Система управления недвижимостью

Автор: Пользователь скрыл имя, 29 Сентября 2011 в 21:43, курсовая работа

Описание работы

Основная цель работы -- это системный подход к анализу управления недвижимости. В качестве основных компонентов недвижимости, как системы, принимаются:

-- пространственно-экономическое развитие, где недвижимость рассматривается как совокупность процессов предварительного исследования инициативы создания, развития, управления и эксплуатации;

-- вид использования, который в решающей степени определяет состав, содержание и количественные значения всех связанных с недвижимостью показателей;

-- местоположение, отражающее главную отличительную особенность недвижимости -- её неразрывную связь с землей.

Содержание

Введение

Глава 1. Характеристика рынка недвижимости

1.1. Рынок недвижимости как рыночная категория

1.2 Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка

1.3 Рынок недвижимости - одна из разновидностей рынка услуг

Глава 2. Система управления недвижимостью

Глава 3. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления

3.1. Основные принципы оценки недвижимости

3.2. Методы экономической оценки качества объектов недвижимости

Заключение

Список литературы

Работа содержит 1 файл

Система управления недвижимостью.docx

— 42.51 Кб (Скачать)

1. Исследование рынка  и сбор информации о сделках  или предложениях по покупке  или продаже объектов, аналогичных  оцениваемому объекту.

2. Проверка точности  и надежности собранной информации  и соответствие ее рыночной  конъюнктуре.

3. Выбор типичных  для рынка оцениваемого объекта  единиц сравнения (например, цена  за единицу площади, единицу  объема, квартиру, комнату, место  в кинотеатре, номер в гостинице)  и проведение сравнительного  анализа по выбранной единице.

4. Сравнение сопоставимых  объектов (объектов аналогов) с оцениваемой  недвижимостью (объектом оценки) с использованием единицы сравнения  и внесение поправок в цену  каждого сравниваемого объекта  относительно оцениваемого объекта.

5. Сведение откорректированных  значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа,  в единое значение или диапазон  значений стоимости.

Выбор единицы сравнения  определяется, как правило, типом  недвижимости. При оценке квартир  в качестве единицы сравнения  используется единица площади. Складские  помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место. Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005г.

Элементы сравнения

Существует десять основных элементов сравнения, которые  следует учитывать в методе рыночных сравнений:

1. Передаваемые имущественные  права.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Расходы, сделанные  сразу же после покупки.

5. Рыночные условия.

6. Местоположение.

7. Физические характеристики (размер, качество строительных работ,  состояние здания).

8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия  договоров аренды, административные  расходы, состав арендаторов).

9. Вид использования  (зонирование).

10. Компоненты стоимости,  не входящие в состав недвижимости. Помимо основных элементов сравнения,  могут потребоваться и дополнительные  элементы. Поправки можно делать  в отношении цены за весь  объект недвижимости или соответствующих  единиц сравнения. Большое значение  имеет количество объектов сравнения.  Чем больше их количество, тем  больше у оценщика возможностей  получить достоверный результат.  Если объектов сравнения мало, целесообразно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых может находиться значение стоимости оцениваемого объекта.

 

Заключение

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем  характеризуют физический объект, который  необходимо именовать как «объект  недвижимости».

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается  в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем  рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Это еще раз доказывает, что рынок недвижимости система  подвижная и очень зависимая  от внешних факторов влияющих на неё: государство, политика, законы, строительная отрасль, инвестиционная отрасль, банковское кредитование и т.д.

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и  т.п.). Происходящие в Российской Федерации  процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной  собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка  владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Разумеется, и сегментация  рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые  используются для достижения главной  задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Необходимым элементом  рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление  права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это  касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе  характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных  видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества  необходима:

-- при операциях  купли-продажи или сдачи в аренду;

-- при акционировании  предприятий и перераспределении  имущественных долей;

-- для привлечения  новых пайщиков и дополнительной  эмиссии акций;

-- при кадастровой  оценке для целей налогообложения  объектов недвижимости: зданий и  земельных участков;

-- для страхования  объектов недвижимости;

-- при кредитовании  под залог объектов недвижимости;

-- при внесении  объектов недвижимости в качестве  вклада в уставный капитал  предприятий и организаций;

-- при разработке  инвестиционных проектов и привлечения  инвесторов, в том числе и зарубежных;

-- при ликвидации  объектов недвижимости;

-- при исполнении  прав наследования, судебного приговора;

_ при других операциях,  связанных с реализацией имущественных  прав на объекты недвижимости.

 

Список литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2009.-406с.

2. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. -- М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2010.

3. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства  РФ № 519 от 06.07.2001г.

4. «Методические рекомендации  по определению рыночной стоимости  земельных участков», утвержденные  распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р

5. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. -- М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 2004.

6. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. -- СПб.: РОСТРОПРЕСС, 2007.

7. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. -- СПб.: Питер, 2008.

8. Григорьев В.В., Федотова  М.А. Оценка предприятия: теория  и практика. -- М.: Инфра -- М, 2007.

9. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/СПбГТУ, СПб, 2007.

10. Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -- М: Дело ЛТД, 2005.

11. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой,  М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005г.

12. Оценка объектов  недвижимости: теоретические и практические  аспекты / под ред. Григорьева  В.В. - М.: ИНФРА-М, 2007.

Информация о работе Система управления недвижимостью