Принципы земельного права

Разграничение земель по категориям служит целям установления определенного вида использования  земельного участка, попавшего в  ту или иную категорию. Целевое назначение земель — установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

9) Принцип разграничения  государственной собственности  на землю на собственность  Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, «согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами».

Сказанное означает, что  указанное разграничение не может быть произведено законами субъектов РФ и актами органов местного самоуправления. Вопрос о разграничении государственной собственности на землю в настоящее время решается в соответствии с Конституцией РФ и Земельным кодексом РФ.

10) Принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, «в соответствие с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы». Данный принцип связывается с тем, что Российская Федерация является федеративным государством, в состав которого входят субъекты, неоднородные с точки зрения природно-географических особенностей, демографических, экологических, экономических и других признаков, наличия на их территориях природных ресурсов и объектов негативного воздействия на землю. С учетом этих обстоятельств для организации рационального использования и охраны земель все земли в нашей стране подразделяются на различные категории. В основе выделения категорий земель лежит их целевое назначение. Определение целей, для которых могут использоваться земли, является объективно необходимым, чтобы правильно организовать процесс их использования.

Данный принцип означает, что при установлении правового  режима земель той или иной категории  необходимо учитывать разрешенные виды использования, а также региональные, географические, природные и климатические условия местности, включая разнообразие природных ландшафтов, обилие или отсутствие биологического разнообразия, наличие мест обитания редких и исчезающих видов животного и растительного мира, а также кадастровой оценки всех видов природных ресурсов.

11) Принцип сочетания  интересов общества и законных  интересов граждан, «согласно  которому регулирование использования  и охраны земель осуществляется  в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком». Этот принцип означает, что использование и охрана земель регулируется, исходя из приоритета общероссийских публичных интересов с учетом интересов отдельных граждан, групп лиц, категорий субъектов права землепользования, например, граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, личное подсобное хозяйство.

12) При регулировании  земельных отношений применяется  принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Данное правило ограничивает действие гражданского законодательства в части регулирования вещных отношений по поводу земли и сделок с земельными участками. Таким образом, суть разграничения состоит в том, что гражданское законодательство содержит общие нормы регулирования имущественных земельных отношений, а земельное - специальные. Поэтому если конкретное земельное правоотношение урегулировано специальной нормой, содержащейся в ЗК РФ или другом земельном правовом акте, то общая норма гражданского законодательства РФ не применяется.

Приведенный перечень принципов  не является исчерпывающим. Согласно п. 2 ст. 1 ЗК РФ федеральными законами могут  быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным п. 1 ст.1 ЗК РФ принципам.

Практическое  задание

ООО «Свет», являющееся собственником  нежилого здания и земельного участка, на котором оно располагается, решило продать здание фирме «Квадро», сохранив право собственности на земельный участок. Однако в государственном регистрирующем органе  было отказано в государственной регистрации права собственности на том основании, что в соответствии с действующим законодательством продажа недвижимости возможна только вместе с земельным участком. Юристы фирмы подготовили исковое заявление в арбитражный суд об обязании органа  государственной регистрации произвести государственную регистрацию права собственности.

Какое решение должен вынести суд?

1. Установление характера правоотношений.

Для характеристики земельных  правоотношений можно использовать классификацию земельных правоотношений по основным институтам земельного права. В соответствии с этим критерием  земельные правоотношения можно  классифицировать на правоотношения собственности на землю, землепользование, государственного управления землями, правоотношения в области охраны земель и правоотношения юридической ответственности.

2. Определение круга нормативных актов подлежащих применению.

Исходя из определения  характера для решения данного спора необходимо использовать следующие группы нормативно правовых актов.

1. ГК РФ, устанавливающий правовой статус недвижимого имущества.

Заключается в том, что  право собственности , другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновения, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации.

2. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определяющий порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Определение теоретических основ решения спора.

Теоретической основой  решения данного спора является правовое определение форм государственной  регистрации. ГК РФ  и Законодательство предусматривает две основный формы государственной регистрации: на недвижимость и на сделки с ней.

4. Обоснование решения спора и ответа на поставленные вопросы.

В соответствии ст. 552 ГК РФ, соответствующая часть земельного участка, на которой расположено  продаваемое здание, по выбору собственника земельного участка может быть передана покупателю здания в собственность, или на праве аренды, или пользование. Согласно ст. 273 ГК РФ, в соответствии с которой при любом отчуждении здания права на земельный участок,  на котором здание расположено, определяется соглашением сторон. Если стороны не определили своим соглашением, на каком праве земельный участок переходит к приобретателю здания, то к  приобретателю переходит право на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования. Исходя из положений ст. 129  ГК РФ применению подлежат нормы ст. 35 ЗК РФ, в связи, с чем отчуждение (продажа) здания невозможна без отчуждения земельного участка или части земельного участка. Возможны два варианта:

1. Вместе со зданием отчуждается весь земельный участок, принадлежащий собственнику здания на праве собственности. В этом случае в предмете договора должен быть определен и земельный участок. Кадастровые работы в обязательном порядке должны быть  проведены в случае отчуждения здания и земельного участка по договору купли-продажи (ст.37 ЗК РФ). Регистрация переход права в Едином государственном реестре прав осуществляется как на здание, так и на земельный участок.

2. Вместе со зданием  отчуждается соответствующая часть  земельного участка, на которой  это здание расположено и которое необходимо для использования здания.

В этом случае:

• При любом способе отчуждения недвижимости должны быть проведены кадастровые работы по разделению земельного участка и составлению кадастровых планов как на земельный участок, остающийся в собственности лица, отчуждающего здание, так и на земельный участок, передаваемый в собственность приобретателя здания;
• Стороны, заключающие договор, предметом которого является как передача здания, так и передача земельного участка, сформированного в результате проведения кадастровых работ;
• В Единый государственный реестр прав вносятся записи по преобразованию земельного участка, и открываются разделы Реестра на вновь сформированные земельные участки;
• В Единый государственный реестр прав вносятся записи о переходе права на здание и на земельный участок.

 

Исходя из выше сказанного, арбитражный суд в исковом  заявлении ООО «Свет» об обязании государственной регистрации  произвести государственную регистрацию права  собственности на недвижимость ОТКАЗАТЬ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1.Земельный кодекс  Российской Федерации (от 25.10.2001 г.  № 136-ФЗ с послед. изм. и доп.) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст.4147; 2005. № 1. Ст. 17.

2. Конституция РФ от 12 декабря 1993г. с изм.// Консультант Плюс.

3.Лесной кодекс РФ (от 4.12.2006. № 200-ФЗ) // СЗ РФ. 2006. №  50. Ст. 5278.

4.Налоговый кодекс  РФ. Часть первая (от 31.07.1998 г. №  146-ФЗ, с послед. изм. и доп.) // СЗ  РФ. 1998.

5.Налоговый кодекс  РФ. Часть вторая (от 5.08.2000 г. №  117-ФЗ, с послед. изм. и доп.) // СЗ РФ. 2000. № 32. Ст. 3340.

6.Федеральный закон  (от 2.01.2000 г. № 28-ФЗ) «О государственном  земельном кадастре» // СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.

7.Федеральный закон  (от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ) «О землеустройстве» // СЗ РФ. 2001. № 26. Ст. 2582.

8.Федеральный закон  (от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ) «О введении  в действие Земельного кодекса  Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.

9.Федеральный закон (от 10.01.2002 г.  № 7-ФЗ) «Об охране окружающей  среды» // СЗ РФ. 2002. № 2. Ст. 133; 2004. №35. Ст. 3607.

10. Федеральный закон от 21 декабря  2004г. №172-ФЗ «О переводе земель  или земельных участков из  одной категории в другую»  // Консультант Плюс.

11. Федеральный закон от 24 июля 2002г.  №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Консультант Плюс.

12. Федеральный закон (от 7.06.2003 г.  № 74-ФЗ) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.

Учебная литература

13. Земельное право: учебник / под ред. Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева; А.В. Барабанов и др.- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006.-712с.

14. Земля. Справочник собственника  и арендатора. Грудцына Л.Ю., Козлова  М.Н.- М.: Юстицинформ, 2007.- 222с.

15. Ершов В.А. Все о земельных  отношениях кадастровый учет, право  собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. - М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009.- 169с.