Существенные условия:

1. Предмет
2. его оценка
3. Существо, размер и срок основного обязательства обеспечиваемого ипотекой

Форма. Простая письменная с необходимостью государственной регистрации самого договора. Эта форма получила своё закрепление с декабря 2004 года. До требования нотариального удостоверения.

Отсутствие государственной регистрации влечет недействительность договора. Он считается ничтожным и вступает в силу только с момента его регистрации.

Ипотека:

1. это договор
2. способ обеспечения исполнения обязательств
3. Вид обременения имущества

Глава 11 закона об ипотеке закрепляет особенности залога земельных участков. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте на основании федеральных законов.

Существует возможность передать в залог арендные права на земельный участок в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. Не подлежат ипотеке земельные участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Правила ипотеки земельных участков на которых расположены здания и сооружения принадлежащие залогодателю:

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное.
2. При ипотеке земель сельхоз назначения ипотека земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости
3. На земельном участке заложенном по договору об ипотеке залогодатель вправе без согласия залогодержателя в установленном законом порядке возводить здания и сооружения если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Также если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
4. Цена, то есть залоговая стоимость земельного участка определяется по соглашению залогодателя залогодержателю

 
 

17 вопрос

Право пожизненного наследуемого владения.

Субъектами  могут быть только физические лица. Данное право сохраняется как  остаточное правовое явление и на данном праве земельные участки  не предоставляются. В соответствии с п.2. ст.20 распоряжение земельным  участком не допускается за исключением  перехода прав на участок по наследству, государственная регистрация перехода права проводится на основании свидетельства  о праве наследовании. В отличии от права общей собственности право общего владения не предусмотрено, поэтому ели наследников несколько, а участок является неделимым, то в каждом конкретном случае, решается вопрос о переходе ПНВ к одному из наследников и о выплате другим наследникам денежной компенсации их доли. В соответствии с ранее действующим законодательством участки, как правило, предоставлялись для цели, не связанной с предпринимательской деятельностью. Распоряжение: граждане могут приватизировать участки бесплатно в упрощенном порядке.

 

Пожизненное наследуемое владение

Нормативная основа: статья 21 ЗК РФ, статьи 265-267 ГК.

После принятия земельного кодекса 2001 года земельные  участки на данном праве гражданам  не предоставляются, однако сохраняется  это право и  существует возможность  его переоформление на право собственности. Является ограниченным вещным правом, является абсолютным правом, возможно использование  всех видов абсолютной защиты. Дачная амнистия находящемся на этом праве не допускается, за исключением перехода прав по наследству. Основанием будет  свидетельство о  праве на наследство.

В скором времени  прекратит свое существование

 
 

18 вопрос

Право постоянного (бессрочного) пользования.

Субъектами  данного права могут быть, во-первых, граждане, которым участки предоставлены  до 1991 года, в настоящее время  гражданам участки на данном праве  не предоставляются (ст.20 ЗК РФ), это  могут быть любые юридические  лица, которым участки предоставлялись  до 1991 года. В-третьих, в соответствии с п.1 ст.20 ЗК РФ следующие категории  субъектов, государственные муниципальные  учреждения, во-вторых, казенные предприятия; центры исторического наследия президентов  РФ; органы государственной власти и органы местного самоуправления (это  не сами органы, а их юридические  лица).

И граждане, и юридические лица обладатели права  ПБП не вправе распоряжаться земельным  участком. Граждане и юридические  лица, не перечисленные в п.1 ст.20 ЗК РФ, граждане вправе приватизировать  земельный участок, а юридические  лица обязаны переоформить на право  аренды или приобрести в собственность, а религиозные организации, кроме  этого, должны переоформить на право  безвозмездного пользования до 1 января 2010 года в порядке, установленном  ст.36 ЗК РФ. за не переоформление предусмотрен штраф.

Любые земельные участки могут предоставляться  любой категории земель, кроме  земель запаса.

 
 

Постоянное бессрочное пользование

Нормативная основа: статья 20 ЗК РФ, статьи 268-270 ГК РФ

Государственным и муниципальным учреждения, казенным предприятия, органам государственной  и муниципальной власти земельные  участки могут предоставляться  на этом праве. Иным юридическим лицам, как и физическим земельные участки  на этом праве не предоставляются. В  соответствии с пунктом 2 статьи 3 закона о введении в действие ЗК лица за исключением вышеперечисленных  субъектов обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования на право аренды или приобрести земельные участки в собственность. Религиозные организации переоформляют это право на право безвозмездного срочного пользования или на право собственности до 1 января 2010 года по правилам статьи 36 ЗК. За нарушение сроков переоформления предусмотрена санкция статьей 7.4 КоАП РФ в виде наложения административного штрафа на юридических лиц в размере от 20 000 до 100 000 рублей.

Существует запрет на распоряжение земельным участком для физических и юридических  лиц.

Унитарным предприятиям земельные участки могут предоставляться  только на праве аренды.

Основания прекращения права  постоянного бессрочного  пользования и  пожизненного наследуемого владения. Это статья 45:

1. Добровольное, то есть добровольный отказ
2. Принудительное.
1. Абзацы 1-4 части 2 статьи 45. Вследствие деликтного поведения
2. Абзац 5-6 основания не связанные с неправомерными действиями землевладельцев и землепользователей в случае реквизиции и изъятия для государственных и муниципальных нужд

 
 
 
 
 
 
 
---
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

19 вопрос

Аренда.

Субъектами  аренды могут быть любые физические или юридические лица, иностранные  юридические лица, иностранные граждане, лица без гражданства, могут иметь  земельные участки в аренде, за исключением случаев указанных  в законе. Применяется гл.34 ГК РФ к данным отношениям. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование; арендатор  и владеет, и пользуется участком. Субъектом выступает арендодатель (собственник или лицо уполномоченное) и арендатор (физическое или юридическое  лицо). Основанием является договор  аренды. Законом установлены условия: предмет договора и арендная плата. Максимальный и минимальный срок могут быть установлены ФЗ (например, аренда сельхоз назначения 49 лет).

При аренде государственных или муниципальных  земель общие начала установления арендной платы определяются Правительством РФ. объектом аренды выступает участок в целом, прошедший кадастровый учет. Арендатор может распоряжаться земельным участок (п.5, 6, 9 ст.22 ЗК РФ).  

Аренда земельных участков

Нормативная база этой сделки – общие положения об аренде ГК + статьи 22, 26, 65 ЗК.

Существенные условия:

1. Предмет – земельный участок либо часть земельного участка. Статья 15 закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К договору прилагается чертеж.
2. Цена – статья 65 ГК. До принятия земельного кодекса такого существенного условия как цена не было.

  Срок не будет являться существенным условием.

В случае передачи в аренду земельного участка из частной собственности цена определяется соглашением сторон. При передаче земельного участка в аренду из публичных форм собственности, общие начала определение арендной платы могут быть установлены постановлением правительства РФ.

Допускается передача земельных участков в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором.

С принятием федерального закона «об особых экономических зонах» от 22 июля 2005 года для резидентов указанных зон предусмотрен ряд ограничений как арендаторов. Отметим некоторые:

1. Они не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе передавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо по его взносу в производственный кооператив.
2. Они не вправе сдавать земельный участок в субаренду.

Дать определение понятию резидент особой экономической зоны.

Арендатор земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности имеет преимущественное право его покупки в порядке предусмотренным гражданским законодательством для случаев продажи доли, правил общей собственности

Формы договора аренды:

Простая письменная форма – если на срок до одного года. Если срок больше чем один год – то необходима регистрация. Если срок не установлен – то регистрация не требуеся.

Ипотека, закол на земельные участки

 
 
 

20 вопрос

Право безвозмездного срочного пользования (ст.24 ЗК РФ и гл.36 ГК РФ). Случаи установления:

- это  земель, находящихся в собственности  граждан или юридических лиц,  участки предоставляются иным  гражданам или юридическим лицам  на основании договора, применяются  нормы ГК РФ (плата не взимается).

- это  земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  участки предоставляются уполномоченными  органами (ст.29 ЗК РФ), юридическим  лицам, указанным в п.1 ст.20 на  срок до одного года. Основанием  будет решение уполномоченного  органа.

- это  земель, находящихся в публичной  собственности уполномоченными  органами религиозным организациям  в 2 случаях: а) для строительства  зданий и сооружений религиозного  назначения на срок стороительства; б) религиозные организации, которые имеют на праве безвозмездного пользования строения благотворительного или религиозного назначения на срок эксплуатации.

- это  из земель, находящихся в публичной  собственности уполномоченными  органами лица, с которыми заключен  муниципальный или государственный  контракт на строительство объекта  недвижимости, которое осуществляется  за счет средств соответствующего  бюджета для государственных  или муниципальных нужд на  срок строительства.