мәліметтер

№ р/н	Ұйымның атауы	Активтер	Міндеттеме-лер	Баланс  бойын-а меншік-ті капитал	Бөлінбеген  пайда (жабылма-ған шығын)	Заем-дар
1	2	3	4	5	6	7
1	«Алматы Өңірлік  Ипотекалық компаниясы» АҚ	927907	841	927066	37498	433265
2	«Ипотекалық ұйым «Элитстрой Финанс» АҚ	1037 255	1 880	1 035375	20757	456410
3	"Қазақстан  Ипотекалық Компаниясы" Ипотекалық  ұйымы" АҚ	99705171	83 791 054	15914117	488 907	55091 049
ЖИЫНТЫҒЫ:		101670333	83 793 775	17876558	547 162	55 980 724

 

 

Диаграмма - АҚ «ҚХБ» - тің 2009 – 2012 жылғы ипотекалық несиелендіру динамикасы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.   Жобалық  қаржыландыру.

 

2.1. Жобалық  қаржыландыру түсінігі, қаржыландыру  ережесі.

 

 

          Жобалық қаржыландыру – бұл кредит беруші негізгі кредит төлеу көзі ретінде осы объектінің (қарыз алушының ақшалай түсімдері мен активтері/кірістерін емес) ақшалай түсімдері мен кірістерін, сондай-ақ кредитті қамтамасыз ету ретінде шаруашылық объектісінің активтерін қарайтын және бағалап отыратын белгілі бір шаруашылық объектісін (инвестициялық жоба) қаржыландыру. Яғни, кредит берушілер кредиттің қайтарылу мүмкіндігін бағалай отырып, жобаның акционерлерін емес, жобаның өзінің тиімділік және өмір сүру қабілетінің деңгейін қарайтын болады. Жобалық қаржыландырудың негізі болып, Банк қаражатын салатын объектісі, кәсіпорынның тұтас өндірістік-шаруашылық қызметі емес, нақты инвестициялық жоба болып табылады 
          Жобалық қаржыландырудың үлгілік сызбасы:  
1. ҚР Үкіметі мен компаниялар басқа қаржы институттарымен бірлесіп акционерлік қоғам түріндегі жобалық компания құрады. ҚР заңнамасында жобалық компанияның тиімді қызметі үшін белгілі бір жеңілдіктер қарастырылған болуға тиіс (салықтық жеңілдіктер және т.б.).  
2.  Жобалық компания қажетті жабдықты және т.б. жеткізу үшін құрылыс пен жөндеу жұмыстары бойынша тендер өткізеді. Жобалық компания тиісті келісім-шарттар мен шарттар жасасады.  
3.  Жобалық компания шетелдік банктер арасында қаржылық консультант және бүкіл жобаны қаржыландыруды ұйымдастырушыға тендер жариялайды, бұл ретте ҚР тарапынан Даму Банкі шығады. Жобалық компания жобаны қаржыландыру үшін қарыз алуды ұйымдастыруға мандат береді.  
4.  Жобалық компания жоба бойынша құрылыс біткеннен кейін қызмет көрсетуге түрлі әлеуетті тұтынушылармен шарттар жасасады. Жобалық компания көрсетілген қызметтен түскен түсімдер шоғырландырылатын және міндеттемелерге қызмет көрсетілетін арнайы шот ашады.  
5.  Шетелдік банк (банктер) ҚДБ-мен бірлесіп қарыз алуды: Қамтамасыз етілген еурооблигацияларды, кредиттік желілерді, бірлесіп қаржыландыруды жүзеге асырады. Жобалық компанияның шотына құрылыс пен жөндеу жұмыстары бойынша жұмыстарға төлеуге және жабдық және т.б. тартылған қаражат түседі.  
6. На счет проектной компании поступают привлеченные средства, которые идут на оплату работ по СМР и поставке оборудования, и др.  
7.  Объект пайдалануға енгізілгеннен кейін арнайы шотқа, тартылған қаражатқа қызмет көрсетуге жіберілетін қаражат қызметтерді тұтынушылардан түседі.

Жобалық қаржыландыру - қаржыландыруды ұйымдастыру әдістемелері мен, жай несиелендіру көзімен қарағанда жоғары тәуекелі бар, ірі жобаларды іске асыруды білдіреді 
          Жобалық қаржыландырудың артықшылықтары ; 
Компания, өз қаражатын бөлмей, айналым құралдарын азайтпай, жаңа, ірі, стратегиялық - үлкен күрделі шығындарды талап ететін - жобаларды іске асыру үшін, қосымша қорларды тарта алады, және ол компанияға, жаңа жобаның іске асырылуына қарамай, ағымдағы жоспарланған қызмет етіп тұрған бизнесін жүргізе беруге мүмкіндік береді 
Әртүрлі дербес қаржылық схемаларды қолдану, тартылған инвестициялық қорлардың бағасын төмендетуге мүмкіндік береді. Бұл мағынада жобалық қаржыландырудың мәні, жиынтық пайдалар мен жиынтық шығындарды бағалай отырып, компанияның әл-ауқатына (нарықтық бағасына) ең жоғары нәтижелі әсер беретін инвестициялық жобаны қаржыландыру тәсілі мен көзін таңдай білуінде жатыр 
Кез-келген инвестициялық қызметтің түрі оған капитал жұмсау немесе инвестициялау барысында арнайы инвестициялық жобаның болуын талап етеді.

             Жобалық қаржыландыру ҚР 2012.01.12 N 539-IV Заңдары мынаны көздейді .

Жобалық қаржыландыру бойынша  қатынастардың  туындауы     

1. Жобалық қаржыландыру  бойынша мәміле кезінде тапсырыс  беруші орындаушымен базалық шарт жасасады, ол бойынша орындаушы мүлікті түзу және беру, сондай-ақ түзілген мүлікті пайдалану процесінде қызметтер көрсету және (немесе) тауарлар шығару және (немесе) жұмыстарды орындау нәтижесінде ұзақ мерзімді негізде жүйелі түрде ақшалай түсімдер құқығын иеленеді. 
      2. Орындаушы өз міндеттемелерінің орындалуын базалық шарт бойынша талап ету құқықтарын кредиторларға немесе арнайы қаржы компаниясына беру жолымен қамтамасыз ете отырып және (немесе) өзге қамтылымды ұсына отырып, кредиторлармен қарыз шарттарын жасасады және (немесе) облигациялар шығарады немесе арнайы қаржы компаниясынан қаржыландыру алады. 
      3. Кредиторлар өздерінің арасындағы келісімнің негізінде орындаушымен және (немесе) арнайы қаржы компаниясымен өзара қарым-қатынасындағы өздерінің құқықтары мен міндеттерінің жүзеге асырылу тәртібі мен шарттарын айқындай, оның ішінде кредиторлар міндеттемелерін қанағаттандырудың кезектілігін көздей, сондай-ақ кредиторлардың өкілін айқындай алады. 
      4. Егер жобалық қаржыландыру мәмілесінде тараптардың бірі мемлекет болса, жобалық қаржыландыру тек қана жобалық қаржыландыру мәмілесін орындауды іске асыру үшін орындаушы құратын арнайы қаржы компаниясының қатысуымен жүзеге асырылуы тиіс. 
      5. Егер кредиторлардың кем дегенде біреуі бұл туралы талап етсе, жобалық қаржыландыру арнайы қаржы компаниясының қатысуымен жүзеге асырылуға тиіс. 
      6. Базалық шартты бұзу және қатысушыларының шарт міндеттемелерін орындаудан бас тартуы осы Заңда мемлекеттің қатысуымен болатын жобалық қаржыландыру бойынша қарым-қатынастар үшін көзделген ерекшеліктерді ескере отырып, Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес жүзеге асырылады. 
      7. Орындаушы базалық шартта айқындалған өзінің міндеттемелерін орындамаған немесе тиісінше орындамаған жағдайда, базалық шартта оны ауыстыру мүмкіндігі көзделуге тиіс.

        Жобалық қаржыландыру кезінде  талап ету құқықтарын беру     

1. Орындаушы кредиторларға  немесе арнайы қаржы компаниясына өзіне тиесілі талап ету құқығын береді. Берілетін талап етулерге үшінші тұлғалардың құқықтарымен ауыртпалық салынбауға тиіс. Берілетін талап ету құқықтарын беру талаптары мен көлемі шартта айқындалады. 
      2. Жобалық қаржыландыру кезінде талап ету құқықтарын беру шарты Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 346-бабында белгіленген талаптар сақтала отырып, жазбаша нысанда жасалуға тиіс. Талап ету құқықтарын беру шартының жазбаша нысанын сақтамау оның жарамсыздығына әкеп соқтырады. 
      3. Орындаушы болашақтағы талап етуін берген кезде осы құқықты өзге тұлғаларға беру мүмкіндігінсіз талап ету құқығын беру шартын жасасқан сәтте ол кредиторларға немесе арнайы қаржы компаниясына ауысады. 
      4. Орындаушы кредиторлардың немесе арнайы қаржы компаниясының алдында оларға берілген талап ету құқықтарының шынайылығы үшін жауап береді, бірақ, егер талап ету құқығын беру шартында өзгеше көзделмесе, тапсырыс берушінің және базалық шарт бойынша түзілген мүлікті пайдалануды жүзеге асыратын тұлғалардың осы талапты орындамағаны үшін жауап бермейді. 
      5. Егер базалық шартта өзгеше көзделмесе, базалық шарт бойынша түзілген мүлікті пайдалануға берген кезден бастап талап ету құқығы қойылуы мүмкін.

      Арнайы  қаржы компаниясының қатысуымен  жобалық қаржыландыру     

1. Арнайы қаржы компаниясы  өз міндеттемелерінің орындалуын  бөлінген активтермен қамтамасыз  ете отырып, кредиторлармен қарыз  шарттарын жасасады және (немесе) облигациялар шығаруды жүзеге асырады. 
      2. Арнайы қаржы компаниясы талап ету құқықтарын беру шартына сәйкес оның міндеттемелерін не мүлікті түзу және беру, сондай-ақ түзілген мүлікті базалық шартқа сәйкес пайдалану процесінде қызметтер көрсету және (немесе) тауарлар шығару және (немесе) жұмыстарды орындау нәтижесінде орындаушының шеккен шығыстарын қаржыландыру немесе қайта қаржыландыру мақсатында ақшаны орындаушыға береді.

Жобалардың түрлері:

-    Тұрғын үй;

-    Құрылыс, үй объектілерін салу жобасы;

-    Инвестициялық портфелді қалыптастыру;

-    Ғылыми зерттеу жұмыстарын зерттеу жобалары;

-    Жаңа техника мен озық технологияларды игеру жобасы;

-    Кәсіпорындарды қайта құру және кеңейту жобалары;

-    Кинофильмдерді шығару жобалары;

-    Аймақты қамту  және т.б.

          Инвестициялық жоба деп – қаржылық нәтижесі пайда алу, материалдық-заттай нәтижесі – жаңа өндірісті құру немесе жұмыс істеп тұрған реконструкциялау мақсатындағы қаржы құралдары мен материалдық емес активтерді сатып алу және пайдалануға бағытталған жүйелі түрдегі шаралар жиынтығын білдіреді.

Инвестициялаудың  мақсаты – белгілі бір уақыт арасында қалаған нәтижеге қол жеткізу болып табылады.

Инвестициялық жобаның типтері:

-     шағын

-     ірі

-     мульти

-     халықаралық.

           Шағын жобалар – бұл өзінің ерекшелігіне байланысты өте аз шығынды қажет ететін мақсаты – пайда табу болып табылатын, шағын кәсіпкерлікті  жүзеге асыруға бағытталған шаралар кешенін сипаттайды. Шағын жобаларды іске асыру мерзімі – қысқа және орта мерзімді болады.

Ірі жобалар  – бұл белгілі бір ортақ  мақсатқа көптеген жобалардан тұратын  мақсатты бағдарламаны білдіреді. Бұл  бағдарламалар халықаралық, мемлекеттік, ұлттық, аймақтық, салааралық және аралас болып келеді. Бұл инвестициялық  жоба құндылығымен немсе капитал сиымдылығы 1 млрд доллардан асатын қаражатты қажет ететін іске асырылу мерзімінің ұзақтығымен, сондай-ақ  инфрақұрылымдарға кететін шығындармен және әлеуметтік-экономикалық ортаға негізделген ықпалына байланысты басқа жобалардан өзара ерекшеленеді.

Мульти жоба – бұл жұмыс істеп тұрған кәсіпорындарды қайта құру, жаңғырту  және  жаңадан құру мақсатындағы бағдарламаларды білдіреді. Бұл жобаларды іске асыру мерзімі – қысқа және орта сипатта болады.

            Халықаралық жобалар – экономикада  біршама күрделі және құндылығымен, сонымен қатар, атқаратын рөліне байланысты басқалардан ерекшеленеді. Бұл жобаның  басты ерекшелігі – оны іске асыру барысында нарықтан қажетті құрылыстың жобалармен материалдар алынып пайдаланылады. Сондай-ақ, ортақ мақсаты бар және бірлескен түрде қаржыландыруды қажет ететін бағдарламаны сипаттайды. Халықаралық инвестициялық жобаға қатысушы мемлекеттер немесе қаржылық ұйымдар арасында алдын-ал жасалынған келісім шарттар негізінде жүргізеді , Кез-келген инвестициялық жоба – оны дайындау, іске асыру барысында 3 кезеңді басынан өткізеді:

1. инвестициялау алдындағы;
2. инвестициялау;
3. жаңадан құрылған объектілерді игеру және пайдалану.

1-кезең.  Инвестициялау алдындағы кезеңнің өзі 3 сатыдан тұрады:

инвестицияға  қажетті ресурстарды іздестіру;

жобаны алдын-ала дайындау, яғни оның жобалық сметасының құжаттарын дайындау;

жобаны  жасауды аяқтау және оның техникалық экономиканың қаржылық тиімділігін  қабылдау.

2-кезең.  Инвестициялау кезеңі 3 сатыдан тұрады:

-келісім жасау, тендр жұмыстарын ұйымдастыру;