Бухгалтерский учет операций по ипотеке (залогу недвижимости)

     - 53 000 руб. – выплачена сумма страховой премии;

     4) Дебет 97 Кредит 76 субсчет «Расчеты по имущественному страхованию»

     - 53 000 руб. – отражены затраты на страхование в составе расходов будущих периодов.

     Ежемесячно  с октября 2007г. по март 2008г. бухгалтер списывал сумму страховых расходов:

     Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 97

     - 8833,33 руб. (53 000 руб./6 мес.) – списана часть страховой премии.

     Расходы на добровольное страхование основных средств производственного назначения можно включить в расходы при расчете налога на прибыль в размере фактических затрат (п. 3 ст. 263 Налогового кодекса РФ).

     Пункт 6 ст. 272 Налогового кодекса РФ предписывает уменьшать налогооблагаемый доход  на расходы по добровольному страхованию  в том отчетном периоде, в котором  были перечислены деньги на оплату страховых взносов.

     Так же предусматривается ситуация, когда  производиться плата за то, что заложенное имущество не застраховано.

     При заключении договора залога стороны  могут прописать, что залогодатель не будет страховать имущество, а перечислит банку дополнительную сумму в обеспечение кредита.

     В бухгалтерском учете сумму, перечисленную  банку, нужно отнести в состав прочих расходов. Либо в полном размере  в том периоде, к которому она  относится, либо постепенно в течение  срока действия договора займа.

     Помимо  страхования имущества у залогодателя нередко бывают и другие расходы. В частности, затраты на оплату оценки имущества или услуг нотариуса  за удостоверение договора залога.

     Данные  расходы связаны с получением кредитов или займов. По правилам п. 20 ПБУ 15/01 их можно учесть двумя способами: единовременно в момент осуществления или равномерно в течение действия договора кредита или займа. Также, выбранный способ надо закрепить в учетной политике.

     Чтобы избежать расхождений между бухгалтерским и налоговым учетом, затраты лучше списывать единовременно, в том периоде, когда вам окажут услуги.

     Рассмотрим  следующий пример (2), когда субъектами вопроса являются две организации [10, c. 25].

     Организация А в начале марта 2007г. получила от организации Б денежный заем в сумме 2000 тыс. руб. сроком на 30 дней под 1,2% (24 тыс. руб.) с целью приобретения материальных ресурсов.

     Обеспечением  займа выступило здание материального  склада, принадлежащее организации  А, в связи с чем был заключен договор об ипотеке и выписана закладная.

     Рыночная стоимость здания (без НДС) составляет 2024 тыс. рублей. Общая сумма обязательства, указанная в закладной, составляет 2024 тыс. руб. (2000 тыс. руб. + 24 тыс. руб.).

     Заемные средства использованы для осуществления расчетов с поставщиком в порядке последующей оплаты и возвращены кредитору в установленный срок.

     Последовательность  учета операций, обусловленных настоящей сделкой, у залогодателя и залогодержателя рассмотрим в  приведенной ниже таблице. 

     Таблица 2.1

Методика  учета операций по получению и возврату ипотечного займа 

 

     Разберем процедуру учета обращения закладных.

     Вновь обращаясь к Федеральному закону «Об ипотеке» и статье 47, отметим, что залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, что обуславливает возможность обращения закладных и тем самым является предпосылкой для возникновения их вторичного рынка [3].

     Передача  прав по закладной осуществляется путем  совершения на ней передаточной надписи (индоссамента) в пользу третьего лица и влечет последствия уступки требования. При этом залогодержатель становится индоссантом, а новый владелец ценной бумаги - индоссатом. Никаких ограничений при индоссировании закладных нет.

     В индоссаменте должно быть точно и полно указано наименование лица, которому передаются права по закладной и основание такой передачи. В противном случае передаточная надпись считается ничтожной. Первый индоссамент подписывается залогодателем, а все последующие - владельцем закладной, названным в предыдущей надписи.

     Возможность индоссирования закладной превращает ее из средства обеспечения обязательства  в средство платежа. С помощью  закладной индоссант погашает свои обязательства перед различными кредиторами: поставщиками, банками и др.

     Индоссат, приобретая закладную, получает право  требовать от залогодателя исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а также уплаты причитающихся  ему в возмещение сумм:

     - убытков или неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения или просрочки исполнения обязательства;

     - судебных издержек, вызванных обращением  взыскания на заложенное имущество;

     - расходов по его продаже.

     У индоссанта операции по индоссированию закладных (списание закладной с  баланса и обеспечения с забалансового счета) сопровождаются записями по дебету счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» и др. и кредиту счетов 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», субсчет «Закладные полученные» и др., а также по кредиту счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные». В случае, несоответствия сумм индоссируемой закладной и погашаемого обязательства, возникшая разница принимается к учету как операционный доход (расход).

     Индоссирование  закладной, удостоверяющей право на получение обязательства по кредитному договору или договору займа, рассматривается как отчуждение финансового актива, что предполагает использование счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом каждый индоссат имеет право принимать участие в распределении процентов.

     Если  закладная не будет оплачена залогодателем в установленный срок, то, в отличие от векселя, ее индоссанты не несут солидарной ответственности вместе с плательщиком. Следовательно, ведения каждым индоссантом забалансового учета индоссированных закладных в данном случае не требуется.

     Для индоссата получение от своего контрагента  закладной третьего лица приравнивается к прекращению обязательств отступным, обуславливая тем самым погашение  дебиторской задолженности в  согласованном размере. В соответствии с Приказом Минфина России от 15.01.1997 №2 «О порядке отражения в бухгалтерском учете операций с ценными бумагами» (с изменениями от 01.12.1998) такая закладная должна приниматься к учету как ценная бумага и отражаться в составе финансовых вложений:

     Дебет счета 58 «Финансовые вложения», субсчет 2 «Долговые ценные бумаги», Кредит счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и др.

     Рассмотрим  пример (3) [17, c. 33].

     Организация Б шестнадцатого марта 2002 года приобрела у организации В материалы стоимостью 2160 тыс. руб. (в том числе НДС – 360 тыс. руб.) и фактической себестоимостью 1200 тыс. руб.

     Расчеты между ними произведены с помощью  закладной организации А, приведенные в первом примере. По условиям сделки оставшаяся часть долга погашена денежными средствами.

     Тридцать  первого марта закладная погашена организацией А.

     В таблице 2.2 и таблице 2.3 приведен порядок учета операций, обусловленных настоящей сделкой, соответственно, у индоссанта и индоссата. 

     Таблица 2.2

      Методика  учета операций по индоссированию закладной у индоссанта (организации Б)

 
 
 

     Таблица 2.3

      Методика  учета операций по индоссированию закладной у индоссата (организации В)