Административно-правовой институт регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Отсутствие в законодательстве однозначного ответа на вопрос о том, что регистрируется - правовой титул или сделка, на практике приводит к необходимости заполнять в отношении одной операции с недвижимостью две формы Единого государственного реестра прав: регистрации прав и регистрации сделок. Поэтому мы разделяем точку зрения Г.А. Волкова и Н.А. Сыроедова, предлагающих внести в ГК РФ и Закон о регистрации соответствующие изменения по вопросу однозначности в системе регистрации правового титула (права) или правового акта (сделки).  Иную точку зрения по данному аспекту имеют В.С. Буров и О.Г. Ломидзе, которые предлагают изменить Закон о государственной регистрации с целью восстановить регистрацию сделок с недвижимым имуществом, а также дополнить его новыми статьями, касающимися особенностей регистрации отдельных сделок с недвижимостью[4].

Вряд ли можно согласиться с подобной точкой зрения, поскольку согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ, установление норм об обязательной регистрации сделок допустимо только в ГК РФ. Изложенное дает основание утверждать, что в целом российская система государственной регистрации прав на объекты недвижимости соответствует мировому опыту, однако для нее характерны следующие особенности:

а) установлена государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость, а также их ограничений (п. 1 ст. 131 и ст. 164 ГК РФ; ст.4 Закона о регистрации).Недействительна, то есть ничтожна сделка с недвижимостью в случае несоблюдения требования о государственной регистрации (п. 1. ст. 165 ГК РФ);

б) сделка с недвижимостью считается зарегистрированной, а правовые последствия в результате этого наступившими со дня внесения записи о праве на недвижимость или сделки с ней в Единый государственный реестр прав (п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

в) сведения о государственной регистрации прав на недвижимость являются открытыми (п.4 ст.131 ГК РФ, ст.7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

г) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, оно может быть оспорено только в суде (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации);

д) государственная регистрация ведется в Едином государственном реестре прав на всей территории России по единой системе (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

е) каждый объект недвижимости идентифицируется в Единомгосударственном реестре прав (ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

ж) записи в Единый государственный реестр прав вносятся при отсутствии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)[5].

Иными словами, институт государственной регистрации закрепляет следующие права на недвижимость и их ограничения (обременения): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, доверительное управление, аренда, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательными актами. При этом факт регистрации прав на объекты недвижимости является обязательным, что подтверждается анализом многих норм ГК РФ.

1.3 Полномочия субъектов Российской Федерации в сфере государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и их закрепление региональным законодательством

Еаиболее существенные изменения в систему регистрации прав на недвижимое имущество были внесены Федеральным законом от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ, которым, в частности, были разграничены полномочия Российской Федерации и ее субъектов относительно государственной регистрации прав на недвижимое имущество и которому предшествовал целый ряд нормативных актов.

Одной из главных целей всех вышеперечисленных нормативных правовых актов была передача полномочий по государственной регистрации от субъектов Российской Федерации федеральный уровень. Согласно пункту 2 статьи 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ федеральный орган в области государственной регистрации наделялся полномочиями по поэтапному формированию системы органов по государственной регистрации путем проведения необходимых функциональных и структурных изменений действующих на тот момент учреждений юстиции по регистрации прав.

Полномочия Управления Федеральной регистрационной службы по субъекту Российской Федерации следует разделять на четыре вида:

1) административно-управленческие полномочия;

2) справочно-консультационные полномочия;

3) полномочия по координации деятельности адвокатуры и нотариата;

4) полномочия по координации деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих[6].

Основу формирования эффективной системы регионального законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в субъектах РФ составляет вступивший в силу с 1 января 2005 г. приказ Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. № 183 «Об утверждении Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации» (далее – Приказ № 183). Данный приказ был принят в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Положением о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденным Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1313 "Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации", Положением о Федеральной регистрационной службе, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. № 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы".

2 ОБЯЗАТЕЛЬНОСТЬ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) введен в действие принцип разграничения обязательного учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Изначально правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был предусмотрен в ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, а введен в правоприменительную практику вышеназванным Законом с 31.01.98. С указанного момента учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны в специально созданную для этого систему учета — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) вносить соответствующие записи о правах.

В названных целях Закон о госрегистрации предусматривал создание как специальной системы учета, так и системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В субъектах РФ поэтапно с учетом особенностей каждого из них изначально в системе органов государственной регистрации были созданы учреждения юстиции — регистрационные палаты, осуществлявшие данную регистрацию, а в рамках нынешней административной реформы — отдельные самостоятельные органы по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Практическая реализация государственной регистрации в каждом субъекте осуществлялась по-разному, в зависимости от того, когда образовывались в субъектах соответствующие регистрационные учреждения. Так, например, в г. Москве соответствующее учреждение юстиции — Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, было создано 07.04.98[7].

Гражданский кодекс РФ предусмотрел обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, а также ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК РФ).

Правовую суть государственной регистрации прав на недвижимое имущество законодатель определил как акт признания и подтверждения государством факта возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения названных прав. Государственная регистрация осуществляется в виде записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и представляет собой единственное доказательство существования зарегистрированного права лица.

Правоприменение в этой части складывается следующим образом. Согласно ст. 2 Закона о госрегистрации только в судебном порядке подлежит оспариванию именно зарегистрированное право. Как и его обременение, право, а также основания его возникновения, изменения, прекращения, т. е. сделка, нормативный и ненормативный акты могут быть оспорены только в судебном порядке.

При этом незаконные действия (бездействие) регистрирующих органов в процессе государственной регистрации, в том числе отказ в госрегистрации и уклонение от нее, а также действия по внесению записи в ЕГРП могут быть обжалованы в судебном порядке при условии отсутствия спора о правах. При наличии спора о праве на недвижимое имущество ни государственная регистрация, ни действия регистрирующего органа не могут быть оспорены в судебном порядке. Такой подход обосновывается первичностью вопроса о праве.

Государственная регистрация согласно Закону о госрегистрации осуществляется в трех формах:

                 госрегистрация прав на недвижимое имущество;

                 госрегистрация ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

                 госрегистрация сделок с недвижимым имуществом[8].

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Регистрации подлежат права: собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях указания о них в ГК РФ или иных законах.

Системное толкование указанной нормы и ст. 216 ГК РФ, определяющей наряду с правом собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, а именно: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268), сервитуты (ст. 274, 277), право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления (ст. 294 и 296), — позволяет сделать вывод об обязательности их государственной регистрации.

Нормы ст. 4 Закона о госрегистрации устанавливают, что наряду с вещными правами на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обременения, основанием для возникновения которых послужили договор либо акт органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных Законом. Закон выделяет следующие виды ограничений прав на недвижимое имущество: залог, аренда, рента, сервитут, доверительное управление.

Законодатель определяет отдельно сделки, подлежащие безусловной государственной регистрации, т. е. в силу прямого указания закона. К таковым согласно ГК РФ относятся:

1) уступка требования или перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 389 и 391);

2) договор продажи жилого помещения (дома, квартиры, их части) (ст. 558);

3) договор продажи предприятия (ст. 560);

4) договор дарения недвижимого имущества и отказ одаряемого принять в дар таковое (ст. 573 и 574);

5) договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под ее выплату (ст. 584);

6) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (ст. 651 );

7) договор аренды предприятия (ст. 658);

8) договор ипотеки (ст. 339);

9) договор доверительного управления недвижимым имуществом и его передача в доверительное управление (ст. 1017 Кодекса)[9].

К специальным законам, определяющим такие сделки, относятся Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Закон о госрегистрации не распространяется на регистрацию прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Исходя из правового смысла государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обратим внимание на следующее. Регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с недвижимостью по своей правовой сути представляют два различных по юридическим последствиям действия. В отношении прав на недвижимое имущество госрегистрация определяет момент его возникновения и признается доказательством его существования. В отношение сделки с недвижимым имуществом ею определяется момент заключения.

Согласно гражданскому законодательству госрегистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяются следующие ключевые моменты:

                 момент возникновения, перехода вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обременения правами (вещными или обязательственными) другого лица (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ);

                 момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации (ст. 558, 560, 651 ГК РФ), момент заключения договоров продажи жилых помещений, предприятия, аренды здания или сооружения или условие действительности сделки.

Так, нормы ст. 658 и 1017 ГК РФ соответственно о несоблюдении формы договора аренды предприятия и формы договора доверительного управления недвижимым имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление закрепляют их как основания недействительности.

Таким образом, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, закрепленная Законом о госрегистрации, подразумевает, что ей подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие этого закона.