Система управления недвижимостью

Как правило, приступая  к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового  анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском  учете, излишками малоценного имущества  и т.д. определение путей реорганизации  предприятия от производственной структуры  к управляющей недвижимостью  с конкретным выделением направлений  возможно только, проведя обстоятельный  анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого  использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться  в сами объекты, на втором -- доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

Глава 3. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления

3.1 Основные  принципы оценки недвижимости

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить  на 4 категории.

Принцип наилучшего и  наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости  недвижимости в случае использования  объекта наилучшим, наиболее эффективным  образом, даже если текущее использование  объекта другое.

Наиболее вероятное  и рентабельное на момент оценки использование  объекта обеспечивает самую высокую  текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость  капитального ремонта учитывается  покупателем при обсуждении суммы  сделки; косметический ремонт существенно  не влияет на стоимость недвижимости).

Таким образом, множеству  различных операций с недвижимостью  соответствует несколько видов  стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно  отличаться. Наиболее часто встречается  оценка рыночной стоимости недвижимости.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют  учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

- максимальная эффективность;

- финансовая обоснованность;

- физическая осуществимость;

- соответствие законодательству.

Максимальная эффективность  определяется дисконтированием будущих  доходов альтернативных вариантов  использования с учетом риска  инвестиций.

Под финансовой обоснованностью  понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта  обеспечить доход, достаточный для  возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный  капитал.

Обоснование технологической  и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения  качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных  бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и  экологических нормативов: ограничение  этажности, запрет на строительство  в данном месте, зонирование, перспективы  развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен  при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования  земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка  может превышать стоимость имеющихся  на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с  целью использования участка  оптимальным образом. Например, участок  с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку. Оценка недвижимости, учебное пособие под  ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы  и статистика, 2005г.

Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. - М.: ИНФРА-М, 2007.

Если текущее использование  земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость  имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее  использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли  при условии ее наилучшего использования  не превысит стоимость имущества  при текущем использовании.

Результаты анализа  лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при  определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства  и реконструкции, при анализе  инвестиционных проектов.

Принцип вклада основан  на измерении стоимости каждого  элемента, вносимой им в общую стоимость  объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений  доход должен превышать объем  инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость  конкретного объекта повлияет наличие  предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке  объектов аналогичной доходности, которые  являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной  части города для получения аналогичной  отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан  на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные  с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой  доходности инвестиций за счет потоков  дохода от использования и будущей  перепродажи объекта.

Ожидание будущих  выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости  объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная  охрана порядка и сложившееся  негативное общественное мнение могут  привести потенциальных покупателей  к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство  станции метро повышает стоимость  прилегающих жилых зданий без  их физических изменений.

Итак, данный принцип  основан на привлекательности будущих  преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия  основан на учете изменения стоимости  недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние  факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

- экономические: уровень  доходов населения и бизнеса,  близость к центрам промышленной  и деловой активности, доступность  финансовых ресурсов, уровень ставок  арендной платы, стоимость строительно-монтажных  работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

- политические: состояние  и тенденции изменения законодательства;

- социальные: изменение  численности, плотности населения,  образовательного уровня;

- административные: ставки  налогов и зональные ограничения;

- экологические: подверженность  района месторасположения недвижимости  засухам и затоплениям, ухудшение  или улучшение экологической  обстановки.

Принцип изменений  основан на учете изменений, соответствующих  циклам жизни, которые присущи как  конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в  целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост - период увеличения  доходов населения и доходов  от объекта недвижимости, быстрое  развитие отрасли, города;

2) стабильность - период  равновесия, который характеризуется  отсутствием видимого изменения  уровня доходов или убытков;

3) упадок - период социальной  нестабильности и уменьшения  спроса на недвижимость, спад  производства;

4) обновление - период  обновления и возрождения рыночного  спроса, формирование района и  т.п.

Цикл, в котором  находится индивидуальный объект, район  или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции  основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения  основан на определении стоимости  объекта соотношением спроса и предложения  на рынке недвижимости.

На спрос и предложение  воздействуют такие факторы, как  уровень доходов, изменение численности  и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. - М.: ИНФРА-М, 2007.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости  в окружении совместимых гармонирующих  объектов при совместимом характере  землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится  недвижимость. Новое строительство  должно быть выдержано в преобладающем  стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость  на определенном уровне. Например, наличие  по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов  оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально  приблизить получаемые результаты к  реальной экономической действительности.

3.2 Методы  экономической оценки качества  объектов недвижимости

Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнительного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа продаж) -- метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или  предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, -- аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Метод сравнительного анализа помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов наполняемости и  других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Метод рыночных сравнений  базируется на принципе «спроса и  предложения», в соответствии с которым  цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил  спроса и предложения на объект в  данном месте, в данное время и  на данном рынке.

Корректировка цены аналога  по ценообразующему фактору основывается на принципе вклада. Вклад -- это сумма, на которую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при добавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равен затратам на его создание.

При оценивании объекта  оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик  каждый раз отвечает на вопрос, сколько  бы стоил аналог, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.

Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Метод рыночных сравнений при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко  объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются  использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При  ограниченном количестве данных метод  позволяет получить диапазон, в котором  может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве поверочной при использовании других методов оценки.

В методе рыночных сравнений  огромное значение имеет информация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она должна быть наилучшим  и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществляться сравнение его с объектом оценки и соответствующая корректировка  цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта аналога, которые  подчеркивали бы его физическое состояние, окружение, а также отличия или  сходства с объектом оценки.

Для определения стоимости  объекта недвижимости методом рыночных сравнений, как правило, используется следующая последовательность действий: