Ипотекалық несиелеу

   Негізгі  қарыздың соммасын және пайыздарын толық өтеуге дейін қарыз алушы банктің келісімінсіз үшінші тұлғаға қозғалмайтын мүлікті бере немесе сата алмайды. Қарыз алушының несиені қайтара алмай қалған жағдайда банктің шығындарын өтеу үшін мүлікке қолданылатын өндіріп алу айналысы жүзеге асады.

    Тұрғын үй сатып алу үшін  берілетін несиенің беру шарттары  мен схемасы банк пен қарыз  алушының келісімі арқылы жүреді. Несиелеу инструменті ретінде  ауыспалы пайыздық ставкасының  қолданылуы, негізгі қарыздық сомасын  индекстеу, қарыз алушының төлемінің  мерзімін ұзарту болады. Несиенің түріне байланысты кепілзат жөніндегі келісім шартта несиенің формасы, мөлшері және несиенің  кепілзатпен қамтамасыз етілгені қарастырылады.

Ипотекалық  несиенің анықтамасынан және оның бірқатар ерекшеліктерінен шыққанда оның келесі спецификалық белгілерін бөлуге болады:

-      Несие берушінің талаптары жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген.

-      Ипотека кепіл беруші ипотека объектісіне жеке меншік құқығына ие болған жағдайда ғана туындайды.

-          Ипотека белгілі мерзімде және талап ету мөлшерінде болады.

-          Ипотека ұзақ мерзімді сипатқа ие (ипотека 10–25 жылға беріледі).

-          Берілетін қарыз сома бойынша маңызды болады.

        Жылжымайтын мүлік кепілдігіне  берілетін ссуданың мөлшері ипотека  объектісінің нарықтық құнынан төмен болады – 40–70%  (қалған бөлігі сот шығындарын және егер талап (несиелік келісім-шарт) орындалмайтын болса, ипотека объектісін сатумен байланысты несие берушінің басқа шығындарын жабуға жұмсалады).

         Кепілдің (кепілге салынған жылжымайтын мүлік) несиелік келісім-шарт біткенге дейін қарыз алушының қолында қалады.

          Ипотекалық бизнестің құрылуы  экономиканың нақты секторында  позитивті жақтарға ие (құрылыстың  өсуі, өндірістің модернизациясы  және т.б.), әлеуметтік тұрақсыздықты жеңуге оң әсер етеді, елдің банктік және жалпы несиелік жүйесінің тұрақтылығы мен тиімділігн арттыруда маңызды рөл атқарады.

-Несиелік қызметтің  берілген түрі несие берушілерге  белгілі артықшылықтарды береді.

-Несиелеу кезіндегі  салыстырмалы төмен тәуекел, себебі ипотекалық несиелер сенімді және өтімді актив – жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген.

-Несиелердің ұзақ  мерзімді сипаты қаржылық жоспарлау  тұрғысынан несие беруші үшін  белгілі қолайлылық туғызады.

-Жылжымайтын мүлікті  қаржыландыру дамыған жүйесінің бар болуы кезінде ипотекалық несиелер және кепілдер екінші нарықта сатуға болады.

-Мемлекеттен салықтық  және басқа жеңілдіктерді алу  мүмкіндігі.

-Ипотекалық бағалы  қағаздарды шығару жолымен қосымша  қаржылық ресурстарды тарту.

            Сол уақытта жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде қарыз қаражаттарын пайдалану мүмкіндігі қарыз беруші (инвестор) үшін бірқатар артықшылықтарды құрайды.

-     Өзіндік қаражаттардың көлемінен асатын жылжымайтын мүлік объектісінің төлем мерзімін ұзарту арқылы сатып алу мүмкіндігі.

-     Шектеулі өзіндік қаражаттарды аралас қаржыландырумен бірнеше жобаларға салу мүмкіндігі, ол инвестициялық портфельдің диверсификация дәрежесін жоғарылатуға мүмкіндік береді.

-     Өзіндік капиталға табыстың жоғары ставкасын алу үшін қаржылық левередж (тұтқа) тиімділігін қолдану мүмкіндігі.

-         Жылжымайтын мүлікті сату кезінде жүзеге асырылатын өтелген қарыз мөлшеріне иневтициялық кезең соңына өзіндік капитал құнының ұлғаюы.

-       Жылжымайтын мүліке салынатын инвестициялардың болашағы бар, себебі жылжымайтын мүлікпен жасалатын операциялар келешек құндылыққа ие, яғни олар уақыт өткеннен кейін қайтарымдылықты береді.

-      Жылжымайтын мүлікке қаражаттарды салу инфляцияға қарсы тұрақты құрал болып табылады.

           Ипотека туралы келісім  жазбаша түрде жасалып,  нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің   едәуір еркіндігін  көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер  көзделуі мүмкін:

а)  кепілге  қойылған  мүлікті  міндеттеме бойынша  қарызды сатып алушыға  ауыстырып  шеттету;

ә) мүлікті  жалға беру;

б) мүлікке  жаңа қарыздар  жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.

    Кепілзаттың  бір түріне  заклад (кепілге салу) жатады.  Бұл жағдайда  кепілге салынған мүлік  кепілзат ұстаушының иелігіне  осы мүлікпен қамтамасыз етілетін  несие бойынша  міндеттеме орындалғанша  беріледі.

Кәсіпорынның  ипотекасы  оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде  негізгі  қорларына  және айналым қаражатына,  сондай-ақ, егер  заңмен немесе келісіммен басқаша  белгіленбесе,  кәсіпорынның  жеке балансында  көрсетілген  өзге де құнды заттарға  қолданылады.

   Ипотека  туралы келісімде келесідей деректер  көрсетілуі тиіс:

-  кепілгердің  және кепілзатын ұстаушының  атауы  және олардың орналасқан жерлері;

-  орындалуы  осы кепілге салу шартымен  қамтамасыз етілетін  несиелік  келісімнің  немесе  өзге де  міндеттеменің  атауы,  келісімді   жасау күні және орны;

-    ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;

-     ипотекамен қамтамасыз етілген  сомаларды төлеу  мерзімдері;

-   кепілге қойылған  жылжымайтын мүліктің  сипаты  және оның ақшалай құны,  орналасқан жері;

-      иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын  құжаттардың атауы;

-     кепілге қойылған  мүлікке өзге  міндеттемелер салынбағандығы туралы  сілтеме;

-        кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;

-        ипотеканы тіркеген органның  атауы,  тіркелген   күні мен жері.

        Тараптардың келісімі  бойынша  кепіл шартына өзге де жағдайлар  енгізілуі мүмкін.

        Ипотека  кепілзатты ұсташыға  негізгі қарыз  сомасының және ол бойынша проценттердің   төленуін,  несиелік ресурстарды  пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін,  және қажет болған жағдайда  ипотека  затын  сатуға жұмсалатын  шығындардың өтелуін  қамтамасыз етуі тиіс.  Ипотека  кәсіпорынның,  құрылыстың, ғимараттың  немесе өзге де объектінің  орналасқан жеріндегі   тиісті

органдарда  міндетті түрде  тіркелуге жатады.   Ипотека  затына  меншік құқығы  ауысқан  кезде  өзге тұлға  ипотека  қай жерде тіркелген болса, сол жерде  ол да тіркелуі тиіс.

        Несиелендіру  субъектісіне  қарай тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар  осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және  мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.

    Тұрғын үй  құрылысына несие  құрылыс  салушыға  белгіленген тәртіппен   жер телімінің  бөлініп берілуімен  және  тиісті органдардың  тұрғын  үй салуға берген рұқсаты   болғанда беріледі.

    Тұрғын үйді  салуға (реконструкциялауға)  несие  жобалармен және  құрылыс-монтаждық жұмыстарды  жүзеге асыруға мердігерлік  келісімдермен  көзделген  құрылыстың  (реконструкциялаудың) мерзімдері мен  құны  аясында  беріледі.

     Несиелендіру  объектілеріне мыналар жатады:

тұрғын үй құрылысына  жер сатып алу және оны  жайластыру;

-        тұрғын үй салу (реконструкциялау);

-       тұрғын үй сатып алу.

     Несиелендіру  объектісіне қарай  банктер   тұрғын үй  несиелерінің үш 

түрін  ұсынады:

-      жерге берілетін  несие;

-     құрылысқа берілетін несие;

-     тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.

     Тұрғын  үй несиелері  туралы ережеде   тұрғын үй құрылысына  несиелер  несиелік желі ашу  арқылы  жүзеге асырылады деп атап  көрсетілген.  Бұл ретте  ссуда   қарызданушыға, құрылыс-монтаждау  жұмыстары кезеңдерінің  құнына  сәйкес келетін  бөлшектермен беріледі.

     Құрылысты  қаржыландыру  процесінде  банк  ақшалай  қаражаттың мақсатты  жұмсалуына  және  құрылыс графигінің  сақталуына бақылау  жүргізіп  отырады. 

    Банк беретін  несиенің сомасы  әдетте  жер сатып алу  және оны жайластыру  құнының,  тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен  аспауы тиіс, ал  шығындардың қалған бөлігін  қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы  шарт.

   Құрылысқа  несие беру туралы  шешімді  несие беруші банк  қарыз алушының  несиелік тапсырысы негізінде  қабылдайды.

    Несиені пайдаланудың  мақсаты мен мерзімі, оны   қамтамасыз ету нысаны  көрсетілетін  ссуда бөлу туралы  өтінішпен  қатар,  тапсырысқа мыналар кіреді:

-    заңды тұлға қырз алушылар үшін – құрылтай және тіркелу құжаттары:  кәсіпорынның  бухгалтерлік балансы;  табыстардың  және міндетті төлемдердің түсу  графигі;  ссуда қамтамасыз етілетінін  растайтын  құжаттар; несиені  пайдаланудың  техникалық-экономикалық  негіздемесі және  несиеленетін  шығындардың  болжамды  өтелімділігін  есептеу;  құрылыс салынатын  жер учаскесіне деген  құқықты растайтын  құжаттар;  белгіленген тәртіппен   бекітілген  жобалық-сметалық құжаттама;   мердігерлік құрылыс жұмыстарын  жүзеге асыруға  берілген  келісім-шарттардың көшірмелері;  несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.

-     жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу  учаскесіне  құқығын  растайтын құжаттар;  құрылыс салуға  рұқсат қағаз;  белгіленген тәртіппен  келісілген  жобалық-сметалық  құжаттама;  қарыз алушының  төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті  құжаттар;  банк талап етуі мүмкін  өзге де құжаттар. Несиені  қамтамасыз ету үшін  кепілзат мен  кепілдіктер  беріледі.

     Тапсырысты  қарау  кезеңінде несие беруші  қарыз алушының  төлем қабілеттілігін  және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және  салынған  тұрғын үйді  пайдалану  жоспарлары – сату,  жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі  тұрғын үй рыногының сұраныстарын    зерттейді.

     Ссуда беру  кезінде банк пен  қарыз  алушының  қарым-қатынастарын  белгілейтін   негізгі құжаттарға   несиелік  келісім  мен  кепілзат (ипотека)  туралы  шарт жатады (2,3, – қосымшалар).

     Несиелік  келісімде: ссуданы алудың мақсаты,  несиенің  көлемі мен мерзімдері,  несиені беру  және өтеу тәртібі, проценттік ставка,  оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі,  қарыз алушының  несиелік міндеттемесінің қамтамасыз етілуі,  ссуданы сақтандыру  шарттары,  несиенің  қамтамасыз етілуін  және мақсатты пайдаланылуын  тексеру нысандары, несиені  мақсаттан тыс  пайдалану және  ссуданы дер кезінде қайтармау  үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар  төлеу

тәртібі,  келісімді  бұзу  тәртібі, несие беруші мен  қарыз алушының  келісімі бойынша  өзге де шарттар.

    Негізгі қарыздың  және  ссуда бойынша проценттердің   толығымен өтелуіне дейін   қарыз алушының  банктің  жазбаша  келісімінсіз  жылжымайтын мүлікке   деген мүліктік  құқықтарын үшінші  тұлғаға  сатуға  немесе  шегінім  жасап беруге құқығы жоқ.

    Қарыз алушының  несиені қайтаруға  мүмкіндігі  болмаған жағдайда,  банктің шығындарын  өтеу үшін,   кепілге  қойылған  мүлікті  өндіріп алу  және  сату жүргізіледі. 

    Тұрғын үй  сатып алуға  несиелер берудің   сұлбасы мен шарттарын  банк  қарыз алушымен  мақұлдасу арқылы  белгілейді.  Несилендіру құралы ретінде  ауыспалы  проценттік ставканы қолдану,  негізгі  қарыздың  сомасын индекстеу,  қарыз алушының  төлемдерін кейінге қалдыру  шаралары  қолданылуы мүмкін.  Несиенің түріне қарай,  кепілзат (ипотека) туралы  келісімде  несиені   қамтамасыз етудің  нысаны,  мөлшері  және тәртібі  көрсетіледі (4-қосымша).

   Әрбір ипотекалық  банк  ипотекалық несиелер берудің  өзіндік  сұлбасын  қолданады. Олар  несиелендіру объектілері мен субъектілері,  ресуртарды шоғырландыру  әдістері,  негізгі қарыз бен проценттерді  өндіріп алу  әдістері бойынша сан алуан болып келеді.

            Халықтың әлеуметтік проблемаларын шешу үшін Қазақстанда 2001 жылдан бастап ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі жүйесі енгізілді. Оның бірінші деңгейі банктер және ипотекалық несиелер беретін банктік емес ұйымдар, ал жоғары деңгейі – басты міндеті қайталама нарықта ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктерді қайта қаржыландыру болып табылатын Қазақстан Ипотекалық компаниясы Ипотекалық несиенің ұзақ мерзімді қарыздық бағалы қағазға айналуы ипотеканың секъюритизация процесі деп аталды. Ал несиені ұйымдастыру, оған қызмет көрсету мен қаржыландыру – ипотеканың фрагментациясы деп аталады. Ипотеканың фрагментациясы мен секъюритизациясы қаржылық мекемелерге белгілі қызмет түріне мамандануға және әр қызмет түрімен байланысты тәуекелдерді бөлуге мүмкіндік береді. Ипотекалық облигациялар нарығының қатысушылары арасынан келесі қызметтерді атқаратын институттарды алға қоюға болады: