Система управления недвижимостью

Объект недвижимости в отличие от любого другого товара в процессе своего существования  проходит несколько жизненных циклов: создание, оборот прав на ранее созданную  недвижимость, управление объектами  недвижимости.

Недвижимость -- дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др.

Из-за сложности передачи прав на объекты недвижимости устанавливается  низкий уровень её ликвидности как  товара.

Исследование рынка  недвижимости необходимо проводить  для определения соотношения  между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической  работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

1.3 Рынок недвижимости - одна из разновидностей рынка  услуг

Еще один подход к  изучению социально-экономической  сущности рынка недвижимости увязывает  его с рынком услуг. Назначение рынка  услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности  и жизнеобеспечения человека.Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

Жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;Промышленные объекты - для организации производственно - технологических процессов.

Земельные участки - для  обеспечения сельскохозяйственного  производства, промышленно-гражданское  строительство рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг  и по своей социально-экономической  природе близок к рынку услуг. Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной  элемент единого рынка услуг.

Обычно услуга обладает рядом отличительных черт: неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью, непостоянством качества и полезна не как вещь, а как определенная деятельность. Услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают этими чертами.

Развитие рынка  недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений базирующихся на его исследовании и анализе.

Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться  профессиональными аналитиками  на основе разработанных стандартов, обеспечивающих состоятельность и  достоверность исследования на основании  единых критериев, исключающих различные  толкования.

Профессиональное  исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым  видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие приведет к формированию его прикладного  анализа.

                                             Глава 2. Система управления недвижимостью

При определении набора услуг по управлению недвижимостью, необходимого клиенту, компания изучает  объект, с которым придется работать и проблемы клиента, для того, чтобы  сформировать комплекс услуг, решающий их наилучшим образом.

Уже при первичной  инспекции объекта, подлежащего  эксплуатации, необходимо определить профилактические меры, которые увеличат надежность объекта в эксплуатации. На объекте, взятом в управление, работает заранее сработавшаяся, слаженная  команда, которая может предвидеть и предупредить неполадки. Для этого  составляется план профилактических мероприятий. Предвидеть проблему - значит решить ее.

Деятельность фирмы  по управлению недвижимостью направлена на прогнозирование неисправностей и своевременный ремонт изношенных систем сооружений. Принимая заказ  на управление эксплуатацией помещения, специалисты проводят тщательный осмотр всех инженерных систем здания. По результатам  осмотра сигнализируют о скором износе оборудования, необходимой реконструкции  или недостаточном качестве каких-либо устройств. Компания предлагает Заказчику  заранее принять меры для избегания  возможных аварийных ситуаций. В  обязательном порядке осуществляется закупка расходных материалов, что  помогает экстренно устранить любую  возникшую неисправность. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. -- М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.

Техническое совершенство означает, в первую очередь, что Клиенты  остаются довольны работой управляющей  компании во всех отношениях. При этом не имеет значения, идет ли речь об устройствах  автоматизированного контроля и  управления техническими системами  недвижимости, системах энергообеспечения  или кухонном оборудовании.

Услуги по управлению объектами недвижимости включают увеличение эффективность работы бизнеса, максимализация прибыли, оптимизация налогов, решение спорных вопросов с арендаторами, налоговой, пожарной, санитарно-эпидемиологической службой, другими государственными органами власти и местного самоуправления, предоставление охраны объектов, ведение бухгалтерию, разделение денежных потоков и другие услуги.

Работа с клиентом начинается с инспекции объекта  и переговоров, в результате которых  четко понимаются все потребности  и проблемы Заказчика и определяются способы их решения.

Управление недвижимостью, как вид услуги, сегодня в России не развито должным образом, и  рынок в этой области находится  в стадии формирования. На Западе, напротив, это направление бизнеса широко распространено. В нашей стране полноценный  оборот объектов и услуг в сфере  управления недвижимости пока невозможен в силу объективных причин. Это  и пресловутое "отсутствие нормативно-правовой базы" (К какой только сфере  деятельности в России не применима  эта проблема!), и специфика отношений  собственности в постприватизационный период, и многое другое

Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской  деятельности управление недвижимостью  подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и  пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью -- осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника

Управление недвижимостью  включает:

- систему законодательного  и нормативного регламентирования  и контроля поведения всех  субъектов рынка недвижимости, осуществляемую  государственными органами;

- оформление и регистрацию  правоустанавливающих и других  документов на объекты недвижимости;

- управление объектами  недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты  недвижимости, так и соответствующие  им системы -- муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью  осуществляется в трех направлениях:

- правовом -- распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом -- управление доходами и затратами,  формирующимися в процессе эксплуатации  недвижимости;

- техническом -- содержание  объекта недвижимости в соответствии  с его функциональным назначением.

Основной задачей  этого вида предпринимательской  деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью -- это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью  может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных  структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и  контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка  недвижимости выполняются следующие  виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное  регулирование рынка недвижимости-.

а) путем прямого  вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание законов,  постановлений, правил, инструкций  и положений, регулирующих функционирования  рынка недвижимости;

- введение механизма  ответственности за нарушение  нормативных требований при совершении  сделок с объектами недвижимости;

- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

- регистрация прав  на объекты недвижимости и  сделок с ними;

- лицензирование предпринимательской  деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение  объектов недвижимости и предоставление  льгот;

- реализация государственных  целевых программ;

- установление амортизационных  норм;

- реформирование жилищно-коммунального  хозяйства;

- комплексное решение  вопросов землепользования и  приватизации земли, развития  инженерной инфраструктуры и  т.д. 

Асаул А.Н. Экономика недвижимости:

2. Общественное воздействие.  Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных  участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными  объектами недвижимости:

- операционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами  объектов недвижимости субъектов  Федерации:

- управление системами  жилой недвижимости;

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками  объектов недвижимости играют  ключевую роль в успехе управления  объектом, ибо от сложившихся  отношений в основном будет  зависеть результат. Деятельность  управляющего в отношениях с  собственником должны быть легитимны  и прозрачны, а взаимоотношения  между собственником и управляющим  соответственно оформлены.

2. Формирование цели  и стратегии коммерческого использования  объекта недвижимости. Целью может  быть перепродажа объекта недвижимости  или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве  цели ставится рост доходов,  уменьшение расходов и повышение  ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий  определяют центры доходов и  "расходов, выявляет и исключает  неэффективные информационные и  денежные потоки и т.д. в  процессе развития проекта управления  объектом недвижимости, по мере  возникновения внешних и внутренних  факторов (продажа долей собственности,  долги собственника и т.п.) стратегия  развития проекта управления  объектом недвижимости будет  меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая  к работе управляющего объектом  недвижимости, менеджер должен вовлечь  в процесс управления объектом  персонал, который на начальном  этапе может быть не заинтересованным  в действиях управляющего. Методы  могут быть разные: от объяснения  людям целей и задач доверительного  управления объектом недвижимости  до применения систем денежного  вознаграждения, а при необходимости  и увольнения с согласия собственника  активно сопротивляющихся переменам  работников.