Договор строительного подряда

     4) договорная (контрактная) цена объекта,  вида строительных работ, устанавливаемая  по результатам проведения подрядных  торгов. По объектам, по которым  проведение подрядных торгов  не является обязательным, договорная (контрактная) цена определяется  по соглашению сторон с учетом  законодательства Республики Беларусь;

     5) порядок расчетов за выполненные  работы;

     6) источники финансирования;

     7) распределение функций между  заказчиком и подрядчиком по  обеспечению объекта конструкциями,  материалами, изделиями, оборудованием,  инвентарем, а при необходимости  - и по проектированию объекта;

     8) обязанности заказчика и подрядчика  при исполнении договора подряда;

     9) порядок контроля заказчиком  за качеством выполняемых подрядчиком  работ и поставляемых конструкций,  материалов, изделий, оборудования  и инвентаря.

     Каждая  сторона вправе внести предложения  о включении в договор подряда  и других условий, предусматривающих:

     -условия  выплаты и размер премий за  своевременный ввод объекта в  эксплуатацию;

     -ответственность  сторон при невыполнении обязательств  по договору;

     -особенности  приемки выполненных строительных  работ, сдачи объекта в эксплуатацию;

     -взаимоотношения  сторон при наступлении форс-мажорных  обстоятельств;

     -порядок  и основания изменения или  расторжения договора подряда;

     -перечень  услуг, предоставляемых одной  стороной другой стороне;

     -другие  условия.

     Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие строительство, реконструкцию  жилых помещений для граждан, в договорах на строительство, реконструкцию  жилых помещений кроме вышеуказанных  условий, должны определять следующие  существенные условия:

     -размер  и порядок внесения денежных  средств гражданами;

     -основания  расторжения договора ранее установленного  срока;

     -порядок  возврата гражданам денежных  средств в случае неисполнения  обязательства или расторжения  договора ранее установленного  срока;

     -ответственность  за неисполнение обязательств.

     Обязательными приложениями к договору строительного  подряда являются график производства работ и график платежей.

     Предмет договора строительного подряда  – результат деятельности подрядчика, представляющий собой готовую продукцию  строительного производства либо строительные и иные специальные монтажные  работы.

     Договор строительного подряда оформляет  отношения сторон на указанный в  договоре период. Как правило, это  нормативные сроки строительства. Договор заключается на новое  строительство, расширение, реконструкцию  здания, сооружения или иного объекта, а также выполнение иных специальных  монтажных работ. Договором может  быть предусмотрено выполнение работы по сооружению одного объекта (например, жилого дома) либо сложного комплекса  объектов.

     Подрядчик по договору может принять на себя выполнение отдельного комплекса работ (электромонтажных, сантехнических и  др.). Во всех случаях предмет договора должен быть полностью индивидуализирован на основе договорных заданий и технической  документации.

     Если  говорить в целом, то сфера применения договора строительного подряда  – это промышленное и бытовое  строительство, в результате которого возникают объекты недвижимости, являющиеся индивидуально определенными  и рассчитанными, как правило, на длительный период их эксплуатации.

     Указанные особенности позволили законодателю выделить договор строительного  подряда в особый вид договора вообще и подряда в частности.

     По  договору строительного подряда  могут выполняться работы для  удовлетворения личных, домашних и  семейных потребностей гражданина (заказчика). При этом, как следует из п. 3 ст. 696 ГК, к такому договору, помимо норм, регулирующих договор строительного  подряда, применяются также нормы о правах заказчика по договору бытового подряда.

     Следует иметь в виду, что отношения, возникшие  по договору строительного подряда, могут продолжаться и после сдачи  объекта как по линии подрядчика (например, оказание помощи в эксплуатации сданного объекта, подготовка соответствующих  специалистов и т.д.), так и со стороны  заказчика (например, жилищно-строительный кооператив, выступающий заказчиком строительства многоквартирного жилого дома, после приемки продолжает его  эксплуатировать путем наделения  квартирами своих пайщиков).

     Цена  в договоре строительного подряда, а также порядок расчетов за выполненные  работы имеют значение существенных, поскольку законодательство требует  определения величины вознаграждения и порядка расчетов условиями  подрядных торгов или соглашением  сторон с обязательным установлением  в договоре. Если в ходе переговоров  возникает спор по поводу размера  вознаграждения, то подрядчик должен доказать обоснованность своих требований.

     Согласно  п. 41 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного  подряда, утв. постановлением Совета Министров  Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450 основанием для расчетов за выполненные работы служат подписанные представителями  заказчика и подрядчика справки  о стоимости выполненных работ  и затратах. Заказчик обязан в течение  трех дней рассмотреть предоставленную  подрядчиком справку, заверить ее подписью и печатью. При несогласии с данными, отраженными в справке, заказчик возвращает ее с мотивированным отказом  в письменной форме в указанный  срок. В аналогичном порядке проводятся расчеты с субподрядчиком. Договором  субподряда может быть предусмотрено  осуществление расчетов с субподрядчиком как генеральным подрядчиком, так и непосредственно заказчиком. В этом случае к платежным документам, предъявленным заказчику генеральным подрядчиком, должны быть приложены подробные сведения, согласованные с соответствующими субподрядчиками, об объемах выполненных ими строительных работ.

     В договорах подряда предусматривается  обязанность заказчика выплатить  подрядчику не позднее десяти дней до начала работ аванс, который, как  правило, не должен быть менее 50 процентов  стоимости работ, планируемых к  выполнению в следующем месяце, а  также перечисление заказчиком целевых  взносов на приобретение материальных ресурсов для выполнения отдельных  видов строительных работ. Заказчик вправе, с согласия подрядчика, направить  аванс непосредственно изготовителям  конструкций, материалов, изделий или  оборудования, если с ними подрядчиком  заключены соответствующие договоры. В этом случае окончательные расчеты  осуществляются за вычетом ранее  полученных подрядчиком авансов.

     За  исключением случаев выполнения подрядных работ для государственных  нужд, стороны вправе установить и  иные порядки расчетов.

     Обычным для строительства является принцип  единой цены, когда окончательный  расчет ведется после принятия результата на основе оценки реально выполненного подрядчиком объема работ.

     Особого внимания заслуживают паушальные договоры, в которых оценка стоимости работы осуществляется не после выполнения, а предварительно, на будущее, когда  один раз и окончательно определяется паушальная цена. Принципиальным является то, что паушальная цена непосредственно  не связана с реальным качеством  и объемом выполненных работ, поскольку размер оплаты остается прежним  независимо от того, что количество реальной работы на деле оказалось  меньшим или большим, чем предусматривалось в договоре. При заключении паушального договора необходимы особо тщательная калькуляция и возможно точное описание объема планируемых и подлежащих оплате работ. Поэтому такие договоры применимы исключительно для оформления тех отношений, когда предварительной оценке поддается весь комплекс планируемых работ, что важно и для заказчика, и для подрядчика, поскольку через согласованную паушальную цену, с одной стороны, оплачиваются все работы, предусмотренные договором в качестве необходимых для достижения конечного результата, с другой стороны, данный договор нацеливает на максимальный учет всех возможных работ.

     На  практике наибольшую известность имеет  договор с повременной оплатой, в котором базой для расчета  является количество часов, затраченных  на выполнение работы. Этот критерий рекомендуется применять для договоров с ограниченными, поддающимися точным обсчетам объемам работ, связанных с преимущественно трудовыми затратами (капитальный ремонт, реконструкция). При договоре с повременной оплатой размер вознаграждения рассчитывается, главным образом, исходя из затрат подрядчика, независимо от значимости работ для заказчика, вследствие чего для последнего возникает существенный риск, поскольку размер оплаты в решающей мере зависит от добросовестности и профессиональной подготовки задействованных подрядчиком трудовых ресурсов. В этой связи заказчик должен располагать возможностью для всеобъемлющего контроля.

     Однако  с наибольшим риском для заказчика  связана система расчетов, базирующаяся на оценке себестоимости выполняемых  подрядчиком работ. Сюда относятся: заработная плата, плата за материалы, оборудование, за арендованные механизмы, а также прибыль подрядчика. Подобные договоры целесообразно применять  при реализации крупных проектов, когда при заключении договора объективно невозможно исчерпывающе определить объем работ, вследствие чего затруднительно оформить подробную калькуляцию, но при этом очень важно составлять смету отдельных этапов работ, причем до начала их выполнения.

     В отношениях строительного подряда  вознаграждение подлежит полной выплате  после принятия объекта. Если объект принимается по частям, что особенно актуально, когда достигнутый результат  представляет собой функционально  самостоятельный элемент (например, одно из комплекса зданий, участок  улицы и т.п.), то расчет осуществляется пропорционально объемам окончательно выполненной работы.

     Заказчик  и подрядчик в договоре могут  предусмотреть финансовые гарантии обеспечения выполнения взаимных обязательств, которые впоследствии позволят избежать правонарушений и причинения ущерба. Соглашения о гарантиях должны быть сформулированы в качестве особого  раздела в договоре. Заказчику  оправданно удерживать по соглашению с подрядчиком часть платежей (около 10 процентов) для накопления гарантийной суммы, что может  продолжаться вплоть до времени окончательного расчета. Подобные суммы служат также  безболезненному исправлению счетных  ошибок подрядчика, когда он представляет завышенные данные. Удержанные деньги заказчик не вправе расходовать на собственные нужды, он должен немедленно размещать их на специальном счете  в уполномоченном банке, о чем  информируется подрядчик, которому будут передаваться и соответствующие  проценты.

     Правила предусматривают, что некачественно  выполненные строительные работы оплате не подлежат, не оплачиваются до устранения дефектов и последующие технологически связанные с ними строительные работы. После устранения недостатков ранее выполненные строительные работы подлежат оплате по ценам, действовавшим на первоначально установленную по договорам подряда дату их выполнения (п. 44 Правил). В то же время в договоре может быть предусмотрено, что при досрочном завершении работ по согласованию с заказчиком оплата этих работ производится исходя из уровня цен, прогнозируемых на дату сдачи объекта, установленную в договоре.

     Законодательство  не содержит специальных указаний относительно сроков исковой давности по требованиям  об оплате выполненных строительных работ, поэтому он должен составлять три года (ст. 197 ГК).

     В договоре строительного подряда  важное значение имеет определение и выдерживание сроков. Норма ст. 646 ГК содержит лишь краткое указание, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить определенный объект. Поэтому п. 59 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450 детализируют обязательства подрядчика по своевременному выполнению обязательств. На заказчика возлагается обязанность в установленные сроки выполнить свои обязательства по участию для беспрепятственного продвижения строительства.