Административно-правовой институт регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Административно-правовой институт регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1 СОДЕРЖАНИЕ ИНСТИТУТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
   ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

1.1 Понятие, содержание и значение института государственной
      регистрации права собственности на недвижимое имущество

1.2 Система федерального законодательства о государственной
      регистрации права собственности на недвижимое имущество

1.3 Полномочия субъектов Российской Федерации в сфере
       государственной регистрации права собственности на недвижимое
       имущество и их закрепление региональным законодательством

2 ОБЯЗАТЕЛЬНОСТЬ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
   НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

3 МЕХАНИЗМ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА
   СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

3.1 Юридические основания осуществления государственной регистрации
       права собственности на недвижимое имущество

3.2 Этапы государственной регистрации права собственности
       на недвижимое имущество и их закрепление в российском
       законодательстве

3.3 Роль и значение Административного регламента исполнения
       государственной функции по государственной регистрации прав
        на недвижимое имущество

ВЫВОДЫ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Современное российское законодательство, регулирующее правоотношения, возникающие в сфере оборота недвижимого имущества, характеризуется сложностью и многоаспектностью указанных отношений, в связи с чем возрастает значимость проведения последовательного, системного, комплексного исследования теоретических и практических проблем деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Актуальность темы работы обусловлена отсутствием четкой концепции развития административного законодательства, определяющего основные положения, направленные на совершенствование административно-правовых норм, образующих в совокупности правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеющий исключительное значение для упорядочения и развития рынка недвижимости, обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества.

В настоящее время процесс реформирования правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется законодателем в целом бессистемно и непоследовательно, что приводит к принятию некачественных норм, являющихся причиной неоднозначного их толкования и сложности в практическом применении.

Несовершенство и нестабильность законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обусловили актуальность темы диссертации, а также необходимость проведения теоретического исследования указанных проблем. Кроме того, актуальность темы предопределена отсутствием единого подхода к толкованию и применению правовых норм законодательства, регулирующего регистрационные отношения, обусловленного сложностью определения отраслевой принадлежности правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Состояние научной разработанности темы исследования. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним исследовалась, как учеными - административистами, так и представителями других отраслевых юридических наук. Однако содержание, проблемы и перспективы развития административно-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до настоящего времени недостаточно изучены. Анализу административно-правового характера процесса государственной регистрации не уделялось должного внимания. Кроме того, государственная регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества и сделок с ним не являлась предметом научных изысканий.

Общетеоретическую основу исследования составили научные работы таких российских ученых-теоретиков права, как: С.А. Авакьян, С.С. Алексеев, В.К. Бабаев, М.И. Байтин, С.Н. Братусь, А.Б. Венгеров, ДА. Липинский, А.В. Малько, Н.И. Матузов, М.Н. Марченко, А.С. Пиголкин, В.Д. Перевалов, О.А. Пучков, А.Е. Рыбасов, В.Н. Хропанюк.

Содержание и результаты исследования базируются на трудах таких ученых-административистов как А.Б. Агапов, А.П. Алехин, Д.Н. Бахрах, К.С. Вельский, И.И. Веремеенко, И.А. Галаган, М.С. Игнатова, А.Р. Кирсанов, Ю.М. Козлов, Н.М. Конин, В.М. Манохин, С.Н. Махина, В.В. Михольская, И.В. Панова, Л.Л. Попов, СБ. Пашенько, О.С. Рогачева, Б.В. Российский, Н.Г. Сали-щева, В.Д. Сорокин, Ю.Н. Старилов, М.С. Студеникина, Ю.А. Тихомиров, Н.Ю. Хаманева, ВА. Юсупов, А.Ю. Якимов, А.Я. Яковлев.

Объектом исследования является комплекс административно-правовых отношений, возникающих в сфере правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на вновь создаваемые объекты недвижимости.

Предмет исследования составляют теоретические и практические аспекты функционирования правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на вновь создаваемые объекты недвижимости, их содержательная и нормативная основа, существующие проблемы реализации прав на недвижимое имущество, перспективы дальнейшего развития и формирования регистрационного процесса.

Целью исследования является изучение теоретических основ системы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выделение существующих проблем, препятствующих эффективной работе Федеральной регистрационной службы и её территориальных органов, формирование предложений по их решению и определение перспектив развития законодательства о государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости.

Достижение поставленной цели обусловило постановку и решение следующих задач:

- детальное изучение сложившихся в научной юридической литературе теорий о сущности, содержании, системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- анализ содержания и значения института государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- углубленное рассмотрение проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как основания возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на объекты недвижимости;

- комплексное исследование норм российского законодательства, регулирующего отношения в сфере оборота недвижимого имущества;

- определение правовой природы, функций Федеральной регистрационной службы и её территориальных органов, как субъектов административно-правовых отношений в сфере государственной регистрации;

- рассмотрение и изучение стадий государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- исследование роли и значения Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;'

- выявление актуальных проблем осуществления государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости и способов их решения;

- разработка основных направлений совершенствования федерального законодательства в сфере регулирования правоотношений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества.

Методологической основой исследования являются современные методы научного познания: общенаучные (диалектико-материалистическии метод, анализ и синтез) и частнонаучные (метод сравнительного правоведения, формально-логический, исторический, системно-структурный, метод юридического моделирования). Использование этих методов позволило всесторонне и комплексно изучить проблему, сделать теоретические обобщения, сформулировать практические выводы и рекомендации о необходимости совершенствования действующего российского законодательства и принятия новых законов, регламентирующих материальные и процессуальные отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1 СОДЕРЖАНИЕ ИНСТИТУТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

1.1 Понятие, содержание и значение института государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество

Государственная регистрация права собственности является одним из важнейших признаков абсолютного характера и исключительности самого права собственности, поскольку дает возможность собственнику, опираясь на закон, отстранять всех третьих лиц от «хозяйственного господства» над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли. Государственную регистрацию следует рассматривать как систему охранительных правоотношений, выражающуюся в признании государством прав субъекта гражданских правоотношений на недвижимое имущество. При этом такой способ защиты права собственника на недвижимое имущество, как оспаривание самой государственной регистрации, не может привести к желаемым правовым результатам. 

К моменту вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действовавшая ранее система регистрации характеризовалась:

             отсутствием единой системы органов, осуществляющих регистрацию;

             отсутствием единых принципов, правил и методов государственной регистрации;

             смешением двух систем регистрации - регистрации документов и регистрации прав на недвижимое имущество[1].

Эти особенности действовавшей системы регистрации прав и сделок с недвижимостью не способствовали формированию эффективного механизма управления рынком недвижимости со стороны государства, в том числе по причине отсутствия консолидированного банка данных о правах на недвижимость, их переходе от одного правообладателя к другому, об ограничениях (обременениях) прав и иных сделках с недвижимостью. Как следствие, у государства отсутствовал в достаточной степени эффективный механизм предоставления гарантий зарегистрированных прав и сделок с недвижимым имуществом, что влекло за собой при осуществлении сделок с недвижимостью увеличение риска ее добросовестных приобретателей.

Согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а само зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде[2].

Государственная регистрация прав проводится на всей территории России по установленной Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» специальной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Тем самым  обеспечивается гласность вещных прав на недвижимость, которая призвана служить интересам покупателей, залогодержателей, арендаторов и т.д.

1.2 Система федерального законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество

Необходимость систематизации федерального законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество была вызвана, во-первых, изменением социально-экономической ситуации в стране в 1990-х годах, общей тенденцией к демократизации законодательства и формированием правового государства, во-вторых, принятием конкретных нормативных правовых актов: Конституции Российской Федерации 1993 г., Гражданского кодекса Российской Федерации (части первой) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установивших четкий и эффективный механизм реализации государством своих функций по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях охраны и защиты прав и свобод человека и гражданина.

Государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права и может быть оспорена только в суде (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Говоря об открытости (гласности, публичности) сведений о правах на недвижимость, подчеркнем важность достоверности сведений об объекте недвижимости, а не публичности самой по себе[3].

Анализ статей 218, 223 и 235 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что сделка по отчуждению недвижимого имущества во всех случаях влечет за собой переход права собственности, то есть прекращение у прежнего собственника и его возникновение у приобретателя. Несогласованность норм материального права, определяющих, что подлежит государственной регистрации - правовой титул на недвижимость или сделка с недвижимостью, в данном случае очевидна. Это, в свою очередь, сказалось и на регистрации. На имеющееся в законодательстве противоречие в части того, что лежит в основе регистрации прав на недвижимость - регистрация правового титула или регистрация сделки, обращали внимание многие юристы.