Бизнес план создания офисного центра

3. Анализ положения дел в отрасли

а. Текущая ситуация и тенденции ее развития. Рекомендуется  также дать справку по последним  новинкам. б. Потенциальные конкуренты. (Перечислить их сильные и слабые стороны и то, какую роль может  сыграть каждый из них в судьбе затеваемого дела). в. Потенциальные потребители.

Примерный перечень вопросов данного  раздела:

1) Какова была  динамика продаж по отрасли  за последние 5 лет? 2) Какие ожидаются  темпы прироста по отрасли? 3) Сколько  новых фирм возникло в этой  отрасли за последние 3 года? 4) Какие новые виды продукции появились в отрасли за последнее время? 5) Потенциальные конкуренты: кто они? 6) За счет чего можно выдвинуться вперед? 7) Как идут дела у конкурентов: растут ли их продажи (услуг), убывают ли или держатся на одном и том же уровне? 8) В чем сила и слабость наших конкурентов? 9) Потенциальные потребители: кто они? 10) Отличается ли возможный круг потребителей вашей продукции от круга потребителей, на который рассчитана продукция конкурентов?

4. Существо предлагаемого  проекта

а) Продукты. б) Услуги. в) Помещения под офис, оборудование для него. г) Административный и производственный персонал. д) Сведения о самом предпринимателе  и его партнерах.

Примерный перечень вопросов данного  раздела:

1) Какую продукцию  или товар предполагается производить? 2) Дайте подробное описание предлагаемого проекта или услуги, включая сведения о патенте и торговом знаке, если таковые имеются. 3) Где будет располагаться фирма? 4) Нуждается ли помещение в ремонте? Во что примерно может обойтись ремонт? 5) Это Ваше собственное помещение (здание) или Вы предполагаете его арендовать? 6) Удобно ли это помещение и его место нахождение? 7) Работники каких специальностей нужны? 8) Какое оборудование потребуется для офиса? 9) Можно ли взять это оборудование напрокат или его придется покупать? 10) Есть ли у Вас опыт предпринимательской деятельности? 11) Есть ли у Вас опыт руководящей работы? 12) Расскажите немного о себе: Ваш возраст, образование, склонность и интересы. 13) Почему Вы решили стать предпринимателем? 14) На чем основана Ваша вера в успех? 15) На какой стадии находится разработка нового продукта?

 

5. Производственный  план

а) Описание производственного  процесса, какие операции предполагается поручить субподрядчикам. б) Производственные помещения. в) Станки, оборудование. г) Поставщики сырья.

Примерный перечень вопросов данного  раздела:

1) Дать полное  описание всего производственного  процесса. Перечислить операции, которые  предполагается поручить убподрядчикам. 2) Указать имена (названия фирм) и адреса субподрядчиков. 3) Объясните, почему были выбраны именно эти субподрядчики.Приложите копии контрактов, если таковые имеются. 5) Приведите схему производственных потоков (желательно в графическом виде).

6. Организационный  план

а) Форма собственности. б) Сведения о партнерах или основных пайщиках. в) Мера ответственности партнеров (пайщиков). г) Сведения о членах руководящего состава. д) Организационная структура, распределение обязанностей.

Примерный перечень вопросов данного  раздела: 1) Какова форма собственности создаваемого предприятия?2) Если речь идет о товариществе, расскажите о партнерах и об условиях составного соглашения.3) Если речь идет об акционерном обществе, расскажите об основных пайщиках и о том, какой долей основного капитала фирмы они располагают.4) Сколько акций и какого типа (с правом и без права голоса) было уже выпущено? Сколько предполагается выпустить еще? 5) Перечислите членов совета директоров (имена, адреса, краткие биографические справки). 6) Кто обладает правом подписи финансовых документов? 7) Кто входит в руководящий состав предприятия? Укажите имена, адреса, приведите краткие биографические справки. 8) Как распределяются обязанности между членами руководящего состава? 9) Какую зарплату предполагается назначить членам руководящего состава? Будут ли выплачиваться премии, надбавки?

 

7. Оценка риска

а) В чем заключаются  слабые стороны предприятия. б) Вероятность  появления новых технологий. в) Альтернативные стратегии.

Угроза мажет  исходить от конкурентов, от собственных  просчетов в области маркетинга и производственной политики, ошибок в подборе руководящих кадров. Опасность может также представлять технологический процесс, который способен мгновенно "состарить" любую новинку. Даже если один из этих факторов реальной угрозы для предприятия не представляет, в бизнес-плане все же необходимо на них сослаться, почему на этот счет беспокоится не стоит.

Полезно также  заранее выработать стратегию своего поведения на случай внезапного возникновения  угрозы со стороны какого-либо из этих факторов. Наличие альтернативных программ и стратегий в глазах потенциального инвестора будет свидетельствовать о том, что предприниматель знает о возможных трудностях и заранее к ним готов.

8. Финансовый  план

а) План доходов  и расходов, по крайней мере, на первые три года, причем данные за первый год должны быть представлены в месячной разбивке. Он включает такие показатели, как ожидаемый объем продаж, себестоимость реализованных товаров и различные статьи расходов. Зная ставки подоходного налога, на основании этих данных можно получить прогноз чистой прибыли предприятия после вычета налогов. б) План денежных поступлений и платежей на три года вперед с месячной разбивкой данных по первому году. Он строится на основе плана доходов и расходов с поправкой на ожидаемые лаги. в) Балансовый план. Здесь следует отразить активы и пассивы предприятия, средства, вложенные в развитие производств самим предпринимателем и его партнерами, и нераспределенную прибыль. г) Точка самоокупаемости (такое состояние, когда разница между расходами и доходами равна нулю, т.е. предприятие еще не получает прибыли, но уже не несет убытков). д) Источники и использование средств.

С точки зрения потенциального инвестора финансовый план представляет собой особую ценность, поскольку обосновывает потребность нового предприятия в инвестициях и позволяет судить о том, насколько предлагаемый проект вообще приемлем с экономической точки зрения.

В финансовом плане  должны быть перечислены все предположения, на основании которых этот прогноз  строился, чтобы потенциальный инвестор мог понять, как были получены эти цифры.

9. Приложения

а) Письмо. б) Копии  контрактов, лицензий и т.п. в) Копии  документов, из которых взяты исходные данные. г) Прейскуранты поставщиков. д) Другие данные.

IV. Макет бизнес-плана, применяемый в России

Введен постановлением Правительства РФ от 22.11.1997 г. № 1470.

1. Титульный  лист

- название и  адрес предприятия; - руководитель  предприятия (организации); - ФИО  и телефон; - суть проекта (3-5 строк); - характер строительства; - сметная стоимость проекта: - годы строительства; - финансирование проекта (в процентах): - собственные средства; - заемные средства (отдельно - отечественные и иностранные); - срок окупаемости проекта; - наличие заключений государственной вневедомственной (независимой), а также экологической экспертизы (организации и даты утверждения); - заявление о коммерческой тайне.

2. Вводная часть  или резюме проекта (3-4 стр.)

- цели проекта; - сущность проекта; - преимущества  продукции (услуг); - ожидаемый спрос  на продукцию; - основные факторы успеха; - ожидаемый экспорт продукции или замещение импорта; - требуемые инвестиции; - срок возврата заемных средств; - решение социальных вопросов (создание новых рабочих мест, прокладка дорог и коммуникаций общего пользования, расширение жилого фонда, использование труда инвалидов и т.п.).

3. Анализ положения  дел в отрасли (3-4 стр.)(назначением  раздела является указанием на  характер отрасли - развивающаяся,  стабильная, стагнирующая)

- общая потребность  и объем производства продукции в регионе и России; - ожидаемая доля предприятия по производству продукции в регионе или в России; - потенциальные конкуренты их сильные и слабые стороны; - какие и где появились аналоги продукта за последние 3 года.

4. Производственный  план

Назначение раздела - аргументировать выбор производственного процесса и определить его экономические показатели.

- специфические  требования к организации производства; - состав основного оборудования, его поставщики и условия поставок (аренда, покупка), стоимость; - сырье и материалы, поставщики и ориентировочные цены; - альтернативные источники снабжения сырьем и материалами; - форма амортизации, нормы амортизации; - себестоимость намечаемой к производству продукции; - структура капитальных вложений (строительно-монтажные работы, затраты на оборудование, прочие затраты); - сроки ввода и освоение мощностей; - обеспечение экологической и технической безопасности.

5. План маркетинга

В разделе должно быть показано, что реализация товара не вызывает серьезных проблем.

- конечные потребители; - является ли предприятие монополистом? - характер спроса (равномерный или сезонный); - характеристика конкуренции и конкурентов; - какие свойства продукции или дополнительные услуги делают проект предпочтительным по отношению к конкурентам? - патентная ситуация (защита товара в стране лицензиара, на внутреннем и внешнем рынках, возможность конкурентов производить соответствующую продукцию без нарушения патентных прав предприятия); - воздействие на себестоимость продукции технологических изменений, использования продуктов-заменителей, изменений в законодательстве по условиям труда, охране природы и т.д.; - торгово-сбытовые издержки; - капитальные затраты, связанные с реализацией продукции (услуг); - каких действий конкурентов следует опасаться и каковы основные элементы стратегии противодействия? - обоснование цены на продукцию; - организация сбыта (описание системы сбыта с указанием фирм, привлекаемых к реализации продукта); - послепродажное обслуживание; - организация рекламы и объем затрат на рекламу; - договор или протоколы о намерениях реализации товара по предлагаемым ценам.

6. Организационный  план

- организационно-правовая  форма предприятия (условия создания  и партнерства, учредители и  принадлежащие им доли); - акции  (сколько выпущено и сколько предполагается выпустить); - руководящий состав, краткие биографические справки; - кто обладает правом подписи финансовых документов; - распределение обязанностей между членами руководящего состава; - поддержка проекта местной администрацией.

7. Финансовый  план

- объем инвестиций; - объем финансирования проекта  по источникам и периодам; - условия  предоставления кредитов; - движение  денежных потоков; - прогнозный баланс  доходов и расходов; - показатели  эффективности проекта (срок окупаемости,  внутренний коэффициент эффективности и др.); - оценка структуры баланса (текущей ликвидности, обеспеченности собственными средствами и т.д.)  

 

3. Примеры успешной  реализации бизнес-плана

Несмотря на достаточное количество литературы, подробно описывающей все этапы создания бизнес-плана, предприниматели все чаще обращаются за помощью в услугах к профессиональным разработчикам бизнес-планов. Косвенно об этом свидетельствует огромное количество компаний, предлагающих свои услуги. И действительно, чтобы составить наиболее эффективный бизнес-план, необходима работа целой команды профессионалов, обладающих глубокими знания в широком спектре наук.

Приведем 3 примера  успешной реализации бизнес-проектов на основе бизнес-планов компании "Market Capital Solutions", одного из лидеров рынка услуг бизнес-планирования.

1.  Торгово-офисный центр, 2007 г.

Задача проекта – разработка бизнес-плана строительства торгово-офисного центра в Юго-Восточном округе Москвы с целью последующей продажи проекта потенциальному инвестору.

Краткое описание проекта:

В результате реализации проекта в районе Выхино-Жулебино г. Москвы будет построен торгово-офисный  центр класса «В». Общая площадь  центра составит 28 422 кв. метров, площадь  участка застройки – 0,42 га. Бизнес-план разработан на основе анализа рынка офисной и торговой недвижимости, а также мониторинга бизнес-центров и торговых центров, расположенных в районе предполагаемого строительства. Одной из частей бизнес-плана является план маркетинга, в котором представлена целевая аудитория торгово-офисного центра, предложены возможные ставки аренды и цены продажи площадей, а также определен наиболее оптимальный формат будущего торгово-офисного центра. Кроме того, в бизнес-плане подробно рассмотрены затраты на строительство торгово-офисного центра, а также описана организация и стоимость текущей эксплуатации комплекса. В бизнес-плане представлен подробный финансовый план и ключевые финансово-экономические параметры инвестиционного проекта по строительству и эксплуатации торгово-офисного центра, а также сделана оценка возможной стоимости продажи проекта. При расчете цены продажи проекта потенциальному инвестору рассматривались два возможных варианта развития проекта: сдача площадей в аренду и продажа площадей.