Бухгалтерский учет операций по ипотеке (залогу недвижимости)

     Введение 

     Широкое использование кредита является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства. Но кредитование невозможно без серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования залога недвижимости (так, например, недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется).

  Очень важно, чтобы кредитования под залог имущества в России развивалось как в сфере кредитования юридических лиц, так и в сфере кредитования физических лиц.

     Тема  является актуальной, учитывая динамичное развитие ипотечного кредитования и  то, насколько большое значение оно  имеет непосредственно для развития  российской банковской системы в настоящее время.

     Бухгалтерский учет должен во всём объеме отражать любое  изменение в процессе хозяйственной деятельности организации. В том числе, когда у фирмы возникают обязательства перед контрагентами. Одним из способов обеспечения их исполнения является ипотека.

     Ипотека - это форма залога, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет возможность  взыскать с должника (залогодателя) стоимость недвижимого имущества  в случае неисполнения им своего обязательства. Она устанавливается в обеспечение обязательств по кредитным договорам, договорам займа и иным договорам, связанным с куплей – продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями.

     Ипотека (залог недвижимости) является самым  надежным способом обеспечения исполнения различного рода обязательств, так как каждая залоговая сделка обязательно регистрируется государственными органами, следовательно, гарантируется законность такой сделки и сохранность заложенного имущества. Исходя  из этого, во многих развитых странах ипотека является наиболее привлекательной для банка и иного кредитного учреждения разновидностью обеспечения.

     Цель  данной курсовой работы – изучение темы операций по ипотеке (залогу недвижимости) в рамках дисциплины «бухгалтерский учет».

     Достижение  поставленной цели требует решения  следующих задач:

- рассмотреть  теоретические подходы, выявить  «виды» и сущность ипотеки  (залога недвижимости) для целей  бухгалтерского учета;

- выявить  основные проблемы кредитования  под залог недвижимости в современных условиях;

- изучить  организацию учета ипотеки (залога  недвижимости).

     В качестве информационной базы для написания  курсовой использовались законодательные  и нормативные акты Российской Федерации, стандарты бухгалтерского учета  и отчетности, публикации в периодических изданиях, ресурсы глобальной  информационной  сети Интернет,  различные справочные материалы и другая литература. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Теоретические аспекты института ипотеки в бухгалтерском учете

     1.1. Исторические аспекты понятия «ипотека»

     Термин  «ипотека», впервые появившийся  в Греции, обозначал форму ответственности  должника перед кредитором своей  земли.

     «Hypotheca» (c греческого) - подставка или подпорка. Значение этих слов характеризует цель ипотечной системы, предотвращение отрицательных результатов, связанных с установлением прав на недвижимое имущество [17, c. 11].

     В России ипотека появилась в результате возникновения права частной  собственности на землю.

     В настоящее время термин «ипотека» рассматривается как залог недвижимого имущества с целью получения кредита. Банк, предоставляя кредит клиенту, требует оформить залоговый документ, в соответствии с которым имущество не передается кредитору в собственность, а остается у должника. Таким образом, у залогодателя остается  возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд.

     Кредитор, в свою очередь, вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить  ухудшения состояния или исчезновения предмета залога. В случае если это  все же происходит, кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение от должника. Кроме того, оформляя залог, банк страхует себя от рисков (невозвращенного кредита), оставляя за собой право на продажу заложенного имущества и возмещение собственных затрат.

     В соответствии с Законом РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им [5].

     Основными нормативными документами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая);
• Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992г. №2872-1;
• Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004г. «О кредитных историях» и другие.

 

     1.2. Предмет ипотеки (то, что можно заложить по договору ипотеки)  

      По  договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации: незавершенное строительство, часть недвижимости, земельные участки (за исключением земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности), предприятия, здания, сооружения, жилые дома и т.д. [3].

     Рассмотрим  каждый из элементов.

     1) Ипотека незавершенного строительства.

     Возможна  такая ситуация, когда в залог  отдают и недостроенные объекты. Ипотека сохраняет силу после того, как они будут достроены. Предметом ипотеки уже будет являться здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. В этом случае, как указал ВАС РФ, не нужно вносить изменения в договор об ипотеке, касающиеся описания предмета ипотеки и его оценки, а значит, не нужно и регистрировать эти изменения.

     Так как предметом ипотеки могут быть только объекты недвижимости, то для залога незавершенного строительства залогодатель должен сначала зарегистрировать права на такой объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация проводится на основании документов, подтверждающих права пользования земельным участком, на котором строится объект, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание незавершенного строительства. Перечень этих документов приведен в статье 25 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     2) Ипотека части недвижимости.

     Договор ипотеки может включать часть недвижимого имущества: такая сделка возможна только при соблюдении определенных условий. Так, например, предметом ипотеки может быть отдельная часть недвижимого имущества (помещение, часть здания), но только после регистрации прав на нее как на самостоятельный объект недвижимого имущества. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки [14, c. 76].

     3) Здания и сооружения.

     В соответствии со статьей 69 Закона №102-ФЗ ипотека здания и сооружения возможна только с одновременной ипотекой по тому же договору земли, на которой находится это здание или сооружение, либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо права аренды залогодателя на земельный участок или его соответствующей части.

     4) Ипотека земли.

     Не  допускается ипотека земельных  участков, которые находятся в  федеральной и муниципальной  собственности. Так же не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения [3, ст. 63].

     5) Предметом ипотеки может быть право собственности залогодателя на нежилое помещение в здании и принадлежащая ему доля в праве собственности на землю под этим зданием. Согласно п. 2 ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на выделенный земельный участок. Однако, по мнению Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ), этот пункт применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает только в качестве самостоятельного предмета ипотеки.  

     1.3. Взыскание долга за счет заложенного имущества

     При обращении взыскания на право  аренды земельного участка, заложенное по договору ипотеки, к лицу, приобретшему такое право, также переходят обязанности арендатора по соответствующему договору аренды. Ведь по смыслу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

     Если  закладывается имущество, которое  залогодатель впоследствии приобретает  в собственность, то это автоматически  порождает право залогодержателя  обратить свое взыскание на такое  имущество залогодателя.

     Рассмотрим  ситуацию, когда происходит прекращение ипотеки [3].

     Ипотека прекращается по общим правилам, предусмотренным  в ст.352 Гражданского кодекса РФ. Основанием для этого является:

     - погашение залогодателем ранее  взятого кредита или займа,  то есть исполнение своих обязательств  перед залогодержателем;

     - требование залогодателя, если существует угроза повреждения или утраты заложенного имущества;

     - гибель заложенной вещи или  прекращение заложенного права,  если залогодатель не воспользовался  правом замены предмета залога (если оно было предусмотрено  в договоре);

     - продажа заложенного имущества  с торгов, а также в случае, когда его реализация оказалась  невозможной.

     Прекращение ипотеки должно быть отражено в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Регистрационную запись делают по заявлению владельца закладной, совместному заявлению залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда [3, ст. 25].

     Основные  проблемы ипотеки. Как бы стремительно не развивалась система ипотечных кредитов, она всё же сталкивается с некоторыми проблемами:

     - во многих отдаленных регионах нет офисов банков, поэтому клиентом существенно сложно получить какие-либо финансовые услуги (доступ к ним);

     - сдерживающим фактором для развития ипотеки является высокая стоимость ипотечных продуктов;

     - нормативно - правовая база, регулирующая вопросы по ипотеке находится в стадии разработки;

     - из-за неравномерного распределения банковских ресурсов по стране ипотека реализуется медленно и неравномерно (в стране более 70% рынка приходится на три-четыре ведущие кредитные организации);

     - галопирующий рост цен на недвижимость (особенно жилье), дефицит недвижимости приводят к несбалансированности спроса и предложения на рынке недвижимости, приводя к сужению целевого клиентского сегмента, то есть все меньше организаций имеют возможность получать ипотечные кредиты. 

     1.4. Договор ипотеки

     Договор об ипотеке заключается с соблюдением  общих правил Гражданского кодекса  Российской Федерации о заключении договоров, а также положений  настоящего Федерального закона. Договор  об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации [19, c. 23].