Шпаргалка по "Земельное право"

   ФЗ РФ «О государственном  земельном кадастре» предусматривается кадастровый учет земельных участков и осуществляется он путем внесения данных о земельных участков в Единый государственный реестр земель.

 

23. Правовое регулирование  купли-продажи земельных участков

   Каждая сделка, совершенная  в отношении земельного участка, подлежит заключению в письменной форме и нотариальному удостоверению, так как земля является недвижимым имуществом. В договоре, заключенном в отношении земельного участка, должны содержаться: стороны, вид, предмет (план, точное описание земельного участка, правовой режим, принадлежность, сведения о недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке); указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении земельного участка и недвижимого имущества, а также на отсутствие или наличие обременений земельного участка правами третьих лиц; дата передачи прав на земельный участок; цена сделки; обязательства и другие условия.

   Особенности купли-продажи  земельных участков указаны в  ст. 37 ЗК РФ. Пункт 1 этой статьи  устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т.е. сформированные в качестве объекта гражданских прав. Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

   Однако понятия ограничений,  обременений в гражданском законодательстве  и ЗК РФ не совпадают. ГК  РФ в п. 1 ст. 131 содержит понятие  ограничений вещных прав на  недвижимое имущество.

   Согласно ст. 1 Закона «О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) — это наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

   ЗК РФ предусматривает  две группы ограничений:

   — ограничения оборотоспособности  земельных участков и невозможность  передачи в частную собственность этих участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК);

   — вторая группа содержит  перечень ограничений прав на  землю, которые носят публично-правовой  характер (ст. 56 ЗК РФ).

   Пункт 2 ст. 37 ЗК РФ содержит перечень условий договора купли-продажи земельного участка, которые являются недействительными. К ним относятся:

   — условие договора купли-продажи  земельного участка, устанавливающее  право продавца выкупить земельный  участок обратно по своему желанию;

   — условие договора купли-продажи  земельного участка, ограничивающее  дальнейшее распоряжение землей, включая ограничение на ипотеку,  передачу земли в аренду, совершение  иных сделок с землей. Пункт  2 ст. 209 ГК РФ относит к правомочиям  собственника возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

   Отчуждая имущество, даже  при наличии в договоре запрещения  на это, собственник пользуется  правовыми возможностями, предоставленными  ему законом.

   Условие договора купли-продажи  земельного участка, ограничивающее  ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок.

   Пункт 3 ст. 37 ЗК РФ определяет  права покупателя в случае  предоставления ему продавцом  заведомо ложной информации об  обременениях земельного участка  и ограничениях его использования.

   Однако ст. 460 ГК РФ, устанавливающая ответственность продавца в случае предъявления прав на имущество третьими лицами, и ст. 475 ГК РФ, устанавливающая последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо ложного характера предоставляемой продавцом информации.

 

24. Правовое регулирование  залога земельных участков

   Залог земельных участков  из земель сельскохозяйственного  назначения осуществляется в  соответствии со ст. 7 Федерального  закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями от 7 июля 2003 г.); также в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г.). Данная норма также сформулирована в соответствии со ст. 334 ГК РФ. В ст. 5 «Закона об ипотеке» установлено, что по договору об ипотеке могут быть заложены любые земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

   В соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотека — это залог  недвижимого имущества. К недвижимому относится имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК.

   Предметом ипотеки может  быть земельный участок, границы  которого определены в натуре  и права на который зарегистрированы  в порядке, установленном гражданским  законодательством.

   В ст. 2 Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЭ (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г.) установлено, что он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

   Если в нормативном правовом  акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 указанного Закона).

   Целевое назначение кредита, выданного под залог земельного участка, устанавливается в кредитном договоре, т. е. кредитор предоставляет денежные средства на определенные цели, а заемщик обеспечивает возможность осуществления кредитором контроля за целевым использованием указанных средств.

   В соответствии с гражданским  законодательством РФ в качестве  залогодателя может выступать  собственник земельного участка.  Кроме того, в соответствии со  ст. 335 ГК залогодателем может  быть как сам должник, так  и третье лицо.

   Законом об ипотеке подробно урегулирован весь порядок залога земель в том числе порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок.

   Также этот закон содержит  перечень недвижимого имущества,  на которое не может быть  обращено взыскание иначе как  по решению суда, среди которого нет земельных участков.

   В соответствии со ст. 350 ГК реализация (продажа) заложенного  имущества, на которое обращено  взыскание, производится путем  продажи с публичных торгов  в порядке, установленном процессуальным  законодательством, если законом не установлен иной порядок.

   В соответствии со ст. 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном  производстве» (с изменениями  от 24 декабря 2002 г., 10 января 2003 г.) торги  недвижимым имуществом организуются  и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя.

 

 

25. Правовое регулирование  аренды земельных участков

Пункт 1 ст. 22 ЗК РФ предоставляет иностранным  гражданам и лицам без гражданства  возможность выступать в качестве арендаторов в договорах аренды земельного участка.

   Также в этой статье определен круг объектов (земельных участков), по поводу которых могут возникать обязательства, вытекающие из договоров аренды.

   В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества  в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть лица, управомоченные законом (например опекуны малолетних и граждан, признанных недееспособными (ст. 32 ГК РФ), попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждан, ограниченных судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами (ст. 33 ГК), родители малолетних граждан (ст. 28 ГК) и др.

   Кроме того, в соответствии  с п. 1 ст. 267 ГК РФ субъекты права  пожизненного наследуемого владения  имеют право сдавать земельный  участок в аренду.

   Субъект права постоянного  (бессрочного) пользования также  вправе передать земельный участок  в аренду с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ).

   В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с  согласия арендодателя сдавать  арендованное имущество в субаренду (поднаем).

   Возможность сдачи в аренду  земельного участка может быть  предусмотрена и в договоре  доверительного управления имуществом (гл. 53 ГК); комиссии (гл. 51 ГК); агентском  договоре (гл. 52 ГК).

   В п. 10 ст. 22 ЗК РФ указано, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти участки в аренду до достижения ими совершеннолетия.

   Также статья устанавливает  право арендатора земельного  участка на заключение договора аренды земельного участка на новый срок по его истечении.

   Порядок аренды или приватизации  земельного участка, на котором  расположено здание (строение, сооружение), находится в государственной  или муниципальной собственности  и собственник здания (строения, сооружения) регламентируется п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

   Размер арендной платы  устанавливается договором аренды. В соответствии со ст. 614 ГК  РФ порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются  договором аренды.

   Арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

   Также размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

   Также предусматривается  возможность передачи земельного  участка в аренду для государственных  или муниципальных нужд либо  для проведения изыскательских  работ на срок не более года.

   При этом арендатор обязан  в пределах срока договора  аренды: привести земельный участок  в состояние, пригодное для  его использования; возместить  убытки, которые были причинены  при проведении работ; выполнить  необходимые работы по рекультивации земельного участка и иные обязанности.

   В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной  из сторон договор может быть  изменен или расторгнут по  решению суда при существенном  нарушении его другой стороной  и в иных случаях, предусмотренных  ГК РФ, другими законами или договором.

 

26. Право собственности  на землю юридического лица

   Право приобретать земельные  участки в частную собственность  было предоставлено юридическим  лицам Указом Президента РФ  от 14 июня 1992 г. «Об утверждении  порядка продажи земельных участков государственным, муниципальным предприятиям». Особенности в совершении сделок с земельными участками, являющимися собственностью юридического лица, предусмотрены Федеральными законами «Об акционерных обществах» и «О сельскохозяйственной кооперации». В соответствии со ст. 28 ЗК РФ земельные участки могут предоставляться юридическим лицам — в собственность либо в аренду, в безвозмездное срочное пользование; в постоянное (бессрочное) пользование. Земли, которые могут предоставляться юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, указаны в п. 1 ст. 20; в безвозмездное срочное пользование — в п. 1 ст. 24 ЗК РФ.

   Предоставление указанных  земель в частную собственность  является возмездным, т. е. осуществляется  за плату.

   Предоставление земельных участков в частную собственность может осуществляться двумя путями: из свободных земельных участков; при изъятии соответствующих земельных участков у граждан и юридических лиц для государственных либо муниципальных нужд.

   Независимо от вида органа, в который обращается заявитель, решение должно быть принято в течение двух недель со дня подачи представителем юридического лица письменного заявления. В нем должны быть указаны следующие положения: цель использования земельного участка; его месторасположение; предполагаемые размеры, а также наличие либо отсутствие другого земельного участка на каком-либо вещном праве.