Окупаемость

                                          Т=К:Д,

    где К — капитальные вложения, Д — прирост национального дохода в среднем за год, Т — срок окупаемости. 
       По отраслям народного хозяйства и промышленности эффект выражается в приросте чистой продукции, прибыли или снижении себестоимости продукции (по планово-убыточным предприятиям и по отраслям и предприятиям, где применяются расчетные цены). Обратное отношение — эффекта к капитальным затратам — характеризует значение общей (абсолютной) экономической эффективности капитальных вложений. 
         Окупаемость затрат используется и как показатель сравнительной экономической эффективности капитальных вложений при выборе лучших вариантов технических решений, комплексных программ, техники и технологии - при разработке проектов строительства, вариантов планировочно-строительных решений, а также организации строительства. Разные варианты требуют, как правило, разных капитальных вложений и текущих затрат. 
         Фактические сроки окупаемости не должны превышать нормативные. Нормативные сроки окупаемости и соответствующие нормативы общей (абсолютной) эффективности капитальных вложений.

      Нормативные сроки окупаемости и нормативы общей (абсолютной) эффективности капитальных вложений периодически пересматриваются. В перспективе нормативные сроки окупаемости затрат должны снижаться. 
Поставлена задача «повышать эффективность капитальных вложений... сокращать сроки окупаемости капитальных вложений» . Эта задача решается на основе повышения динамизма советской экономики, технического обновления производства, совершенствования управления строительным комплексом, строгого соблюдения нормативных сроков строительства производственных объектов и достижения ими проектных показателей. 

                       2.1.  Сроки окупаемости  проекта

    Срок  окупаемости проекта - это время, за которое доходы от деятельности предприятия покроют инвестиции в проект. Срок окупаемости обычно измеряется в годах или месяцах.

    В классическом экономическом анализе  под инвестициями понимаются долгосрочные финансовые вложения в здания, оборудование и т. п. Для представителей малого бизнеса имеет смысл определить срок окупаемости всех первоначальных вложений, в том числе не являющихся инвестиционными.

      Срок окупаемости данных вложений  наступит в тот период, когда  общая сумма доходов предприятия  (сумма строк «Кэш-фло от производственной деятельности») достигнет величины начальных вложений. Действующее законодательство позволяет также использовать УСН, которая позволяет уменьшить размер налоговых платежей. Сравним полученные результаты при использовании общепринятой системы налогообложения и УСН.

    Однако  проверка периода окупаемости не является достаточно точным показателем  качества вложений, особенно если предприятие  производит не только капитальные вложения в основные средства, но и осуществляет другие направления инвестирования.

    В этих случаях более приемлемым является определение эффективности инвестиций методом последовательного дисконтирования  текущих затрат путем сравнения размера будущего дохода по ним (или годовой экономии в затратах) с величиной инвестиций.

    Этот  метод оценки предполагает использование  коэффициентов дисконтирования  для приведения будущих денежных потоков к текущему моменту. Данная методика подробно описана в экономической  литературе.

    Показатель  периода окупаемости достаточно хорошо характеризует риск Проекта, однако он не отражает эффективность Проекта после периода окупаемости и не может быть использован для определения прибыльности Проекта. Данный метод позволяет дать лишь грубую оценку ликвидности Проекта.

                     Средняя норма прибыли по инвестициям

    Этот  метод оценки инвестиционных проектов базируется на расчете отношения  среднегодовой прибыли и средней  величины вложений в проект.

    Этот  показатель сопоставляется с годовой  эффективностью альтернативных проектов, чтобы решить целесообразность реализации данного проекта. Основным достоинством этого метода является простота, доступность информации, используемой при его применении. К недостаткам относится то, что он базируется на бухгалтерском определении дохода, а не денежных потоках, при этом не учитывается время притока и оттока средств, инфляция.

                                      Чистая величина дохода

         Чистая величина дохода равна стоимости будущих денежных потоков за вычетом стоимости инвестиционных затрат. Если чистая величина доходов за определенный период имеет положительное значение, то это означает, что инвестиция приумножит богатство фирмы и ее можно осуществить. Отрицательная величина чистой величины доходов указывает на то, что доходы от инвестиции недостаточно высоки, чтобы компенсировать риск, присущий данному проекту.

                           2.2.Период окупаемости проекта

    Период  окупаемости определяет тот период времени, за который должен вернуться  вложенный капитал. Это одна из ключевых характеристик проекта для инвестора.  
         В данной курсовой работе изложено три основных момента, которые необходимо знать о периоде окупаемости, рассчитанном аналитиками, чтобы принять верное решение относительно целесообразности инвестирования в тот или иной проект:

    какой период окупаемости используется в качестве сравнения: недисконтированый, дисконтированный, а также какова ставка дисконтирования, по которой оценивали проект;

• за какой период был рассчитан срок окупаемости: был ли включен период проектирования и строительства или период окупаемости был определен только исходя из операционного цикла;
• наконец, какой период окупаемости можно считать средним для проектов данной сферы и какой период окупаемости считают приемлемым банки.

    Дисконтированный  период окупаемости – время, необходимое для получения суммы инвестированных денежных средств с учетом фактора стоимости денег во времени, снижающим текущую ценность будущих доходов. Таким образом, окупаемость проекта рассчитывается на основе приведения будущих поступлений к их текущей стоимости при помощи выбранной ставки дисконтирования.  
         Дисконтированный период окупаемости считается более консервативным и более объективным критерием оценки проектов, чем простой период окупаемости, так как позволяет учесть риск недополучения денег в будущем, риск появления более доходных инвестиционных возможностей за период реализации проекта и другие риски. В то же время на данный критерий оценки проектов существенно влияет выбор ставки дисконтирования. Фиксированных ставок дисконтирования не существует, и поэтому сколько экспертов, столько может быть и мнений. При дисконтировании денежного потока для собственного капитала ставка дисконтирования, как правило, определяется методом кумулятивного построения. При оценке ДП для собственного капитала существует два варианта расчета ставки дисконтирования: кумулятивное построение и модель оценки капитальных активов (CAPMподробнее расшифровать аббревиатуру). CAPM пока что остается практически неприменимой моделью в условиях волатильности и короткой истории российского фондового рынка, и тем более рынка недвижимости.  
         Если производится оценка проекта в долларовом выражении, то в качестве безрисковой ставки принимается доходность по еврооблигациям, в основном используется FED . Остальные компоненты ставки дисконтирования определяются на уровне экспертного мнения оценщика: риск ликвидности объекта, риск изменения окружения, местоположения, конкуренции, управленческий риск.  
         Кроме того, существует еще один способ определения ставки дисконтирования, в большей степени связанный с практикой рынка. Ставку дисконтирования можно рассчитать по ставке капитализации (отношения дохода, приносимого объектом, к цене его реализации). Ставка капитализации и ставка дисконтирования отличаются на ставку роста, приемлемую для данного бизнеса. Если мы ожидаем, что в будущем данный объект будет возрастать в стоимости, то ставка капитализации будет меньше ставки дисконтирования на предполагаемую величину роста цен, и наоборот.       К счастью, у профессионалов существует так называемое интуитивное чувство при выборе той или иной ставки. Поэтому мнения экспертов относительно ставки дисконтирования по одному и тому же проекту расходятся несильно в большинстве случаев. Надеемся, это ваш случай.         Период расчета срока окупаемости проекта.  
         Иногда возникает путаница в связи с тем, что период окупаемости рассчитывают только для времени эксплуатации проекта. Такой подход использовался какое-то время назад отдельными школами, однако в соответствии с последними официальными методиками, принятыми к использованию и в России, и на международном уровне, и согласно ФЗ от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями от 2 января 2000 г.), период окупаемости необходимо рассчитывать с учетом времени, затрачиваемым на подготовку и реализацию проекта.

    Средний приемлемый период окупаемости  проекта  
Однозначного ответа на вопрос, на какой период окупаемости следует ориентироваться, не существует. Из практики оценки и прогноза будущих поступлений от проектов для удачных проектов в сфере коммерческой недвижимости срок окупаемости проекта (недисконтированный) составляет 5–6 лет (с учетом строительства).  
Во внимание проекты не принимается многофункционального характера, где одной из составляющих является жилье, а также не принимаю во внимание проекты, где проектирование и строительство производится исключительно собственными силами, а ставки аренды принимаются на уровне проектов, соответствующих международным стандартам. Действительно, высокие ставки аренды были гарантированы практически для любого нового здания в условиях перегретого рынка, «рынка продавца». С приходом «рынка покупателя» качеству предлагаемого продукта будет уделяться все большее внимание. Нельзя будет продавать дорого проекты, построенные за «три копейки».  
         Что касается банков, то, как правило, западные финансовые институты готовы рассматривать проекты со сроком окупаемости 7–8 лет, российские банки отдают преимущество проектам со сроком окупаемости до 3 лет и рассматривают проекты со сроком окупаемости максимум до 5 лет. При этом речь идет о простом, недисконтированном сроке окупаемости. Насколько я понимаю, дисконтирование и оценка чистой текущей стоимости потенциального проекта производится банком самостоятельно, по разработанным методикам (ставки дисконтирования, соотношение собственных и заемных средств), которые позволяют сопоставлять различные проекты.  
         Остается заметить, что есть проекты, связанные с развитием очень перспективных видов недвижимости, например, это склады, гостиницы , где окупаемость по объективным причинам достигается позднее (например, для гостиниц это PP = 6–7 лет), чем окупаемость объектов торгового назначения.          Однако на сегодняшний день данные проекты являются менее рисковыми с точки зрения инвестиционных вложений, в то время как рынок торговых помещений балансирует на грани ожидаемого снижения ставок аренды. Поэтому при принятии решения необходимо рассматривать совокупность факторов, позволяющих сопоставить как ожидаемые доходы, сроки окупаемости, так и риски, связанные с достижением запланированных результатов.

К важнейшим показателям  относятся: 
1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных  
вложений (Э)

где П — годовая прибыль, 
К — капитальные вложения. 
2. Срок окупаемости (Т)

3. Показатель  сравнительной экономической эффективности,  
основанный на минимизации приведенных затрат.

     
где Кi — капитальные вложения по каждому варианту, 
Сi — текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту, 
Ен — нормативный коэффициент эффективности капитальных  
вложений.

    Отличительной чертой инвестиционного процесса является разрыв во времени, как правило более одного года, между вложением денег, имущества или имущественных прав и получением дохода.

    Следовательно, основным недостатком ранее действовавших  отечественных методик было игнорирование  временной оценки затрат и доходов. Переход к рыночным отношениям, принятие законодательных актов, касающихся инвестиционной деятельности, предоставили инвесторам свободу выбора:

• объектов инвестирования,
• критериев оценки экономической эффективности,
• источников финансирования,
• способов использования конечных результатов.

    Следовательно оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать инфляционные процессы, возможность альтернативного инвестирования, необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

    Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов  и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, не сопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т. е. доходы должны быть продисконтированы. 
         Экономическая оценка проекта характеризует его привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционных проектов с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей: 
1. Срок (период) окупаемости. 
2. Чистая текущая стоимость доходов. 
3. Ставка доходности проекта. 
4. Внутренняя ставка доходности проекта. 
5. Модифицированная ставка доходности. 
6. Ставка доходности финансового менеджмента. 
 
         Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются в процессе расчета другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково, аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиционного проекта, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное инвестиционное решение.