Зарубежный опыт оценки городских земель

     В методических рекомендациях "О порядке  оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него", утвержденных распоряжением  губернатора Санкт-Петербурга от 1.08.1996г. № 113-р, рекомендуется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли использовать метод: технику остатка для определения стоимости земли и зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков.

 

      3.3. Арендная плата

     С развитием рыночных отношений все  большее значение в предпринимательской  деятельности приобретает аренда —  форма договорного, срочного и возмездного  владения и пользования землей.

     По  гражданскому кодексу РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи. В договоре об аренде должны быть четко указаны данные об имуществе как объекте аренды.

     Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или другому лицу, уполномоченному либо законом, либо собственником. Срок аренды определяется договором, если срок не оговорен, считается, что договор заключен на неопределенный срок.

     В случае если одна из сторон считает необходимым отказаться от договора аренды, она должна предупредить другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества, в том числе и земли, — за три месяца.

     Закон позволяет устанавливать предельный (максимальный) срок аренды.

     Арендная  плата определяется договором по согласованию сторон. Если в договоре не определен порядок, условия, сроки, то обычно применяются условия, принятые при сдаче в аренду аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

     Арендная  плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую из его составных частей.

     Формы арендных платежей принимаются в  виде:

     а) твердой суммы платежей, вносимых либо периодически, либо одновременно;

     б) доли продукции или доходов, получаемых от использования арендуемого имущества;

     в) предоставления арендатором определенных услуг;

     г) передачи арендатором арендодателю обусловленной вещи в собственность  или в аренду;

     д) возмещением арендатором затрат, связанных с улучшением арендованного  имущества (земельного участка).

     В законе оговорены и другие моменты  взаимоотношений арендодателей и арендаторов.

     При сдаче в аренду зданий и сооружений одновременно должно быть передано и  право владения и пользования  земельным участком, на котором расположены  данные объекты недвижимости.

     В случае продажи земельного участка, на котором находятся объекты  недвижимости, другому лицу, за арендатором  сохраняется право пользования  той частью земельного участка, которая  занята зданиями или сооружениями, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

     В договоре об аренде зданий и сооружений устанавливается размер арендной платы  за здания и сооружения, включая  и размер платы за пользование  земельным участком, на котором расположены данные здания и сооружения.

     Договоры  об аренде подлежат государственной регистрации.

     При рыночных отношениях размер арендной платы за единицу площади земли  определяется в договоре аренды. Техника  расчетов величины арендной платы (An) может быть различной: на основе цены (стоимости) земли (Цз), нормы удельного ссудного процента (С) и фактического или расчетного размера угодий в конкретных условиях по формуле:

     Ап = (Цз: Т) 100

     Так как Цз = R/C,

     где  R — величина земельной ренты, то Ап= R: С: Т, где Т — срок аренды земли в годах.

     С учетом формулы сложного процента величина арендной платы за единицу площади земель выражается следующим образом:

     

 

      3.4. Земельный налог

     В соответствии с законом о плате  за землю собственники земли облагаются земельным налогом. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

     Ставки  земельного налога пересматриваются в  связи с изменением общей экономической конъюнктуры, не зависящей от пользователя земли и условий хозяйствования.

     Ставки  земельного налога определяются отдельно по категориям земель в соответствии с их целевым назначением, а также по видам и подвидам земельных угодий, природным зонам, группам почв, городам, поселкам, крупным населенным пунктам.

     Так как сельскохозяйственные угодья занимают центральное место при оценке земельных ресурсов, их оценка может  служить базовой оценкой при  определении цены других видов угодий.

     По  методике проф. Сурина А. И. (Санкт-Петербургский  Аграрный Университет) оценка земельного участка должна учитывать базовую оценку, размер реального дохода (эффект от использования земель, оценку потерь, которые могут быть нанесены: народному хозяйству в целом, фирме, предприятию (хозяйству) в связи с утратой земельным участком его потребительских свойств).

     В основу базовой оценки, по мнению проф. Сурина А. И., должен быть положен суммарный народнохозяйственный эффект, который может быть получен при полном и рациональном использовании всех присущих участку свойств в соответствии с достигнутым уровнем производительных сил.

     Формула базовой оценки может быть представлена в следующем виде: 

     О = Сс.х.Кс + СлКпр + СгКэф + СвКв + Аф 

     О — базовая оценка земли в руб.;

     Сс.х. - оценка сельскохозяйственного потенциала;

     Кс - коэффициент приоритета сельского хозяйства в регионе;

     Сл  -  оценка лесохозяйственного потенциала;

     Кпр - коэффициент природоохранного значения лесных угодий;

     Сг - оценка геологического потенциала;

     Кэф - коэффициент эффективности добычи полезных ископаемых;

     СвКв - оценка и коэффициент водохозяйственного потенциала;

     Аф - стоимость инфраструктуры на земельном участке 

     Поскольку нет единой методики оценки земельных  ресурсов, предлагаемая формула может  быть использована при заключении сделок по недвижимости, требующих проведения оценки земельного участка.

     При оценке земельных ресурсов, как видно  из приведенной формулы, должно быть учтено множество факторов, среди  которых решающее значение имеют: местоположение участка, его транспортная обеспеченность, характер проектируемого объекта строительства на участке, затраты, связанные с реализацией дополнительных требований заказчика: снос и перенос строений и сооружений, стоимость инженерного обеспечения участка и т. д. 

 

     4. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ  ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ  ЗЕМЕЛЬ

     Анализ  зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю; установить удельный вес платы за землю и общую структуру затрат на городское строительство; влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и установления более гибкой политики налогообложения.

     Наиболее  известная теория цен на землю  У. Алонсо касается соотношения спроса и предложения на городские земельные участки. В основе этой теории лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятием максимальной выгоды в рамках располагаемых ими доходов. У. Алонсо графически рассчитал кривые платежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния до центра города те цены на землю, которые та или иная семья в состоянии уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень. Аналогично он рассмотрел размещение предприятий относительно расстояния от центра в соответствии с ценами на землю при условии сохранения ими максимальной прибыли. Эта прибыль представляет собой разность между суммарной стоимостью реализованной продукции, с одной стороны, и расходами на производство и ценой земли, с другой. Земля, примыкающая к сложившейся городской территории, может быть приобретена под застройку по цене, лишь немного превосходящей цену той же земли в случае использования ее под сельскохозяйственные нужды. В действительности цены в указанных районах превышают сельскохозяйственные земельные расценки в несколько раз. Алонсо считает, что критерием оценки участка является максимальная прибыль, которую он может дать. При этом арендная плата за землю рассчитывается как капитализированный доход путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.

     Детальные исследования, осуществленные в 70-х  гг. Американским институтом планировки городов по определению влияния общественных инвестиций на ценность городских земель, привели к выводам, согласно которым факторы, определяющие цену земли, можно разделить на три группы:     

     -физические (размер участка, протяженность фронтальной линии, местоположение в плане города, инженерно-геологические условия);

     -экономические (доход, получаемый с этого участка, инвестиции, произведенные на данной территории);

     -административные (законодательные акты о зонировании городских территорий, включающие административные ограничения в местоположении отдельных объектов).

     Французский исследователь Дютайн, изучая механизм формирования цен в Парижской агломерации, пришел к следующему выводу: цена участка колеблется между двумя пределами — минимальной ценой, определяемой фактическим доходом участка, и максимальной ценой, которую потенциальный пользователь готов заплатить исходя из условий застройки, предполагаемых доходов от новых сооружений, минус затраты на их строительство и различные дополнительные расходы.

     По  мнению специалистов США, доля земли  в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40%.

     Цена  на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные территории в центрах американских городов  заняты торговыми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли  ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке. К основным категориям землепользователей, с которыми связывают наиболее интенсивное использование городских территорий, относят: правительственные учреждения, частные конторы, зрелищные объекты, специализированные магазины, университеты, мотели, научно-исследовательские институты, культурно-бытовые центры.

     Высокие цены на землю приводят к непропорциональным потребностям распределения городских территорий между отдельными функциональными зонами, затрудняют проведение реконструктивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и дома, намеченные к сносу, составляет до 80-100% затрат на новое строительство.

     В большинстве бывших социалистических стран Восточной Европы существовала плата за землю, и исследования по установлению взаимосвязи с оценкой территории, показали, что плата за землю значительно ниже ее фактической ценности. В Венгрии, например, с 1975 г. была введена категоричность населенных пунктов, в которой выделено 5 основных групп: столица, центры регионов, центры областей, прочие города и крупные села. При этом в пределах населенных пунктов выделяется до 6 зон — от центра города к периферии, по которым введена дифференцированная плата за пользование городскими землями. Например, плата за земельный участок в центре Будапешта в 6 раз выше, чем на его окраине, и примерно в 20 раз выше по сравнению с самой дешевой городской землей.