Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

- Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения. - "Деловой двор", 2010 г.

Содержание

Введение

Глава 1. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: общие положения

1.1. Управление имуществом: понятие, содержание и соотношение с правом собственности

1.2. Классификации видов управления имуществом

1.3. Управление многоквартирным домом и управление общим имуществом в многоквартирном доме: понятие, содержание и соотношение

Глава 2. Реализация собственниками права собственности на общее имущество в многоквартирном доме

2.1. Специфика права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

2.2. Отношения между сособственниками в процессе реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме

2.3. Особенности реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Глава 3. Управление многоквартирным домом с привлечением иных управляющих субъектов

3.1. Отношения между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома

3.2. Многоуровневая система управления многоквартирным домом

Заключение

Список использованных правовых актов

Список литературы

Монографии. Учебники. Учебные пособия. Комментарии к законодательству

Статьи. Диссертации. Авторефераты диссертаций

Введение

Управление общим имуществом в многоквартирном доме - это сравнительно новый для отечественного законодательства вид управления. Начавшаяся в 1991 году в России массовая приватизация жилищного фонда обусловила широкомасштабный рост числа собственников помещений в многоквартирных домах, в чью общую долевую собственность перешло общее имущество дома. Таким образом, собственники помещений одновременно приобрели статус участников сложных правоотношений по управлению указанным общим имуществом, что, в свою очередь, породило ряд вопросов, требующих принципиального решения на законодательном уровне, а также изменения сложившейся правоприменительной практики.

В целях систематизации норм, содержащихся в многочисленных актах жилищного законодательства, принятых в разные периоды, сосредоточения их в едином документе и устранения имеющихся противоречий в 2005 году был введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ), который легализовал новые принципы регулирования отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества дома. Однако при наличии определенных положительных моментов приходится констатировать несовершенство правовой регламентации в ЖК РФ отношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома: отсутствует системность подхода законодателя к вопросу о механизмах реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в доме, что препятствует их полноценному и эффективному осуществлению; ряд положений об управлении изложен неоднозначно, что создает почву для злоупотреблений со стороны управляющих субъектов. Это порождает проблемы в определении правовой природы отдельных явлений, в порядке согласования волеизъявлений сособственников при принятии общих решений, в отношениях между собственниками и товариществами собственников жилья (ТСЖ) по поводу распоряжения товариществами общим имуществом собственников помещений с использованием полученных доходов самим ТСЖ или установления завышенных дополнительных платежей.

Решение подобных вопросов представляется возможным при условии выявления правовой сущности указанного вида управления во взаимосвязи с правомочиями и обязанностями собственников общего имущества многоквартирного дома, установления его места в системе иных видов управления имуществом в целях использования положительного опыта правового регулирования разновидностей управления, а также разработки механизмов реализации права собственности на общее имущество дома и формирования эффективной системы управления им в целом.

Несмотря на то, что в литературе тема управления общим имуществом в многоквартирном доме активно обсуждается, к наиболее важным вопросам до сих пор не выработано единых доктринальных подходов. Это отрицательно сказывается и на практической деятельности по организации данного вида управления. Между тем современный этап развития жилищно-коммунального хозяйства характеризуется активизацией работы по формированию оптимальных систем управления многоквартирными домами и общим имуществом в них. Поэтому существует потребность в разработке конкретных рекомендаций по применению норм ЖК РФ. К сожалению, и в судебной практике отсутствует единообразие.

Таким образом, особая социальная значимость проблем в указанной сфере, несогласованность законоположений, существование разных доктринальных подходов, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки, но не может быть принят полностью, отсутствие либо недостаточность теоретических разработок ряда важнейших вопросов, затруднения в правоприменении, - все это свидетельствует о важности и актуальности темы настоящей книги.

Исследования основополагающих институтов права собственности, права общей собственности имеют солидную историю и содержатся в трудах многих выдающихся цивилистов. Категория управления в течение длительного времени была предметом изучения в большей степени философии, кибернетики, экономики. Теоретические вопросы управления имуществом изучались и в цивилистике. Существуют монографические исследования отдельных видов управления имуществом, в частности: управления на базе ограниченных вещных прав, доверительного, корпоративного, арбитражного управления. В сфере управления многоквартирными домами ряду вопросов посвящены отдельные работы, в том числе диссертации.

Вместе с тем можно говорить об отсутствии глобальных научных исследований управления общим имуществом в многоквартирном доме именно в качестве разновидности управления имуществом собственника в сравнении с другими видами управления имуществом, о том, что недостаточно внимания уделяется анализу возникающих в процессе управления общим имуществом дома отношений и между сособственниками, и между собственниками и иными управляющими субъектами.

При проведении научных разработок автор опирался на труды дореволюционных, советских и современных правоведов и в сфере общей теории права, и в области отраслевых юридических наук, прежде всего науки гражданского права, таких, как С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, В.В. Витрянский, В.П. Грибанов, В.В. Долинская, И.А. Дроздов, Р. Иеринг, О.С. Иоффе, В.П. Камышанский, П.В. Крашенинников, Р.П. Мананкова, У. Маттеи, Д.И. Мейер, Л.Ю. Михеева, С.Г. Певницкий, В.Д. Рузанова, Е.А. Суханов, К.И. Скловский, В.А. Тархов, Е.А. Чефранова, Г.Ф. Шершеневич.

Автором проведен комплексный сравнительно-правовой анализ современных разновидностей управления имуществом; сформулированы теоретические положения, касающиеся определения правовой природы управления имуществом в целом, общим имуществом в многоквартирном доме и многоквартирным домом, имеющие существенное значение для дальнейшей научно-теоретической разработки указанных правовых феноменов.

В целом данная книга представляет собой научно-практический труд, а потому ориентирована на широкий круг читателей, среди которых в первую очередь следует выделить специалистов органов управления ТСЖ, ЖСК, руководителей и юристов управляющих организаций, а также инициативных собственников помещений, занимающихся или планирующих заниматься управлением многоквартирными домами.

Глава 1. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: общие положения

1.1. Управление имуществом: понятие, содержание и соотношение с правом собственности

Категория управления универсальна и в течение длительного времени составляет предмет изучения различных сфер науки: философии, кибернетики, экономики, юриспруденции и др. Термин "управление" в Толковом словаре живого великорусского языка В. Даля имеет широкое значение: "...управлять - управить чем, править, давая ход, направление; распоряжать, -ся, заведовать, быть хозяином, распорядителем чего, порядничать... приводить в порядок"*(1).

В современной философской доктрине управление - это "элемент, функция организованных систем различной природы (биологических, социальных, технических), обеспечивающая сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию программы, цели деятельности"*(2), или, иными словами, "функция любой организованной системы, направленная на сохранение ее качественной определенности, на поддержание динамического равновесия со средой и на ее развитие"*(3). Как верно отмечено в литературе, управление здесь понимается с четко выраженных функциональных позиций; на первый план выдвигаются такие его характерные черты, как системность управленческой деятельности, ее ориентация на реализацию некой управленческой стратегии, оформленной в наборе неких организующих действий, которые позволят достичь планируемых результатов*(4).

Кибернетика довольно определенно поставила вопрос о целостных динамических системах в сфере управления. Представители данной науки в рамках управленческой системы различают две подсистемы - управляющую и управляемую, обозначаемые в качестве субъекта и объекта управления. Под управлением же понимается процесс взаимодействия этих подсистем, а именно организации такого целенаправленного воздействия на объект управления, в результате которого достигается упорядочение соответствующей подсистемы, обеспечение ее функционирования в должном порядке, в полном соответствии с закономерностями ее существования и развития. Или более емко: управление представляет собой целенаправленное и упорядочивающее воздействие управляющей подсистемы на управляемую подсистему*(5).

В экономической науке управление нередко определяется как совокупность процессов, обеспечивающих поддержание системы в заданном состоянии "(или) перевод ее в новое, более желательное, предвидимое, планируемое состояние путем организации и реализации целенаправленных управляющих воздействий"*(6).

Во всем многообразии трактовок данного понятия представителями разных научных сфер усматривается нечто общее: под управлением в первую очередь понимается процесс, деятельность (система действий)*(7). Управление характеризуется наличием объекта и воздействующего на него субъекта. Исходя из приведенных дефиниций, можем выделить универсальные параметры указанного явления:

управляющее воздействие носит руководящий (организующий) характер;

оно подразумевает системность управленческой деятельности;

управление отличает целенаправленность действий, совершаемых субъектом управления;

управляющее воздействие направлено на упорядочение объекта управления.

Таким образом, управление подразумевает руководящую деятельность (систему действий), осуществляемую субъектом управления по поводу объекта управления и направленную на сохранение, поддержание и развитие последнего.

Вместе с тем под управлением может пониматься не только деятельность. Как отмечается в литературе, "черты, присущие всем видам управления, можно объединить в две группы: свойственные форме и структуре управления - статические; свойственные процессу управления - динамические"*(8). Например, в праве управление корпорацией принято рассматривать в институциональном (как система органов) и функциональном (как компетенция и полномочия органов) аспектах*(9).

Именно юридическая сторона управления как процесса интересует нас прежде всего, при этом наиболее пристальное внимание будет уделено цивилистическому аспекту управления имуществом. Переводя категорию управления на язык права, определим систему терминов. Поскольку право регулирует общественные отношения, то управленческая деятельность должна быть сведена к плоскости отношений. В связи с этим следует поддержать позицию авторов, определяющих общественные отношения как результат и форму деятельности, то есть, по их словам, "с одной стороны, отношения порождаются деятельностью, а с другой стороны, задают определенные рамки человеческой деятельности, формируют ее"*(10). Таким образом, в праве управленческая деятельность имеет генетическую связь с оформляющей ее определенной системой отношений, поэтому с методологической точки зрения представляется вполне приемлемым рассмотрение управленческой деятельности и в качестве системы отношений*(11).

До недавнего времени вопросы управления исследовались в юридических науках преимущественно публично-правового цикла (в конституционном, административном праве и пр.). В советский период об управлении имуществом говорили в основном применительно к государственной собственности. Под управлением, возложенным на госорган в отношении предоставленного ему государством имущества, понималась вся совокупность функций и, следовательно, обязанностей и прав, осуществляемых им в отношении этого имущества, и вся совокупность правовых действий, совершаемых госорганом по поводу этого имущества; в основном имелись в виду административно-правовые функции и административно-правовые акты управления*(12). Причем указанная деятельность государственных органов, их компетенция, построенная по иерархическому принципу, всегда четко регламентировались. Таким образом, по отношению к государственной собственности акцентировался не собственнический (цивилистический), а сугубо управленческий аспект.

Для цивилистики данная категория также имеет немаловажное значение. Деятельности по поводу находящегося в собственности имущества, как и всякой социальной деятельности в целом, присуще управленческое (организующее) начало, которое слито с правом собственности. Однако об управлении как самостоятельном явлении имеет смысл говорить только тогда, когда возникает потребность в использовании особых, специальных механизмов организационного плана, без которых невозможно эффективное осуществление правомочий собственника. Такая потребность может быть обусловлена сложностью объекта управления, множественностью субъектов, необходимостью использования профессиональных знаний. В результате всего этого, имея генетическую связь с правомочиями и обязанностями собственника, управление приобретает автономное звучание*(13).

В настоящее время управление в отношении публичной собственности, безусловно, сохраняется, становясь еще многообразнее*(14). Вместе с тем назрела необходимость говорить об управлении применительно и к имуществу, находящемуся в частной собственности. На современном этапе экономического развития общества именно управление частным имуществом становится особенно масштабным и значимым в системе общественных отношений. Поэтому не случайны призывы цивилистов к рассмотрению отношений, связанных с управлением имуществом, в качестве самостоятельного вида отношений, включаемых в предмет отечественного гражданского права*(15).

Смысл такого управления, имеющего целью обеспечение сохранности и эффективного функционирования имущества, а также, как правило, извлечение из него прибыли, заключается (как будет доказано далее) в осуществлении правомочий и исполнении обязанностей собственника данного имущества. Иными словами, особенность категории управления в указанном ракурсе состоит в том, что она должна рассматриваться не сама по себе, а в сочетании с категорией права собственности. Управление имуществом как деятельность связано с отношениями собственности. Следовательно, приобретая правовую форму, управление имуществом должно рассматриваться в соотношении с правом собственности. Поэтому для более глубокого понимания такого правового явления, как управление имуществом в цивилистическом аспекте, следует, в первую очередь, обратиться именно к праву собственности.