На  землях, относящихся к муниципальной  собственности, находятся: объекты муниципального значения (школы, больницы, детские дошкольные учреждения, муниципальное жильё и т.п.) дороги, подъезды, площади (т.е. земли общего пользования).

     Земли, находящиеся в муниципальной  собственности, могут предоставляться  гражданам и юридическим лицам  в аренду или на других основаниях.

     Все вопросы, связанные с муниципальной  формой собственности, решают органы местного самоуправления.

     См. ст.19 ЗК РФ.

12 вопрос Плата за землю. Оценка земли.

 

       Правовое регулирование  платы за землю

 

     В юридической и учебной литературе существует мнение, что решение задач  рационального и эффективного использования  земли связано с институтом права  землепользования. Это положение  верно, однако для тех же целей  существуют также государственное  управление, мониторинг земель, гос. земельный  контроль, ведение гос. земельного кадастра.

     В экономической и юридической  литературе высказывались идеи о  преимущественном подходе к использовании земли с экономической точки зрения (экономический подход). Земля рассматривалась исключительно как экономическая категория. Стремились получить больше с/х продукции при наименьшей затрате труда и средств. Использование земли в процессе производства (с/х, аграрного). Земля используется и в рекреационных целях, для строительства жилья и объектов социально-культурного назначения. Должна быть постоянная забота об улучшении качественного состояния используемых земель. Нельзя допускать ухудшения земельных ресурсов, нарушения земельного законодательства. Т.к. это может привести к ухудшению продуктивности.

     Рациональное  использование земель проявляется  неодинаково применительно к  различным категориям земель:

     1) в сельском хозяйстве требования  сводятся к получению с/х продукции,  сырья для перерабатывающей промышленности  при условии соблюдения правил  о постоянном сохранении качества  земель и его улучшения, сохранении  плодородия земель и охраны  окружающей среды.

     Хищническое использование земель приводит к  их истощению, снижению продуктивности с/х.

     Экологический фактор должен учитываться наравне  с экономическим. В федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы» отмечалось, что за период с 1990 до 1998 г. плодородие земель снизилось на 13%. В землю необходимо вносить 1 млрд. органических удобрений и 170 млрд. минеральных удобрений, реально же вносится только 17,5 млрд. минеральных удобрений.

     2) для строительства и размещения  различных объектов, сооружений  земли должны выделяться и  использоваться строго согласно  нормам расчёта. Если для постройки  требуется 2 гектара, то только  столько и должно быть занято, чтобы остальные земли не были  выведены из хозяйственного оборота.

     Меры  экономического стимулирования землепользователей:

     1. организационные

     Связаны с осуществлением своих функций  органами управления:

• проведение мониторинга земель
• разрешение земельных споров
• ведение гос. земельного кадастра

     2. правовые

     Предполагают  правовое обеспечение устойчивости землевладения, гарантии прав

     землепользователей

     3. экономические:

• освобождением от уплаты налога на землю (полностью или частично)
• установление повышенных цен за экологически чистую продукцию (экологически чистая продукция направляется государством в детские дошкольные учреждения)
• предоставление льготных кредитов и ссуд.

     Экономические меры как стимул предусмотрены в  ФЗ "О закупках и поставках  сельскохозяйственной продукции, сырья  и продовольствия для государственных  нужд" от 2 декабря 1994 г.

     Предусмотрен  порядок формирования федеральных  и региональных продовольственных  фондов.

     По  контракту предусмотрено 50% предоплаты. Из них 25% выплачивается государством после заключения контракта, 25% - после  завершения посевной кампании и появлении  всходов. Остальные 50% выплачиваются  после того, как начнёт поступать  продукция. Гарантия реализации произведённой  продукции.

     Меры  экономического стимулирования направлены на:

     1) повышение заинтересованности всех  землепользователей в рациональном  использовании земельных ресурсов

     2) сохранение и повышение плодородия  земель

     3) защиту земель от негативных  последствий производственной и  иной деятельности

     4) улучшение окружающей природной  среды.

     Обеспечение рационального использования земли  в современных условиях связано  с введением платности земли.

     Предпосылки (цели) платности земли:

     1) стимулирование рационального использования  земли

     2) охрана и освоение земель

     3) повышение плодородия почв

     4) выравнивание социально-экономических  условий хозяйствования на земле

     5) развитие инфраструктуры в населённых  пунктах (особенно, в сельских).

     Формы платности земли Ст.65 ЗК РФ называет 2 формы платы за использование земли:

     1) земельный налог

     2) арендная плата

     Постановление Правительства РФ «О порядке определения  нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319

     Нормативная цена земли - это показатель, характеризующий  стоимость земельного участка определённого  качества и местоположения.

     Нормативная цена земли вводится для выкупа земельного участка в предусмотренных законом  случаях, при передаче земли в  собственность, при получении банковского  кредита под залог и т.д.

     Земельный налог

     Земельный налог - это форма ежегодных платежей за землю, начисляемых для собственников, землевладельцев, землепользователей (кроме арендаторов) на основе ставок налога.

     Закон РФ "О плате за землю" от 11 октября 1991 г. (с изм.) № 1738-1 определяет: Ставка земельного налога - это норма взимания данного налога с единицы земельного участка определённого целевого назначения.

     Размер  земельного налога не зависит от результатов  производственно-хозяйственной деятельности землепользователей (в широком смысле - т.е. собственников, землевладельцев, землепользователей).

     Налог дифференцируется по республикам, краям, областям.

     Дифференциация  также проводится по категориям земель.

     Читать:

• Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. (с изм.). Глава 4 (льготы).
• Закон Св.обл. «О плате за землю на территории Свердловской области» 1995 г.

     Арендная  плата

     Арендная  плата - это форма текущих платежей за пользование землёй. Согласно ст.65 ЗК порядок определения размеров арендной платы; порядок, условия и  сроки внесения арендной платы:

• за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации - устанавливаются Правительством РФ
• за земли, находящиеся в собственности субъекта РФ - устанавливаются органами гос. власти субъекта РФ
• за земли, находящиеся в собственности муниципальных образований -устанавливаются органами местного самоуправления
• за земли, находящиеся в частной собственности - устанавливаются непосредственно в договоре аренды.

     Арендная  плата может взиматься отдельно (только за арендованный земельный  участок) либо в составе общей  арендной платы за всё арендованное имущество.

     Земельный налог и арендная плата учитываются  в доходах и расходах соответствующих  бюджетов отдельной строкой.

     Эти средства расходуются:

     1) на финансирование мероприятий  по землеустройству, ведению мониторинга  земель и кадастра

     2) на финансирование мероприятий  по охране земель и повышению  их плодородия

     3) на освоение новых земель

     4) на инженерное и социальное  обустройство территории (строительство  дорог, линий электропередач, связи,  газо- и водоснабжения).

 

Рыночная  стоимость земельного участка

Рыночная стоимость  земельного участка изменяется во времени  и определяется на конкретную дату – принцип изменения

Рыночная стоимость  зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования  прав иных лиц на земельных участках, зависит от местоположения. Это называется принцип внешнего влияния.

Рыночная стоимость  земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующего требованиям законодательства, финансово  осуществим и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной –  принцип наиболее эффективного использования.

Арендная плата  и земельный налог напрямую зависят  от результатов кадастровой оценки. В связи с этим возникает ряд  проблем:

1. Методики кадастровой оценки отдельных категорий земель не являются нормативными актами, следовательно, они не подлежат государственной регистрации и не обязательны для применения. Однако методики являются обязательными для определения стоимости необходимой для исчисления земельного налога. Таким образом методикам необходимо придать статус нормативных актов.
2. Отсутствие процедур досудебного урегулирования споров связанных с кадастровой оценкой усложняет защиту прав налогоплательщиков. Их введение позволило бы учесть особенности отдельных землепользователей и землевладельцев.
3. В связи с существующим двусмысленным толкованием понятия «объект оценки» не всегда ясно принимать ли во внимание земельный участок с расположенными на нем объектами, либо земельный участок как самостоятельный объект.

Рыночная стоимость  является гарантией для субъектов  земельных отношений при изъятии  земельных участков для государственных  и муниципальных нужд, при установлении публичных сервитутов и при реквизиции земельных участков. Здесь уже  возмещению подлежит рыночная стоимость.

Выкупная  стоимость земельных  участков

Смотри статью 2 о введении в действие земельного кодекса

 
 
 

13 вопрос

 
 

     Сделки  по поводу земли. Земельный рынок.

 

     В условиях формирования земельного рынка  сделки по поводу земли для современного российского государства - явление  совершенно новое. Связано это с  законодательным закреплением частной  формы собственности.