Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

│чьих         │собственника имущества  │статус) в интересах│собственника     │вует   │интересах   │собственника      │

│интересах    │                        │собственника   (или│имущества        │       │кредиторов, │имущества         │

│субъект      │                        │выгодоприобретателя│                 │       │должника,   │                  │

│управления   │                        │)                  │                 │       │3-х лиц     │                  │

│выступает  во│                        │                   │                 │       │            │                  │

│"внешних"    │                        │                   │                 │       │            │                  │

│отношениях по│                        │                   │                 │       │            │                  │

│управлению   │                        │                   │                 │       │            │                  │

└─────────────┴────────────────────────┴───────────────────┴─────────────────┴───────┴────────────┴──────────────────┘

┌─────────────┬──────────────────────┬─────────────────────┬─────┬─────┬──────┬─────────────────────────────┬────────┬───────┬────────┐

│    Формы    │  Профессиональное:   │  Профессиональное   │Непо-│Опос-│Профе-│      Профессиональное       │Непосре-│Опосре-│Профес- │

│ (субъекты)  │                      │   (доверительный    │сред-│редо-│ссио- │                             │дствен- │дован- │сиональ-│

│ управления  │                      │    управляющий)     │стве-│ван- │наль- │                             │  ное   │  ное  │  ное   │

│             ├───────────┬──────────┼──────────┬──────────┤нное │ ное │ ное  ├────────┬──────┬──────┬──────┤(собст- │ (юр.  │(управ- │

│             │на праве ХВ│ на праве │   Инд.   │Гражданин │(юр. │(уча-│(упра-│Наблюде-│Финанс│Внеш- │Конку-│венники │ лицо, │ ляющая │

│             │           │    ОУ    │предпр-ль,│ (не ИП), │лицо │стни-│вляю- │  ние   │  .   │ нее  │рсное │ ч/з их │состоя-│органи- │

│             ├────────┬──┴──┬───────┤коммерчес-│некоммерч.│ ч/з │ ки  │ щая  │(времен-│оздо- │управ-│произ-│ общее  │щее из │ зация) │

│             │Унитар- │Казе-│Учреж- │   кая    │организа- │орга-│ юр. │орга- │  ный   │ровле-│ление │водст-│собрание│собст- │        │

│             │  ное   │нное │ дение │организа- │ция (кроме│ ны  │лица │низа- │управля-│ ние  │(внеш-│  во  │   )    │венни- │        │

│             │предпри-│пред-│       │ция (кроме│    У)    │упра-│  -  │ ция) │ ющий)  │(адми-│ ний  │(кон- │        │ ков)  │        │

│             │  ятие  │прия-│       │   УП)    │          │вле- │хоз. │      │        │нистр.│ упр- │курс- │        │       │        │

│             │        │ тие │       │          │          │ния) │това-│      │        │ упр- │ щий) │ ный  │        │       │        │

│             │        │     │       │          │          │     │рище-│      │        │ щий) │      │ упр- │        │       │        │

│             │        │     │       │          │          │     │ства)│      │        │      │      │ щий) │        │       │        │

├─────────────┼────────┼─────┴───────┼──────────┴──────────┼─────┼─────┼──────┼────────┴──────┴──────┴──────┼────────┼───────┼────────┤

│Виды         │Огран.  │Ограниченное │Обязательственные    │Право│Обя- │Отсут-│Отсутствуют                  │Право   │Отсутс-│Отсутст-│

│имущественных│вещное  │вещное  право│права                │собс-│зате-│ствуют│                             │общей   │твуют  │вуют    │

│прав,        │право   │оперативного │                     │твен-│льств│      │                             │долевой │       │        │

│возникающих у│хоз.    │управления   │                     │ности│енные│      │                             │собс-ти │       │        │

│субъекта     │ведения │             │                     │     │права│      │                             │(завис.)│       │        │

│управления по│        │             │                     │     │     │      │                             │        │       │        │

│поводу       │        │             │                     │     │     │      │                             │        │       │        │

│объекта      │        │             │                     │     │     │      │                             │        │       │        │

│управления   │        │             │                     │     │     │      │                             │        │       │        │

├─────────────┼────────┴─────────────┼─────────────────────┼─────┼─────┴──────┼─────────────────────────────┼────────┼───────┴────────┤

│Факт передачи│Есть                  │Есть                 │-    │Нет         │Нет                          │-       │Нет             │

│имущества  во│                      │                     │     │            │                             │        │                │

│владение     │                      │                     │     │            │                             │        │                │

│(пользование)│                      │                     │     │            │                             │        │                │

│субъекта     │                      │                     │     │            │                             │        │                │

│управления   │                      │                     │     │            │                             │        │                │

├─────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┼─────┼─────┬─────┬┴──────────┬───────────┬──────┼────────┼────────────────┤

│Объем        │Максимальная передача │Максимальная передача│Без  │Мак- │Час- │Без        │Частичная  │Макси-│Без     │Частичная       │

│передаваемых │                      │                     │пере-│сима-│тич- │передачи   │передача   │маль- │передачи│передача        │

│собственником│                      │                     │дачи │льная│ная  │           │           │ная   │        │                │

│управленчес- │                      │                     │     │пере-│пере-│           │           │пере- │        │                │

│ких   функций│                      │                     │     │дача │дача │           │           │дача  │        │                │

│иному        │                      │                     │     │     │     │           │           │      │        │                │

│субъекту     │                      │                     │     │     │     │           │           │      │        │                │

└─────────────┴──────────────────────┴─────────────────────┴─────┴─────┴─────┴───────────┴───────────┴──────┴────────┴────────────────┘

1.3. Управление многоквартирным домом и управление общим имуществом в многоквартирном доме: понятие, содержание и соотношение

С введением в действие в 2005 г. Жилищного кодекса РФ в жилищной сфере произошли кардинальные перемены следующего характера: в отличие от Жилищного кодекса РСФСР, он определил в качестве объектов управления многоквартирные дома, а не жилищный фонд в целом. При этом жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, не охватывающую общее имущество многоквартирного дома, которое, собственно, и выступает первостепенным объектом управления. В российском законодательстве закреплена традиционная для многих правопорядков юридическая конструкция многоквартирного дома, согласно которой структурно обособленные части дома - жилые и нежилые помещения - принадлежат различным собственникам, а остальные части такого здания - несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, иное имущество общего пользования - находятся в общей долевой собственности собственников помещений (ст. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ).

Между тем в отечественном правопорядке легальная дефиниция понятия "многоквартирный дом" в настоящее время однозначно не определена, вследствие чего нет полной ясности в представлениях о многоквартирном доме вообще и как о гипотетическом объекте недвижимости в частности. Многоквартирный дом не поименован в качестве объекта недвижимости ни в ст. 130 ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(116) (ст. 1), ни в Жилищном кодексе РФ. В юридической литературе подходы к определению правового режима указанного объекта различны. Одни авторы - А.Е. Тарасова, Ю.П. Свит, Т.А. Борзенкова, В.К. Михайлов - рассматривают многоквартирный дом и как объект недвижимости, и как объект гражданских прав*(117). По их мнению, будучи прочно связанной с землей вещью, многоквартирный дом подпадает под признаки, сформулированные в общей законодательной дефиниции недвижимости (ст. 130 ГК РФ), в отличие от помещений в доме, которые "все же не имеют необходимых формальных признаков объекта права (не являются самостоятельной вещью) и признаков объекта недвижимости (не имеют непосредственной связи с землей)*(118). Такая связь осуществляется через здание (многоквартирный дом), являющееся самостоятельным объектом недвижимости"*(119), следовательно, его необходимо рассматривать "в качестве объекта одновременно гражданских и жилищных прав"*(120), в частности, как "возможный объект вещного права"*(121).

Другие ученые (С.Г. Певницкий), также считая многоквартирный дом недвижимостью (наряду с предприятием как имущественным комплексом), вместе с тем признают его единым объектом не гражданских прав, а публичного (градостроительного и технического) регулирования*(122).

И все же большинство цивилистов - М.Г. Пискунова, И.А. Дроздов, Е.А. Чефранова, В.В. Чубаров и др. - отрицают возможность признания многоквартирного дома и самостоятельным объектом недвижимости, и единым объектом гражданских прав*(123). Следует согласиться с точкой зрения указанных авторов, рассматривающих многоквартирный дом не как самостоятельный объект прав, а как их совокупность*(124), в частности, совокупность одной "обслуживающей" вещи и нескольких "обслуживаемых" вещей, находящихся в раздельной собственности нескольких лиц*(125). Входящие в состав дома объекты "обладают различным правовым режимом, унификация которого в современных условиях невозможна, да и нецелесообразна"*(126). М.Г. Пискунова справедливо отмечает, что "независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество - это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок"*(127). Поскольку многоквартирный дом единым объектом прав не является, он может выступать только в качестве объекта капитального строительства, а также объекта технического учета*(128).

При этом, как представляется, многоквартирный дом нельзя считать:

неделимой вещью в силу включения в него самостоятельных объектов прав;

совокупностью главных вещей и их принадлежностей (как будет доказано ниже);

сложной вещью, поскольку:

- во-первых, в отличие от сложной вещи, искусственно создаваемой путем объединения физически не связанных разнородных объектов, объединенных лишь возможностью использования по единому назначению (ч. 1 ст. 134 ГК РФ), многоквартирный дом включает в себя объекты, связанные конструктивно;

- во-вторых, в противоположность установленному ч. 2 ст. 134 ГК РФ диспозитивному правилу об общей судьбе всех элементов сложной вещи, помещения многоквартирного дома, наоборот, предназначены для самостоятельного оборота, хотя физически являются его частью и в качестве таковых фактически зависят от судьбы дома.

Поэтому большинство ученых обоснованно сходятся во мнении о том, что многоквартирный дом относится к особой категории имущественных комплексов*(129). Необходимо отметить его отличие от имущественного комплекса по типу предприятия, являющегося объектом недвижимости и единым объектом права.