Зміст та характеристика іпотечних цінних паперів

     Форма випуску сертифікатів установлюється рішенням про випуск сертифікатів. Сертифікати одного випуску мають  одну форму випуску. Вимоги щодо   виготовлення  бланків  сертифікатів  затверджує Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку. Виготовлення бланків   сертифікатів  здійснюється  тільки  на державних спеціалізованих підприємствах відповідно до встановлених законодавством вимог.

     У разі емісії сертифікатів у бездокументарній формі, на кожний випуск   сертифікатів емітент  оформлює  глобальний  сертифікат. Форма випуску  сертифікатів  може  бути  змінена  в  порядку, встановленому законодавством України.

     Строк обігу  сертифікатів одного випуску  не може перевищувати строк існування  іпотечних  активів,  які  є  забезпеченням  цього випуску, та строку відчуження іпотечних активів.

     З огляду на визначення та поняття різних видів іпотечних цінних паперів, їх усіх можна визначити як цінні папери, що закріплені іпотечним покриттям, проте між ними є суттєві відмінності. Ці відмінності між структурованими, звичайними іпотечними облігаціями та іпотечними сертифікатами наведено у Додатку 1.

     Заставні, відповідно Закону «Про іпотеку», - це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки. Важливо зазначити, що заставна випускається у документарній формі і має бути передбачена іпотечним договором, який покладений в основу її видачі. Вона не є емісійним цінним папером і не входить до переліку цінних паперів. допущених на фондовій біржі, проте заставна може включатися до активів венчурних інвестиційних фондів.

      Заставна - неемісійний цінний папір, тобто випуск не вимагає публічної фіксації. Заставна оформляється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором.

      У разі видачі заставної припиняються грошові зобов'язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов'язання, та виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною. Після оформлення заставної виконання основного зобов'язання та звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснено лише на підставі вимоги власника заставної. Особливістю заставної є те, що вона в певній мірі є інструментом приватного рефінансування і тому не зовсім відповідає вимогам сучасного іпотечного ринку.

     Дослідимо, як заставні виступають у ролі інструменту  рефінансування коштів. Іпотекодержатель з метою залучення коштів, може  здійснювати такі операції:

• здійснити продаж заставної шляхом вчинення індосаменту;
• здійснити операції репо, тобто продати заставну із зобов’язанням зворотного викупу;
• використовувати заставних у якості застави для забезпечення виконання зобов’язань перед кредиторами;
• випускати іпотечні цінні папери.

     Особливим видом іпотечних цінних паперів в Україні є сертифікати ФОН.

     Сертифікат  ФОН - цінний  папір,  що  засвідчує  право  його власника  на  отримання  доходу  від  інвестування  в  операції  з нерухомістю[].

     Сертифікат  ФОН засвідчує право власника цього сертифіката  на отримання  частки  чистих  активів  ФОН  у  грошовій  формі  після закінчення строку, на який був створений відповідний  ФОН, та право вимагати дотримання обмежень прав довірчої власності управителем. Проспект емісії  сертифікатів  ФОН  є публічною або приватною пропозицією (офертою) з умовами управління майном  та  визначеними обмеженнями права довірчої власності управителя.

          Емітентом сертифікатів ФОН може  бути банк або інша  фінансова  установа,  якщо  вона відповідає  вимогам,  встановленим спеціально  уповноваженим органом виконавчої  влади у сфері регулювання   ринків фінансових  послуг,  а   також  має  дозвіл  на  здійснення  емісії сертифікатів ФОН.

     Загалом, емісія іпотечних цінних паперів дає можливість банкам залучати додаткові кошти під уже видані кредити, а додаткові залучені ресурси можна спрямувати на видачу нових позик. Спробуємо пояснити як працює дана схема. Припустимо, що банк А сформував портфель (пул) однорідних іпотечних кредитів на суму 200 млн. грн., при цьому середньозважена дохідність портфеля складає 15% річних. Згідно Закону «Про іпотечні облігації», банк має право випустити під забезпечення цього портфелю іпотечні облігації у розмірі 75% від покриття, тобто – на 150 млн. грн. Якщо банк А розмістить ці цінні папери під 12% річних, то його річна маржа складе 3%. Таким чином банк отримує дешеві ресурси для видачі нових кредитів. У подальшому такий цикл можна проводити безконечно.

     Спробуємо схематично зобразити прибуток від  емісії іпотечних цінних паперів.  
 
 
 

      Розділ 2

     2. Принципи функціонування  ринку іпотечних  цінних паперів  в Україні

     Український ринок іпотечних цінних паперів  є відносно молодим, він зародився після прийняття Верховною Радою Закону «Про іпотечні облігації» , який визначає правові засади випуску та обігу іпотечних облігацій (звичайних та структурованих), вимоги до їх іпотечного покриття, а також особливості державного регулювання і нагляду у цій сфері.

         У 2004-2005 роках було закладено  перші основи для функціонування  дворівневого вторинного іпотечного  ринку: створено Державну іпотечну установу (ДІУ), як установу другого рівня, метою діяльності якої є сприяння подальшому розвиткові ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема шляхом рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які провадять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) і запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності. 

     Щодо  практики використання іпотечних цінних паперів вітчизняними банками, то процес сек’ютеризації в Україні розпочався у 2006 році, коли  «Дельта-банк» випустив облігацій на суму 150 млн. грн., які забезпечувалися портфелем роздрібних кредитів. У 2007 році «Приватбанк» розмістив єврооблігації на суму 171 млн. дол. США, проте перший випуск іпотечних облігацій здійснив саме «Укргазбанк» у 2007 р. на суму 50 млн. грн. під 10,3% річних на 3 роки. Станом на 2010 рік «Укргазбанк» дійснив погашення іпотечних облігацій на загальну суму 50 млн. гривень. гідно з повідомленням, Укргазбанк також виплатив процентний дохід за облігаціями за дванадцятий процентний період у сумі 13,875 тис. гривень, що складає 26,18 грн. на одну облігацію [13]. У 2008 р. ВАТ КБ «Хрещатик» випустив звичайні іпотечні облігації на суму 70 млн. грн., строком на 3 роки з дохідністю 12,5%, однак через фінансову кризу мало місце їх дострокове погашення[5].

     Під час світової фінансової кризи ринок  іпотечних цінних паперів був  заморожений, проте Державна Іпотечна установа ( ДІУ) та Ощадбанк все ж таки здійснили випуск іпотечних облігацій у 2009 році. Сьогоднішня ситуація на українському ринку не сприяє подальшому інтенсивному розвитку даного сектору, в першу чергу через відсутність потенційних інвесторів та недосконалість нормативно-правової бази.

     Оскільки  ринок іпотечних цінних паперів  напряму залежить від ринку нерухомості, доцільно розглянути його стан в Україні.  У таблиці 2 приведено дані про  динаміку зміни цін на нерухомість, яка є основним показником стану іпотечного ринку. 

Таблиця 2 Динаміка середньої ціни метра квадратного житла у Києві та темп її приросту 2004 – 2010 років[8]

     Як  ми бачимо, до фінансово-економічної  кризи з 2004 по літо 2008 рік ціни на нерухомість зростали галопуючими темпами. Це було спричинено великим попитом з боку населення та активного банківського кредитування іпотеки. Даний період характеризується великою кількістю виданих іпотечних кредитів ( у 2008 році цей об’єм становив 5,19 млрд. грн.) [9]. З літа 2008 року почалося різке зниження цін, яке було особливо відчутним, з огляду на те, що темп інфляції становив у 2008 році 22, 3 %, у 2009 році - 12,3%, у 2010 – 9,7% ( за прогнозами уряду).  Основною причиню була відсутність платоспроможного попиту. Через нестачу ліквідності банки перестали видавати іпотечні кредити, а, оскільки, близько 50-60% операцій з купівлі нерухомості здійснювалися саме через іпотечне кредитування, об’єм даних операцій суттєво скоротився. Це у свою чергу вплинуло на ринок іпотечних цінних паперів, так як кредитів для їх забезпечення просто не було.

     Проаналізуємо обсяг операцій з іпотечними цінними  паперами в Україні та їх частку у загальному випуску цінних паперів  у 2005-2009 рр. 

Таблиця 3 Обсяг договорів виконаних торговцями іпотечних цінних паперів у 2005-2009 роках, млрд. грн. [8]

     Як  ми бачимо, з 2006 до 2008 року обсяг операцій з іпотечними цінними паперами та частка цих фінансових інструментів у загальному обсязі цінних паперів  зростали швидкими темпами. У 2009 через  фінансову кризу НБУ розробив Постанову № 458, згідно з якою банки повинні скоротити видачу кредитів, не забезпечених відповідними за тривалістю пасивами. Таким чином, ці економічні умови та законодавче регулювання з боку уряду значно вплинули на український ринок іпотечних цінних паперів. Так у 2009 році об’єм операцій з іпотечними цінними паперами склав близько 100 млн. грн., що більш ніж в 6 разів менше, ніж у попередньому році. Хоча у 2009 році спостерігалося загальне скорочення емісії усіх цінних паперів, проте, як ми бачимо з таблиці 3, частка іпотечних цінних паперів у загальному випуску цінних паперів скоротилася більш ніж у 5 разів.

     У 2010 році з метою урегулювання ринку  іпотечних цінних паперів Верховна Рада внесла деякі зміни до Закону України «Про іпотечні облігації» що передбачають вдосконалення регулювання ринку іпотечних облігацій шляхом встановлення вимог стосовно розрахунку розміру іпотечного покриття, діяльності управителя[Ghj sgjn j,k].  

       Аналітики стверджують, що іпотечний  ринок України почав стабілізуватися,  проте лише до кінця 2012 року  досягне докризових показників. 
 

      Розділ 3

     3. Світовий досвід  функціонування ринку  іпотечних цінних  паперів

     Щодо  зарубіжного досвіду, то вперше процес сек’ютекризації іпотечних кредитів відбувся у США у 1970 році, коли банк Salomon Brothers випустив  облігації, забезпечені іпотечними кредитами. З 1971 року сертифікати участі стала випускати компанія Фредді Мак. За цими цінними паперами, на відміну від паперів державного агентства Джинні Мей, не надаються державні гарантії. Агентство саме формує пули й емітує цінні папери. 

     У 1981 році на ринок іпотечних цінних паперів вийшла Федеральна іпо-течна асоціація Фанні Мей. Спочатку, як і інші агентства, вона випускала стандартні MBS, тобто MBS на основі пула заставних з фіксованою процентною ставкою, однак вже в 1982 році MBS стали випускатися на основі заставних зі змінною процентною ставкою (Adjustable-rate morgages, ARMs). У даний час MBS, випущені Фанні Мей, складають близько 40% усіх MBS у Сполучених Штатах, при цьому їхній обсяг постійно збільшується. Так, з 1981 року дотепер він зріс в 138 разів - з 25 млрд. доларів до 3,46 трлн. доларів[].