Субьекты и обьекты земельных правоотношений

     Введение

     Земельное право относится к числу древнейших отраслей права не только в России, но и в других странах. Со времен Киевской Руси существовало поземельное  феодальное право, во все времена  государство регулировало поземельные  отношения. Во второй половине ХIХ в. существовало крестьянское земельное  право, являвшееся основной частью крестьянского обычного права. После революции 1917 г. возникло советское земельное право.

     Прошло  почти десятилетие с начала 90-х  гг., когда началась земельная реформа

     в нашей стране. С тех пор земельное  законодательство сильно изменилось.

     Государственная собственность на землю перестала  быть исключительной. Ныне

     существует  частная и публичная (государственная  и муниципальная)

     собственность на землю. Земля признана недвижимым имуществом, она стала

     предметом купли-продажи, совершения иных сделок. Формирование рыночных

     отношений, экономические реформы не могли  не отразиться на содержании

     земельного  законодательства.

     За  последние годы приняты Градостроительный  кодекс Российской Федерации,

     Федеральные законы “О государственном регулировании  обеспечения плодородия

     земель  сельскохозяйственного назначения”,

     “О  мелиорации земель”, О государственном  земельном кадастре”.

     2.4 Субъекты и объекты земельных  правоотношений 

     ЗК  РФ установлено, что участниками  земельных отношений могут быть только граждане Российской Федерации  и российские юридические лица, а  также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные  образования (ст.5 ЗК РФ). В то же время  ограничиваются права иностранных  граждан, лиц без гражданства  и иностранных юридических лиц  на приобретение в собственность земельных участков.

     Перечисленные субъекты по общему правилу могут  совершать любые сделки с землей, включая куплю-продажу. Вместе с  тем согласно п.3 ст.15 ЗК Президентом  РФ определяются перечни территорий (приграничные, а также имеющие  особое значение: стратегическое, оборонное, национальное и т.п.), которыми они  не могут обладать на праве собственности, в том числе купить или приобрести на иных основаниях в собственность.

     В ЗК РФ определен четкий порядок разграничения  участников земельных отношений  на собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных  участков.

     Собственниками  земельных участков Кодекс признает лиц, являющихся собственниками земельных  участков, а к землепользователям причисляет лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

     К землевладельцам ЗК РФ относит лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

     Арендаторами  земельных участков признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

     Обладателями  сервитутов являются лица, имеющие  право ограниченного пользования  чужими земельными участками (сервитут).

     Среди перечисленных категорий отсутствуют  лица, которым выданы свидетельства  на право собственности на земельную  долю. Они также выступают участниками  земельных отношений, хотя и не располагают  участком, выделенным в натуре в  счет принадлежащей им земельной  доли, поскольку этот участок входит в земельный массив, находящийся, как правило, в пользовании сельскохозяйственной организации (п.5 ст.79 ЗК). Но несмотря на то что в п.6 ст.27 ЗК по поводу оборота земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к соответствующему Федеральному закону, Кодекс все же содержит ряд правовых норм по данным землям. Другое дело, что они разбросаны по всему Кодексу, в то время как в ЗК 1991 года их расположение было более компактным. Прежде всего о данных землях упоминается в специальной гл.14 "Земли сельскохозяйственного значения" и, кроме того, в отдельных статьях Кодекса. Так, в ст.33 ведется речь об установлении предельных норм предоставления земель крестьянским (фермерским) хозяйствам. Нормы статей гл.7 "Прекращение и ограничение прав на землю" распространяются на них в полном объеме. Статья Закона о введении в действие Земельного кодекса запрещает менять целевое назначение сельскохозяйственных угодий и предоставлять их иностранцам в собственность[1].

     Давая общее определение объектам земельных  отношений, ЗК РФ исходит из подразделения  таких объектов на землю как природный  объект и природный ресурс и земельные  участки, расположенные в пределах территории Российской Федерации, а  также части земельных участков (ст.6).

     Как верно отмечает исследователь Галивева Р. «если "земельные участки" и "части земельных участков" - объекты довольно распространенные и понятные для практических работников, то еще вчера было не вполне ясно, что подразумевал Кодекс под объектом "земля как природный объект и природный ресурс", хотя, безусловно, этот термин не является абсолютно новым для законодателя»[2].

     Понятие "природные ресурсы" используется в ст.ст.9 и 72 Конституции РФ. При  этом оно не отождествляется с  объектами собственности. Назначение природных ресурсов намного шире и содержательнее: они используются и охраняются как основа жизнедеятельности  народов, проживающих на соответствующей  территории. В природных ресурсах могут выделяться предметы, способные  быть объектами отношений собственности, а не наоборот. Неслучайно в Федеральном  законе от 10 января 2002 г. "Об охране окружающей среды" содержатся следующие определения: земля как природный объект есть естественная экологическая система, природный ландшафт, а как природный  ресурс - это те компоненты природного объекта, что используются или могут  быть использованы при осуществлении хозяйственной деятельности.

     ЗК  РФ по-новому, в сравнении с ранее  действующим законодательством, определяет земельный участок как объект земельных отношений. Им является часть  поверхности земли (в том числе  и ее почвенный слой), границы которой поддаются описанию и удостоверяются в установленном порядке.

     Между тем такое определение не совсем точно. Это связано с тем, что  не всегда понятия "земля" и "земельный  участок" являются синонимами. Земля  может представлять собой поверхность  почвенного слоя, которую человек  не огородил каким-либо образом. На земельном  участке могут находиться произведенные  людьми объекты (дороги, коммуникации, дренажные системы). Кроме того, ничего не сказано о части воздушного пространства, располагающегося над  поверхностью, занимаемой, например, многолетними насаждениями, или же о той части  земли под поверхностью почвы, где  могут залегать минералы. В ст.1 ЗК речь идет о земле в том числе "как недвижимом имуществе, об объекте  права собственности и иных прав на землю". Более широкое определение  сформулировано в Федеральном законе от 2 января 2000 г. "О государственном  земельном кадастре"[3]: земельный  участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный  почвенный слой), границы которой  описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Согласно ст.40 ЗК право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоемы, расположенные на нем многолетние насаждения, если иное не установлено законом.

     Земельный участок как объект земельных  отношений может быть делимым  и неделимым (п.2 ст.6 ЗК). Делимым является "земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами". Правда, из этого текста трудно уяснить, что служит объективным критерием для отнесения земельного участка к категории делимого или к категории неделимого (его размер, площадь, месторасположение, конфигурация, ландшафт и др.), каким образом исключить субъективный подход при необходимости раздела земельного участка на части

     В настоящее время немаловажное значение, имеет принцип подробного распределения  всех земель по своему целевому назначению (ст.7 ЗК РФ). Это значит, что земли  в Российской Федерации четко  подразделяются на земли сельскохозяйственного  назначения; земли поселений; земли  промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической  деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

     ЗК  РФ предусмотрена возможность указывать  вышеперечисленные категории земель в актах федеральных органов  исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации  и актах органов местного самоуправления, регламентирующих порядок предоставления земельных участков, а также в  договорах, предметом которых являются земельные участки, кроме того, в  документах государственного земельного кадастра и документах о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Кодекс возлагает на Правительство РФ обязанности по отнесению земель, находящихся в федеральной собственности, к определенным категориям, а также по их переводу из одной категории в другую. За органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации ЗК РФ закрепляет определенные обязанности, в круг которых входит отнесение к той или иной категории земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности. На органы местного самоуправления возложены обязанности по отнесению земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, к определенным категориям и их переводу из одной категории в другую. Земли, находящиеся в частной собственности, подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения и земли иного целевого назначения. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут относить земли к категориям или переводить их из одной категории в другую, в частности по землям сельскохозяйственного назначения, находящимся в частной собственности, а органы местного самоуправления могут выполнять те же функции, но в отношении земель иного целевого назначения, находящихся также в частной собственности.

     2.3 Виды сделок с землей по  земельному и гражданскому законодательству 

     Анализ  норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации позволяет  выявить следующие виды сделок с  землей:

     а) купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев);

     б) передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным  государственным и муниципальным  предприятиям, в том числе при  расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для  предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством  Российской Федерации и законодательством  области.  

     в) продажа земельных участков, права  аренды земельных участков, права  застройки земельных участков с  аукциона или конкурса;

     г) продажа с аукциона земельных  участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;

     д) залог земельных участков и земельных  долей;

     е) наследование земельных участков и  земельных долей;

     ж) мена земельных участков и земельных  долей;

     з) дарение (безвозмездная передача) земельных  участков, земельных долей;

     и) передача земельных участков и земельных  долей (паев) или прав на них в  качестве вклада в уставный капитал  коммерческих и некоммерческих организаций;

     к) передача земельных участков, земельных  долей (паев) по договору ренты или  пожизненного содержания;

     л) иные сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству области.

     Итак, собственники земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в уставные фонды (капиталы), в аренду и срочное пользование, обменять на любое недвижимое имущество, заключить  договор ренты или договор  пожизненного содержания с иждивением, добровольно отказаться от земли. Такие  участки наследуются по закону или  в соответствии с завещанием.

     Землевладельцы  и землепользователи вправе с  согласия органа местного самоуправления, так как земля в этих случаях  остается в государственной или  муниципальной собственности, обменять свои участки на другие участки, сдать  их в аренду или срочное пользование, приватизировать, добровольно отказаться. Земельные участки, переданные гражданам  в пожизненное наследуемое владение, наследуются по закону; земли, переданные в бессрочное (постоянное) пользование, наследуются или переходят к  правопреемнику только вслед за строениями, зданиями и сооружениями.