Автор: Пользователь скрыл имя, 18 Ноября 2011 в 10:29, курсовая работа
Первым законодательным документом, регулирующим оценочную деятельность на территории России, явились Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами, «...принятые Государственным советом и утвержденные 8 июня 1893 года Его Императорским Величеством Александром III». В соответствии с этими Правилами впервые в России государством была предусмотрена и регламентировалась массовая переоценка недвижимого имущества для обложения земскими сборами. В Правилах предлагалась оценка недвижимого имущества по его средней чистой доходности, т.е. фактически по чистой прибыли, полученной от использования объекта недвижимости. Наряду с этим допускалось исчисление доходности в определенном отношении к ценности имущества.
Стр.
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАКОНА РФ «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РФ. ОТЧЕТ ПО ОЦЕНКЕ». 6
1.1. Кодекс этики, ручательства оценщика, ограничительные условия и сделанные допущения. 8
1.2. Состав и содержание полного отчета об оценке, этапы процесса оценки. 11
1.3. Стандарты оценки, статус оценщика. 15
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАРИАНТА НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ. 19
2.1. Описание земельного участка. 23
2.2. Описание объекта оценки. 24
2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. 24
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 28
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
3.3. Общая характеристика региона.
3.4. Анализ рынка
недвижимости города.
4.Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта оценки (ННЭИ).
4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.
4.2. Анализ
ННЭИ земельного участка с имеющимися
улучшениями.
5. Определение стоимости объекта оценки.
5.1. Определение стоимости земли.
5.2. Определение стоимости улучшений:
– затратным подходом,
– сравнительным подходом,
– доходным подходом.
6. Согласование
результатов в итоговую оценку
стоимости.
«…1.Настоящие
стандарты оценки являются обязательными
к применению субъектами оценочной деятельности
при определении вида стоимости объекта
оценки, подходов к оценке и методов оценки,
а также при проведении оценки.
При проведении оценки объекта на основании
определения суда, арбитражного суда,
третейского суда или решения уполномоченного
органа по контролю за осуществлением
оценочной деятельности в Российской
Федерации оценщик обязан использовать
вид стоимости объекта оценки, указанный
в соответствующем определении или решении.
2. При составлении
отчета об оценке оценщик
Раздел II РСО содержит нормативные определения основных терминов, используемых в практике оценочной деятельности. Особое значение имеют определения видов стоимости, отличных от рыночной — стоимость объекта с ограниченным рынком, стоимость замещения, ликвидационная стоимость и др. Положения Стандартов в этой части в основном соответствуют определениям, которые включены в Стандарт 2 “Базы оценки, отличные от рыночной стоимости” Международных стандартов оценки (МСО).
Раздел III Стандартов оценки содержит требования к порядку проведения оценки, которые в основном конкретизируют соответствующие положения Закона об оценке.
В соответствии с п.2 указанного постановления на Министерство имущественных отношений РФ возложена разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки и видам стоимости, а также по проведению оценки и экспертизе отчетов об оценке.
В практике российской оценки широкое распространение получили Международные стандарты оценки, утвержденные Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC) в 1994г.29, а также стандарты Российского общества оценщиков (Стандарты РОО).
МСО и Стандарты
РОО, в отличие от РСО, не являются
нормативными актами, т.е. сводами правил,
обязательных к применению субъектами
оценочной деятельности. Однако указанные
стандарты имеют
Включение в договор об оценке условия об использовании МСО и/или Стандартов РОО означает, что стороны договора установили порядок и условия получения результата оценки, соответствующий установленным в них правилам. При возникновении сомнений в достоверности полученных результатов проверка правильности действий и выводов оценщика должна основываться на установлении соответствия избранным стандартам.
МСО, Стандарты
РОО и иные стандарты не должны применяться
в том случае, когда содержащиеся в них
положения противоречат Стандартам оценки,
утвержденным Правительством РФ.
С точки зрения возможного конфликта интересов,
вызванного отношением оценщика к оцениваемой
недвижимости, статус
оценщика определяется
как:
1.Внешний оценщик - это оценщик, который не имеет ни прямо, ни косвенно через партнеров, руководителей или близких родственников существенного финансового интереса в компании клиента или наоборот.
2.Независимый оценщик - это внешний оценщик, который дополнительно не имел отношений к объекту оценки, подразумевающих оплату услуг, за исключением оплаты услуг по оценке, в течение последних 24 месяцев или в настоящее время, и объявил в письменной форме о любой причастности в прошлом или настоящем к объекту оценки, или к заинтересованным, или имеющим к нему отношение сторонам в течение последних 24 месяцев.
3.Оценщик может быть внутренним оценщиком, являясь при этом администратором, директором или служащим, имеющем соответствующую квалификацию, и не имеющим существенного финансового или политического интереса, определяемого как: владение лично, членами своей семьи, либо через трастовые компании более 5% суммы акционерного капитала или такой его суммой, которая с объективной точки зрения могла бы повлиять на объективность оценщика или на его вознаграждение, аналогичные опционы или бонусы, связанные с результатами оценки.
В тех случаях,
когда несколько оценщиков
В случае если
на основании анализа ситуации оценщик
выявит обстоятельства, которые могут
привести к конфликту интересов,
он должен уведомить об этом клиента и
получить его согласие на выполнение работы.
Квалификация оценщика
должна быть на уровне,
позволяющем ему доказать,
что он:
- имеет соответствующее образование,
полученное в признанном высшем учебном
заведении, а также постоянно на протяжении
последних двух лет участвует в программах
повышения профессиональной квалификации;
- обладает в отношении оцениваемой недвижимости
достаточной текущей информацией о состоянии
рынка местного, национального и, в случае
необходимости, международного характера,
а также имеет необходимые и достаточные
знания и умения;
- соответствует требованиям законов и
нормативных документов, применимым к
обстоятельствам конкретной оценки.8
Должен знать:
Конституцию Российской Федерации;
законы Российской Федерации, постановления
и распоряжения Правительства Российской
Федерации по вопросам оценочной деятельности;
постановления, распоряжения, приказы,
другие нормативные документы по налогообложению,
таможенной деятельности в Российской
Федерации и другим вопросам, входящим
в сферу профессиональных интересов оценщиков
объектов гражданских прав; стандарты,
методические и инструктивные документы,
нормы и нормативы материальных и финансовых
затрат; цены, изменение и соотношение
цен; ставки арендной платы, налогов, лизинговых
платежей и другую информацию, необходимую
для выполнения оценочной деятельности;
основные методы оценки (затратный, доходный,
анализ сравнительных продаж) и другие
методические приемы определения величины
стоимости объектов гражданских прав;
передовой отечественный и зарубежный
опыт работы оценщиков; основы организации
и технологии строительства, производства
промышленной, сельскохозяйственной и
другой продукции, услуг; приемы анализа
хозяйственной деятельности, финансовых
показателей предприятий; систему бухгалтерского
учета, методы и порядок составления отчетности;
правила использования вычислительной
техники; законодательство о труде и охране
труда Российской Федерации; правила и
нормы охраны труда, техники безопасности,
производственной санитарии и противопожарной
защиты.9
2.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАРИАНТА
НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ
ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ЗЕМЛИ.
На рынке недвижимости покупатели и продавцы вступают между собой в определенные взаимоотношения, целью которых является согласование меры обмена товара или услуги. При этом в качестве основы для расчета меры обмена на рынке понимают рыночную стоимость товара или услуги, которая отражает сложившуюся текущую ситуацию на рынке.
В соответствии с определениями Рыночной стоимости. Стоимости на открытом рынке и других видов стоимостей в обмене, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в тонущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Другими словами, для определения вышеназванных стоимостей требуется рассмотреть альтернативное использование собственности с позиции достижения максимальной продуктивности.
Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки с учетом всех социально-экономических, физических, политических факторов и отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, а также ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения.
Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.
Процедура выявления
и обоснования альтернативного
использования собственности, обеспечивающего
максимально продуктивное использование,
называется анализом
наилучшего и наиболее
эффективного использования
Наилучшее и наиболее
эффективное использование — это вероятное
использование свободной земли или собственности
с улучшениями, которое юридически обосновано,
физически осуществимо, финансово целесообразно
и приводит к наивысшей стоимости.
Анализ наилучшего
и наиболее эффективного
использования выполняется:
а) для участка земли как свободного;
б) для участка земли с существующими улучшениями.
При окончательном выборе варианта наилучшего
и наиболее эффективного использования
конкретной собственности руководствуются
следующими положениями:
- если стоимость собственности с улучшениями
больше стоимости участка без улучшений,
наилучшим и наиболее эффективным использованием
будет использование собственности с
улучшениями;
- если стоимость свободного участка превысит
стоимость собственности с улучшениями,
наилучшим и наиболее эффективным использованием
будет использование земли как свободной.
Наилучшее и
наиболее эффективное использование или
земли как свободной, или участка с улучшениями,
должно удовлетворять четырем критериям:
1. Быть законодательно разрешенным.
2. Быть физически осуществимым.
3. Быть финансово целесообразным.
4. Иметь максимальную продуктивность.
На практике
анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования выполняется
Рассмотрим особенности применения критериев наилучшего и наиболее эффективного использования.
Законодательная разрешенность. В первую очередь при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования следует определить, какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности законодательным, правительственным, муниципальным актам. Должны быть проанализированы все документы, регламентирующие нормативно-юридическую сторону вариантов функционального использования.
Характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды, что может препятствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничение этажности, временный запрет на строительство в данном месте, ограничения, связанные со статусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия. Частичные ограничения в большинстве случаев накладывают дополнительное бремя расходов при проведении улучшений, особенно в районах исторической городской застройки.
При анализе
законодательной разрешенности следует
предусмотреть возможные изменения нормативных
актов, например норм зонирования, которые
могут существенно повлиять на наилучшее
и наиболее эффективное использование.
Физическая осуществимость. Наилучшее
и наиболее эффективное использование
собственности зависит от ее физических
характеристик. При рассмотрении вариантов
использования следует учитывать размеры
и форму участка, его доступность, вероятность
и частоту стихийных бедствий - наводнений,
оползней, тайфунов и ураганов, землетрясений
и т.д.
Размеры и
форма участков могут не соответствовать
оптимальному использованию. Например,
участок может быть мал для
строительства промышленного
Информация о работе Основные положения закона РФ «Об оценочной деятельности РФ. Отчет по оценке»