Основные положения закона РФ «Об оценочной деятельности РФ. Отчет по оценке»

 Топографические и географические особенности также могут накладывать существенные ограничения на использование. Например, использование участка побережья для сооружения нефтеналивного терминала может стать невозможным из-за рельефа участка или малых глубин прилегающей акватории.

 Инженерно-геологические  и гидрогеологические условия могут сделать невозможным проект наиболее эффективного варианта улучшений, за счет, например, низкой несущей способности грунта или высокого уровня подземных вод.

 Доступность транспортных и коммунальных удобств может оказаться решающей при выборе варианта использования. Отсутствие возможности подключения к магистральному канализационному коллектору может исключить, рассматриваемый вариант использования из перечня физически осуществимых.

 Финансовая  целесообразность. После исключения из рассмотрения законодательно не разрешенных и физически не осуществимых вариантов использования, следует выполнить анализ финансовой целесообразности оставшихся вариантов. Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и начальных инвестиций. 
В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и месторасположения, которые определяют такие характеристики, как валовый доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата. 
Максимальная продуктивность. Из всех финансово целесообразных вариантов, использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли, либо обеспечивает максимальный возврат инвестированного капитала, является наилучшим и наиболее эффективным. При этом в качестве измерителя возврата капитала обычно применяют чистую настоящую стоимость или внутреннюю норму прибыли.  
Наилучшее и наиболее эффективное использование земли как свободной. 
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной выполняется в двух случаях: 
- при необходимости отдельной оценки участка земли; 
- при выборе объектов для сравнительного анализа. 
Основная задача данного анализа — дать ответ на следующие вопросы: 
1) Если земля есть или будет свободной, как ее следует использовать?  
2) Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

 Для ответа на первый вопрос необходимо проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения  на будущее, т.к. стоимость определяется, главным образом, потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное использование земли в ближнем пригороде, как сельскохозяйственной, с ростом города может измениться на использование под коттеджную застройку. Существуют случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет временное или спекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок и т.д. Через некоторое время в соответствии с прогнозом рыночной ситуации наиболее эффективным использованием участка может быть строительство гостиницы. Спекулятивное использование предполагает удерживание участка свободным до того момента, когда ситуация на рынке будет благоприятна для проведения улучшений.

 Кроме характера  и времени проведения улучшений следует также определить конкретный вид улучшений. Если это строительство гостиницы, то надо выбрать ее класс, размеры, сопутствующие сооружения и т.д. Более подробно данный материал рассматривается при разборе плановых взаимодействий.¹¹ 
Очень часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования — реконструкции, модернизации, ремонта, демонтажа и т.п. Как будто бы свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания, аналогичного существующему. Если такое использование соответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет определять потерю стоимости за счет различных причин.

 Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования  участка земли, как свободной, является максимальная остаточная стоимость земли. 
При выборе объектов сравнения для сравнительного анализа основным принципом является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли объекта сравнения. Поэтому при применении метода сравнения продаж анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является обязательным компонентом. 
Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности, как улучшенной. 
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной, выполняется в следующих случаях: 
- при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала; 
- при выборе объектов для сравнительного анализа.

 Основная  задача данного анализа  — дать ответ на следующие вопросы: 
Как следует использовать существующие улучшения?  
Какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?

 Наилучшее и наиболее эффективное  использование собственности  как улучшенной — это использование ее при наличии существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. 
Критерием наилучшего и наиболее аффективного использования собственности как улучшенной, является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. 

 Пример 1 . 
 
Существуют следующие варианты застройки земельного участка. Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трёх альтернативных вариантов, если имеется следующая информация:

  
                                                                                                                                          Таблица 1

 

 Решение: 
 
Расчёт производится по следующим формулам:

 Действительный  валовой доход: 
ДВД = Годовой валовой доход – Поправка на недоиспользование и потери при сборе + Прочий доход. 

 Чистый  операционный доход 
ЧОД = ДВД – Операционные расходы – Резерв на замещение. 

 Доход, относимый к зданиям  и сооружения: 
ДЗС = Стоимость застройки х Коэффициент капитализации для зданий, сооружений. 

 Чистый  остаточный доход  от земли: 
ЧДЗ = ЧОД – ДЗС. 

 Расчёт  стоимости земли:  
СЗ = ЧДЗ / Коэффициент капитализации для земли. 
 

   Расчеты:

 Офисное здание: ДВД =150000 – 20000 + 5000 = 135000

                              ЧОД = 135000 – 50000 – 5000 =  80000

                               ДЗС = 577000 х 13% = 75010

                               ЧДЗ = 80000 – 75010 = 4990

                              СЗ = 4990 / 12% = 41583.333 

 Торговый  центр:  ДВД = 250000 – 25000 + 10000 = 235000

                                ЧОД = 235000 – 120000 – 10000 = 105000

                                ДЗС = 721500 х 14% = 101010

                                ЧДЗ = 105000 – 101010 = 3990

                                 СЗ = 3990 /12% = 33250 

 Гостиница:  ДВД = 100000 – 5000 + 3000 = 98000

                       ЧОД = 98000 – 30000 – 3000 = 65000

                       ДЗС = 450000 х 13,2% = 59400

                       ЧДЗ = 65000 – 59400 = 5600

                       СЗ = 5600 / 12% = 46666.667

                                                                                                                                              Таблица 2 

 

 Таким образом, можно сделать вывод по данной задаче: лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство на нем гостиницы, так как при ее застройке стоимость земли приобретает наибольшую величину. И возведение гостиницы будет наглядно дешевле и экономичнее, чем возведение торгового цента или офисного здания. (См. таблицу 3)¹² 

 Пример 2 

 Нужно отобрать вариант наилучшего и наиболее эффективного использования из 3  альтернативных вариантов, если имеются следующие данные:

                                                                                                                                           Таблица 3

 

Расчеты: 
 
 
 
 
 

                                                                                                                                          Таблица 4