Правовое регулирование аренды земли

Так, в деле, рассмотренном Федеральным  Арбитражным судом Северо-Кавказского  округа, истец, являясь добросовестным арендатором, пытался понудить арендодателя заключить договор аренды на новый  срок.

Суд отказал в иске по следующим основаниям.

Пункт 1 ст.621 ГК РФ, на который ссылается  истец, не предусматривает обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, а лишь предоставляет арендатору преимущественное право на аренду ранее  арендованного имущества. Этим правом можно воспользоваться при соблюдении условий, прямо указанных в этой норме права.

2. Арендатор может реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, только если арендатор передал спорное имущество третьему лицу в аренду. Приведем пример судебного дела в подтверждение сказанного.

Предприниматель и ООО с 1995 года по 2006 год ежегодно заключали договоры предоставления торгового места на рынке для  торговли. В 2006 году ООО направило  предпринимателю договор, предметом  которого являлся выкуп права  на заключение договора долгосрочной аренды в крытом торговом ряду. Не согласившись с его условиями, предприниматель  направил ООО протокол разногласий, который не был подписан ООО. Предприниматель обратился в суд с иском к ООО о понуждении заключить договор аренды.

Суд отказал в иске, указав следующее. Ссылка предпринимателя на то, что  в соответствии со ст.621 ГК РФ он имеет  преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, несостоятельна. Предметом иска являлось понуждение ООО заключить договор аренды, а не перевод на себя прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному арендодателем с другим лицом, тем  более что из материалов дела не следует, что общество заключило  договор аренды спорного торгового  места с иным лицом.

В соответствии с гражданским законодательством договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон. Как свидетельствуют материалы практики, большое количество споров в арбитражной практике возникает именно по причине досрочного расторжения договора аренды земельного участка по инициативе одной из сторон. Особенности споров о расторжении договора аренды таковы, что при их разрешении суды прежде всего руководствуются положениями гражданского законодательства, регулирующими этот круг отношений. Нормы земельного законодательства в сегменте регулирования арендных отношений определены в п.3 ст.3 ЗК РФ, который гласит, что владение, пользование и распоряжение земельными участками, либо по сделкам с ними осуществляются на основании гражданского законодательства, если земельным законодательством не предусматривает иное.

Пункт 1 ст.46 ЗК РФ прямо отсылает к Гражданскому кодексу: аренда земельного участка может прекращаться по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Разъяснения по поводу использования норм законодательства о расторжении договора аренды содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Обзор). В нем были прояснены многие важные положения, которые непосредственно касаются расторжения договора аренды, выработанные на сегодняшний день судебной практикой.

Основания, по которым арендодатель вправе требовать  расторжения договора аренды земельного участка перечислены в ст.619, 284-287 ГК РФ. Иные основания указаны земельным законодательством в п.2 ст.46 ЗК РФ. Остановимся на них подробнее.

По  общему правилу, по требованию арендодателя договор аренды расторгается судом  досрочно в тех случаях, когда  арендатор:

• Существенно нарушает условия договора при пользовании имуществом или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п.2 ст.450 ГК РФ. Что же касается «существенного нарушения назначения имущества», то под ним в данном случае понимается такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора.
• Наносит существенный вред арендованному имуществу. Под существенным вредом следует понимать такое ухудшение и изменение качества имущества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора.
• Более чем двукратно подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В п.26 названного Обзора суд принимает  во внимание то, что в договоре аренды может быть указана возможность  досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по факту разового невнесения арендатором арендной платы  в срок, который установлен договором.

Согласно  п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее за собой для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны вправе оговорить любое основание  досрочного расторжения договора в  судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное  с каким-либо нарушением. Земельный  кодекс РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных  отношений:

1. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Ст.8 ЗК РФ классифицирует земли по 7 категориям. При использовании земельного участка  не по назначению должен применяться  порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством. Судебная практика в настоящее время  исходит из того, что существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом  использовании земельного участка, основано, прежде всего, на применении экономического критерия. Сторона, заявившая  в суде требование о расторжении  договора, должна доказать, что при  продолжении действия договора она  может понести ущерб в форме  упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора;

2. Использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.