Зарубежный опыт оценки городских земель

     Важное  значение имеет исследование проблемы зонирования использования городских земель. Среди факторов, влияющих на оценку эффективности использования городской территории, выделяют: предпочтения и доходы населения, повышение жизненных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития городского хозяйства и средств коммуникации, планировочные концепции и стандарты.

     Стоимость земельных участков в городах  стабильно растет. Рост стоимости  земли в большинстве стран  выше темпов роста инфляции. За последние 25 лет стоимость городских земель в США возросла в 10 раз; в Японии (в пригороде Токио) — в 20 раз, в то время как национальный доход увеличился примерно в 4 раза, а цены на потребительские товары — в 3 раза. В то же время благодаря методам контроля в Швеции рост стоимости земельных участков за десятилетие 1970-1980 гг. составил лишь 9%.

     В отечественном градостроительстве практика жесткого зонирования имеет  давнюю историю, начало которой положило строительство первых социалистических городов с четким функциональным разделением производственных и жилых зон. В связи с демократизацией общества и экономики, появлением вместо единой государственной различных форм собственности на землю большой интерес представляет изучение практики зонирования городских земель в индустриально развитых странах с преимущественно частной собственностью на землю.

     В основе современного городского зонирования  лежит выделение на территории административной единицы зон землепользования для уменьшения вероятности конфликта между различными видами деятельности. При этом критерием классификации видов землепользования является степень их отрицательного внешнего воздействия.

     Практика  зонирования в городах практически  полностью отказалась от принципа многолетнего использования земель. Ее заменил принцип исключительности, согласно которому в зонах разрешается осуществление только тех видов хозяйственной деятельности, которые прямо указаны для данной зоны.

     Происходит  углубленная дифференциация правовых режимов землепользования, которая  выражается в увеличении числа зон и подзон, два которых хозяйственное и иное использование земель тщательно и подробно регламентируется.

     На  владельцев земельной собственности  налагаются определенные ограничения по ее использованию. В США муниципальные органы имеют право регулировать и ограничивать высоту, число этажей, размеры зданий, процент застройки участка, размеры дворов и других открытых пространств, размещение и использование сооружений и земли для торговли, производства, жилья и других целей. Непременным условием при этом является сохранение стоимости и не причинение ущерба недвижимости.

     Во  Франции законодательные меры позитивного  характера определяются, прежде всего, введением зон приоритетного, дифференцированного и согласованного развития. Границы зоны приоритетного городского развития определяются администрацией, а введение зон преследует двойную цепь: концентрация строительства во избежание рассредоточения дорогостоящих общественных работ, финансируемых местными органами; предотвращение спекуляции земельными участками. Формирование зон согласованного развития регулируется общим градостроительным законодательством, за исключением того, что планы использования территории для них необязательны, так же как и получение разрешения на строительство. Реализация большинства зон согласованного развития осуществляется, как правило, частными строительными фирмами, которых привлекает дополнительная прибыль, получаемая от повышения плотности застройки. Местная администрация также находит в этом свой интерес, поскольку она освобождается от финансирования ряда систем общественного обслуживания (дороги, рекреационные пространства и так далее).  

     Заключение

     В данной работе рассмотрены основные принципы оценки земли, цена, стоимость  и налогообложение земельных  участков. В настоящее время в России за использование земли приходится платить. Поэтому действующее законодательство определяет несколько форм платы за землю. Это: земельный налог, арендная плата, нормативная и рыночная цены земли.

• В соответствии с законом о плате за землю собственники земли облагаются земельным налогом. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.
• Аренда — форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей. По гражданскому кодексу РФ в аренду могут быть переданы  и земельные участки. Техника расчетов величины арендной платы может быть различной: на основе цены (стоимости) земли, нормы удельного ссудного процента и фактического или расчетного размера угодий в конкретных условиях.
• Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли.
• Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях, в интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

     Существует  пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

     1. По сопоставимым продажам.

     2. Метод соотнесения (переноса).

     3. Капитализация земельной ренты.

     4. Техника остатка для земли.

     5. Метод развития земельного участка.

     В настоящее время рынок земельных  ресурсов в РФ находится в стадии своего первоначального становления  и развития, а поэтому процесс оценки и купли-продажи земельных участков будет отражать массу противоречий, имеющихся в реальной жизни, а форма цены может проявляться в различных видах. 
 
 
 
 
 
 
 

    Список литературы: 

1. Земельный кодекс РФ.
2. Гражданский кодекс РФ.
3. Федеральный закон от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
4. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой «Оценка недвижимости» Учеб. пос.  М.: Финансы и статистика, 2001г.
5. Ф. Б. Риполь-Сарагоси «Основы оценочной деятельности». Учеб. пос.    М.: Книга-Сервис, 2002г.
6. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России». - М.: Экзамен, 2000г.
7. Артеменко Т.В., Севастьянов А.В. Экономика недвижимости. - М.: ГУЗ, 2000.
8. Оценка земельных ресурсов / Под ред. В.П. Антонова, П.Ф. Лойко. - Институт оценки природных ресурсов, 1999.