Правовое регулирование аренды земли

За  счет земель запаса создается целевой  земельный фонд, из которого предоставляются  земли казачьим обществам, для расселения беженцев и вынужденных переселенцев и бесплатного предоставления земельных  участков гражданам, выезжающим из районов  Крайнего Севера и приравненных к  ним местностей для постройки  индивидуального жилого дома.

Продажа земельных  участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории  в другую осуществляется в соответствии с законами Российской Федерации  и субъектов Федерации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Правовая природа отношений  по аренде земельных участков.

 

Под арендой понимается предоставление какого-либо имущества во временное  пользование за определенную плату  на основании заключения договора аренды.

Аренда  земельных участков – это наиболее распространенная и эффективная  форма землепользования во всем мире.³

В Российской Федерации земельные  участки предоставляются в аренду на основании положений гражданского законодательства и Земельного кодекса.

Основными признаками аренды земель являются:

1. Срочность. Аренда является правом, которое действует определенно-конкретный период времени, и конец которого определяется в договоре аренды.
2. Платность. Гражданским Кодексом устанавливается обязанность арендатора выплачивать арендную плату.
3. Возвратность. По окончании срока действия договора аренды, арендованное имущество, в данном случае – земля, возвращается арендодателю.⁴

Максимальный  срок аренды земельного участка не установлен, что позволяет сделать  вывод о возможности заключения договора аренды на неопределенный срок, а также неоднократной пролонгации  договора аренды.

Арендные  отношения всегда оформляются договором  аренды.

Договор аренды земельного участка составляется в простой письменной форме и  подлежит обязательной государственной  регистрации как сделки с недвижимостью.

По  истечении срока договора аренды добросовестному арендатору предоставляется  право преимущественного заключения договора аренды, в случае, если собственник намеревается и в дальнейшем сдавать участок в аренду.

Размер  арендной платы определяется договором. В случае если арендодателем выступает  государство или муниципальное  образование, размер арендной платы  устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правом  предоставления земельного участка  в аренду обладает собственник земельного участка.

Статьей 607 ГК РФ⁵ предусматривается, что арендодатель может управомочить определенных лиц сдавать его имущество в аренду. Например, при сдаче в аренду земельных участков, состоящих в государственной или муниципальной собственности, арендодателями выступают организации либо учреждения, за которыми эти участки закрепляются на правах оперативного управления и хозяйственного ведения.

Юридические лица также вправе предоставлять  земельные участки в аренду, так  как на основании земельного законодательства они выступают субъектами права  собственности на земельные участки.

Законом предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности, установленные договором аренды земельного участка, третьему лицу. Также  арендатор имеет отдать свое арендное право в залог, внести его как  вклад в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества в пределах действия договора аренды. Эти действия могут осуществляться без согласия собственника земельного участка, но при  условии обязательного уведомления  его, если договор не предусматривает  иное. В случае совершения указанных  действий арендатор несет ответственность  перед арендодателем за действия субарендатора. Арендатор имеет право передавать земельный участок в субаренду только в течение действия срока договора аренды.⁶

При передаче участка в субаренду, арендатор  обязан известить об этом собственника земельного участка. На субарендатора  распространяются все права арендаторов  земельных участков.

Также земельный участок может быть передан в аренду для государственных  и муниципальных нужд, но не более  чем на один год.

Арендатор земельного участка в пределах срока  договора аренды обязан по первому  требованию арендодателя привести земельный  участок в такое состояние, которое  делает участок пригодным для  дальнейшего использования в  соответствии с категорией земли. В  случае причинения убытков арендатор, обязан возместить их, произвести работы по рекультивации участка и исполнить  иные обязанности, установленные как  законом, так и договором аренды.

При продаже земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, арендатору данного участка предоставляется преимущественное право покупки в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

При заключении договора аренды земельного участка, который находится в  собственности государства или  муниципального образования сроком более чем на 5 лет, арендатор вправе передать свои права по договору аренды на срок действия договора аренды, но не более чем на 5 лет. При этом согласие собственника для этого не требуется.

Недопустимо изменение условий договора аренды без согласия арендатора. Досрочное  расторжение договора аренды, который  был заключен на срок более чем 5 лет, возможно только по решению суда и только в случае существенных нарушений  договора аренды земельного участка  арендатором.

Земельный участок, в отношении которого заключается  договор аренды, должен быть определен  как любое другое недвижимое имущество. В договоре должно быть указано месторасположение  земельного участка, обозначены его  границы, целевое назначение, указан кадастровый номер, а также любые другие признаки, которые позволяют абсолютно точно идентифицировать этот земельный участок.⁷

Законодатель  устанавливает следующие права  арендатора:

1. Право независимо хозяйствовать на земле;
2. Пользоваться различными общераспространенными полезными ископаемыми, торфом, водными объектами и лесными угодьями;
3. Право строить жилище, производственные, бытовые и любые иные здания и сооружения.
4. Производить оросительные и мелиоративные работы;
5. Строить пруды и иные водоемы в границах арендуемого участка.

Арендатор имеет право требовать возмещения понесенных убытков либо расторжения договора в том случае, если арендодатель не предоставляет участок в указанный договором срок, либо арендатором были обнаружены недостатки участка, о которых не сказано в договоре аренды и наличие этих недостатков делает невозможным дальнейшую эксплуатацию участка.

Арендатору  предоставлено право:

1. Требования от арендодателя безвозмездного устранения недостатков земельного участка или соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения понесенных расходов;
2. Непосредственно удержания суммы совершенных расходов на ликвидацию недостатков из арендной платы, однако об этом необходимо уведомить арендодателя заранее;
3. Досрочно расторгнуть договор аренды;
4. Потребовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков.