Бухгалтерский учет операций по ипотеке (залогу недвижимости)

     Составные элементы содержания договора об ипотеке:

     а) предмет ипотеки – определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны:

       1) право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю,

       2) наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя;

     б) оценка предмета ипотеки – определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении;

     в) обязательство, обеспечиваемое ипотекой (существо, размер и срок исполнения) должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

     Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

     Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее [12, c. 41].

     1. Основная обязанность заемщика  состоит в возврате полученных  кредитных средств и выплате  процентов за пользование ими.

     2. Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя  в его владении и пользовании,  т.е. должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению. Однако без согласия залогодержателя он не вправе продавать, обменивать или дарить данное имущество.

     3. Залогодатель вправе завещать  заложенное имущество. Условия  договора об ипотеке или иного  соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

     4. Лицо, которое приобрело заложенное  по договору об ипотеке имущество  в результате его отчуждения  или в порядке универсального  правопреемства, в том числе в  результате реорганизации юридического  лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

     5. При отчуждении имущества, заложенного  по договору об ипотеке (т.е.  если заемщик без согласования  с залогодателем осуществит реализацию  заложенного имущества), с нарушением  указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

       а) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит;

       б) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки [1, ст. 167].

     6. Залогодержатель вправе обратить  взыскание на имущество, заложенное  по договору об ипотеке, для  удовлетворения за счет этого  имущества требований, вызванных  неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

     После подписания договора ипотеки возникают  правоотношения между залогодателем и залогодержателем, которые в свою очередь, наделяются взаимными правами и обязанностями.

     Правовой  статус залогодателя. Должник по кредитному договору обязан:

     а) страховать заложенное имущество в полной его стоимости;

     б) немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества [1, ст. 343];

     в) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.

     Так как заложенное имущество остается у залогодателя, на него он имеет следующие права:

     а) пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;

     б) отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя;

     в) завещать заложенное имущество (ст. 346 ГК ГФ). Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;

     г) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;

     д) если иное не предусмотрено Законом  об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя  сдавать заложенное имущество в  аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

       1) срок, на который имущество предоставляется  в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

       2) имущество предоставляется в  пользование для целей, соответствующих  назначению имущества [3, п. 1,ст.40].

     Правовой  статус залогодержателя предусматривает следующие права:

     а) передать свои права другому лицу:

       1) по договору об ипотеке;

       2) по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству);

     б) требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;

     в) требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

       1) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

       2) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);

       3) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает;

     г) не только требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

       1) нарушения залогодателем правил о последующем залоге;

       2) невыполнения залогодателем своих обязанностей;

       3) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

     Таким образом, действия заемщика регламентированы законом и гражданским законодательством, чего нельзя сказать о правах и обязанностях кредитной организации. Ее обязанности будут выполнены в момент предоставления заемщику кредита на приобретение жилья и подачи заявления на государственную регистрацию. 

     2. Отражение на счетах бухгалтерского учета операций по ипотеке 

     Согласно  Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной  деятельности организации, формирование информации об ипотечном обеспечении возникших обязательств будет происходить только в рамках забалансового учета:  у залогодержателя – на пассивном счете 008 «Обеспечение обязательств и платежей полученных», у залогодателя – на активном счете 009 «Обеспечение обязательств и платежей выданных» [10, c. 22].

     Передача  недвижимости в залог отражается по дебету указанных счетов, а возврат залога - по кредиту. При этом аналитический учет необходимо вести по каждому полученному и выданному обеспечению.

     Недвижимое  имущество, заложенное по договору об ипотеке, должно оставаться на балансе у залогодателя и находится в его владении и пользовании. Не исключен тот факт, что залогодателем может выступать не только сам должник, но и другое лицо.

     В соответствии с вышесказанным рассмотрим некоторые примеры отражения операций в бухгалтерском учете, связанные с передачей залогового имущества. Для этого найдем ответы на некоторые вопроса:

• как оформить передачу залога;
• как списать связанные с этим затраты;
• как быть при реализации залогового имущества.

     Во-первых, произведем операцию передачи имущества в залог.

     Объект  залога учитывается на балансе собственника - на отдельном субсчете. Так, если в залог передается оборудование, числящееся в составе основных средств, то при передаче его в залог в учете необходимо будет сделать проводку:

     Дебет 01 субсчет «Основные средства, переданные в залог»

     Кредит 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»

     - отражена стоимость имущества,  переданного в залог.

     Одновременно  залогодатель должен отразить стоимость  объектов, переданных в залог, на отдельном счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные». По общему правилу, на счете 009 имущество нужно отражать по стоимости, которая указана в договоре залога, однако она может отличаться от остаточной. В момент возврата займа или кредита суммы обеспечений списываются со счета 009.

     Во-вторых, спишем расходы, связанные с передачей имущества в залог.

     Обычно  залогу имущества сопутствует ряд расходов, которые возникают у залогодателя. Так, например, расходы по страхованию имущества - у залогодателя являются не чем иным, как затратами, которые связаны с получением кредитов и займов. Это следует из п. 19 ПБУ 15/01 «Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию».

     Эти затраты отражаются в учете организации – заемщика в том отчетном периоде, в котором они были произведены. Далее их относят в состав прочих расходов двумя способами:

• либо единовременно;
• либо в течение срока действия договора кредита или займа.

     Выбранный способ организация должна закрепить  в своей учетной политике.

     Следует отметить, для того, чтобы не возникали разницы между бухгалтерским и налоговым учетом, фирме целесообразнее использовать второй способ, то есть списывать расходы на страхование в течение срока погашения займа.

     Для полной наглядности рассмотрим несколько  примеров, приведенных в периодических изданиях «Бухгалтерия и банки» и «Бухгалтерский учет» [11], [10].

     Пример  1. Организация в октябре 2007г. заключило с банком договор на открытие кредитной линии сроком на 6 месяцев. При заключении договора банк выставил требование о залоге станка, принадлежащего компании на праве собственности. Остаточная стоимость станка составляет 450 000 руб. Залоговая стоимость определена в размере 78 000 руб. Оборудование передано в залог в октябре. [12, c. 52]

     Фирма в октябре застраховало предмет залога на остаточную стоимость. Страховая премия по договору равна 53 000 руб. В учетной политике организации прописано, что расходы на страхование предметов залога учитываются в течение срока действия кредитного договора.

     В октябре бухгалтер сделал такие  проводки:

     1) Дебет 01 субсчет «Основные средства, переданные в залог»

     Кредит  01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»

     - 450 000 руб. – отражена передача основного средства в залог;

     2) Дебет 009

     - 78 000 руб. – отражена залоговая стоимость автомобиля;

3) Дебет 76 субсчет «Расчеты по имущественному страхованию» Кредит 51