Зарубежный опыт оценки городских земель

     Если  земельные участки продавались  на аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень  цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае решающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сговор участников сделки.

     В 1994 г. постановлением правительства  РФ № 1204 нормативная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 порядок определения нормативной цены земли был изменен. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

 

     

     3.2. Рыночная  стоимость земельного участка

     Рыночная  стоимость — это наиболее вероятная  цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях, в интересах  покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

     Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

     а) титул собственности и регистрационные  данные по земельному участку;

     б) физические характеристики участка;

     в) данные о взаимосвязи участка  с окружением;

     г) экономические факторы, характеризующие участок.

       Источниками этих данных могут  быть городские, районные и  поселковые земельные комитеты  и комиссии, где осуществляется  регистрация сделок с земельными  участками, риэлтерские фирмы,  специализирующиеся на сделках  с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

     Существует  пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

     1. По сопоставимым продажам.

     2. Метод соотнесения (переноса).

     3. Капитализация земельной ренты.

     4. Техника остатка для земли.

     5. Метод развития земельного участка.

     Наиболее  распространенным способом оценки земли  является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

     В соответствии с данным методом:

     1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

     2) вносятся поправки с учетом  различий между оцениваемым и  каждым сопоставимым участком. 

     Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:

     а) по элементам сравнения;

     б) по единицам сравнения.

     В качестве элементов сравнения принимаются  все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка:

• местоположение участка;
• каковы права собственности на участок земли;
• структура почвы;
• наличие подъемных вод, болот и какова вероятность затопления участка;
• объем мелиоративных работ;
• наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку;
• коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние;
• экологическое состояние участка, окружающей среды;
• наличие исторических памятников и их охрана государством;
• наличие удобств и другие.

     За  единицу сравнения принимаются:

     1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

2) цена  за 1м² — в деловых центрах городов, дня офисов, магазинов и так далее;

3) цена  за 1 фронтальный метр — для  коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена  за лот — стандартные по  форме и размеру участки в  районах жилой, дачной застройки и др.

5) цена  за единицу плотности — коэффициент  отношения площади застройки к площади земельного участка.

     По  застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

     — цена за 1 м² общей или чистой площади;

     — цена за 1 м³ — для складов, элеваторов и др.;

     — цена за единицу, приносящей доход —  место в гараже, на стадионе, место  парковки и др.

     При использовании приема единицы сравнения  определяется на основе ряда фактических  продаж средняя или типичная стоимость  единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.

     Другой  прием основан на определении  путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

     В целом рыночная цена земли может  определяться следующим образом:

     Ц_р = Ц_н *К₁ * К₂ * К₃ * К_п,

     где Ц_р — рыночная цена;

           Ц_н — нормативная цена земли;

           К₁ ... К_п — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

     Коэффициенты  устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

     Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

     Метод остаточной продуктивности (остатка). При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.

     В соответствии с техникой остатка  стоимость земельного участка определяется по формуле: 

     

     где   V_L, - оценка стоимости земельного участка;

             NOI— чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

             Vв — стоимость улучшений;

             R_L — коэффициент капитализации земли; 

             Rв — коэффициент капитализации  улучшений².

     При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как  строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс Земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли R_L  равен норме отдачи на капитал V.

     Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

     Основные  этапы оценки по данному методу:

     1. Определение размеров и количества  индивидуальных участков.

     2. Расчет стоимости освоенных участков  методом сопоставимых продаж (определение  величины выручки).

     3. Расчет издержек освоения участков  и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

     4. Определение величины денежного  потока путем вычитания всех  издержек освоения участков из  величины общей выручки от  продаж этих участков.

     5. Определение ставки дисконта.

     6. Дисконтирование денежного потока  с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

     При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

     В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определения, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо.

     Еще один способ определения рыночной стоимости  земли — метод капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

     Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

     

     Sрз — рыночная стоимость земли;

     ЧD_З — чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;

     R — коэффициент капитализации земельных доходов. Коэффициент должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям.

     Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности.

     В каждом конкретном случае вопрос определения  норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.

     Учитывая, что использование земельных  участков носит долговременный характер, ставки, и размеры платежей могут корректироваться через определенные сроки, установленные конкретным договором.