Управление многоквартирным домом

     Жилищный  кодекс определяет, что информирование собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания осуществляется не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Статья 45 Кодекса определяет, что сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме. Или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном дом должны быть указаны:

• сведения о лице, по инициативе которого созываете данное собрание;
• форма проведения данного собрания (собрание или за очное голосование);
• дата, место, время проведения данного собрания или случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
• повестка дня данного собрания;
• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

     Инициаторы  созыва общего собрания должны указать  свои фамилии, имена, отчества. Собрания созываются лицами (физическими и юридическими), являющимися собственниками помещений в данном многоквартирном доме. В приложении приведена одна из форм такого сообщения с отрывным листком, остающимся у инициаторов созыва общего собрания, для отметки о способе направления сообщения. А в предлагаемом проекте Положения об общем собрании предлагается установить способы направления каждому собственнику помещения в данном доме:

• заказным письмом;
• или вручено каждому собственнику под роспись;
• или размещено в помещении данного дома, предназначенном для объявлений в данном доме.

     Жилищный  кодекс определяет, что решением общего собрания собственников помещений в данном доме может быть иной способ направления сообщения в письменной форме. Поэтому данный пункт Положения об общем собрании может быть откорректирован в соответствии с условиями распространения информации в каждом конкретном доме (например, могут быть добавлены электронные способы) и определен уже в конечном варианте при принятии этого документа. В случае, если общим собранием определен порядок голосования на общем собрании путем оформления письменного решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, а также при проведении собрания путем заочного голосования одновременно с информационными материалами, сообщением о проведении общего собрания направляется и бланк письменного решения собственников помещений для голосования.

     Инициаторам общего собрания, проводимого в форме собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование), необходимо определиться с местами (адресом), где участники собрания могут ознакомиться с материалами общего собрания. А также определиться, где будет проходить общее собрание - осуществить аренду зала (помещения) для проведения общего собрания. И предусмотреть техническое обеспечение работы общего собрания для осуществления регистрации участников общего собрания, возможности проведения голосования и подведения итогов голосования. Для собрания, проводимого в форме заочного голосования, необходимо предусмотреть место или адрес, куда должны передаваться решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также осуществлять обработку корреспонденции, поступившей в адрес общего собрания. То есть выполнить все необходимые организационные мероприятия для успешного созыва и проведения общего собрания в соответствии с требованиями действующего законодательства.

     Не  менее важным в процедуре проведения общего собрания собственников помещений является документальное подтверждение проведения общего собрания - оформление протоколов общего собрания. В протоколы общего собрания; оформляются все проводимые в данном доме общие собрания) собственников помещений. Жилищный кодекс в статье 46 прямо указывает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Неплохим дополнением этого протокола будет также и документ, составленный по итогам регистрации собственников помещений и их полномочных представителей, участвующих в общем собрании и реестр собственников помещений с отметками о присутствии на общем собрании собственников помещений или отправки (получения) сообщений. Данные документы помогут избежать многих вопросов в дальнейшем, варианты таких документов приведены в приложении.

     И заключительным этапом проведения общего собрания Жилищный кодекс определяет необходимость информирования всех собственников помещений об итогах работы общего собрания и определяет также сроки такого уведомления. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Вариант такого документа - уведомления собственников помещений о решениях, принятым общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итогов голосования по вопросами повестки дня общего собрания (приведено в приложении). Уведомление собственников помещений о решениях общего собрания размещаются в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Но помимо выполнения всех перечисленных выше условий, необходимо обеспечить и сохранность документов общего собрания. Статья 46 Жилищного кодекса определяет, что протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания²⁷.

     Подготовка  и проведение общего собрания могут  быть осуществлены на основании договора с коммерческой организацией, которая скоро будет предлагать такие услуги. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2. Компетенция общего  собрания, голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. 
 

     Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Жилищным кодеком установлена недостаточно однозначно, с одной стороны, часть статей Кодекса содержит вполне определенные указания на то, что решения тех или иных вопросов относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, правда, не совсем корректные в отдельных случаях. С другой стороны, при организации собственников помещений в многоквартирном доме в какое либо сообщество, будь то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья, компетенция общего собрания членов такого сообщества будет определяться уже не только Жилищным кодексом, но и уставом такой организации. Но в то же время основные положения такого объединения тем не менее определяются тем же Кодексом. И в то же время в уставах этих организаций допускается доопределить компетенцию общего собрания. Так, например, компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива²⁸. Более расширенная компетенция уже и у общего собрания членов товарищества собственников жилья²⁹, что хорошо видно из текста статьи, определяющей компетенцию общего собрания членов товарищества собственников жилья. К тому же помимо указанных в данной статье вопросов, уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества может быть отнесено решение и иных вопросов. Это вполне оправдано для той или иной организационной формы объединения собственников помещений, так как связано уже с работой этой организации. Таким образом, действуют нормы, определенные Жилищным кодексом и для общего собрания собственников помещений. Собрания, созванного по инициативе любого из собственников помещений в этом доме, при достаточном количестве голосов может прекратить существование такой организации. Или такой пример, к компетенции общего собрания товарищества собственников жилья отнесен вопрос о принятии решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме³⁰. Хотя этот вопрос может быть решен только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и решение по этому вопросу принимается большинством, не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. И совершенно не определено, что будет относиться к компетенции общего собрания в случае выбора непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, так как кроме того круга вопросов, обозначенных в Жилищном кодексе явно будет недостаточно в этом случае. Так как в этом случае общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, что уже установлено в императивной форме самим Жилищным кодексом³¹. Достаточно интересные замечания по вопросам компетенции общего собрания приведены в одной из статей, посвященной проблемам общего собрания: «Одновременно ЖК РФ выделяет исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, упоминание о такой компетенции содержится в ч. 1 статьи 147 ЖК РФ. Исключительность проявляется в том, что решения по отдельным вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном  доме, не могут быть приняты иным органом либо лицом (общим собранием членов товарищества собственник ков жилья, правлением такого товарищества, управляющей, организацией и другими). Если по некоторым вопросам компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ предусматривает возможности принятия решений иным органом, к примеру общим собранием членов товарищества как высшим органом управления такого товарищества, в части принятия решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, то решения по таким вопросам, как выбор способа управления многоквартирным домом, создание товарищества собственников жилья, могут быть приняты только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Общее, что характерно для вопросов исключительной компетенции собрания, - фундаментальность этих вопросов, долгосрочность действия принятых по ним решений, невозможность без ущерба интересам собственников решить в ином порядке»³².

     А ведь установление четкой компетенции  органа управления предопределяет в  дальнейшем правомочность принятых) решений этим органом, что подтверждается судебной практикой, в частности на это указано в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 января 2007 г. в деле № А12-7815/06-С43.

   Но  остановимся более подробно на компетенции  общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме в том  виде, как она изложена в основных статьях Жилищного кодекса.

   Статья 44 Жилищного кодекса определяет, что к компетенции общего собрания собственников помещений в  многоквартирном  доме относится решение следующих  вопросов:

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3. принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4.   выбор способа управления многоквартирным домом.

      Одновременно  пункт 5 этой статьи устанавливает, что и другие вопросы, отнесенные Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть также рассмотрены, и по ним принято решение на общем собрании. То есть перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по существу, является закрытым, поскольку несмотря на то, что в данном перечне названы не все вопросы указанной компетенции, иные могут быть предусмотрены только самим Жилищным кодексом. Как отмечает в своей книге Тихомиров³³ «буквальное толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные Кодексом к его компетенции. Данная юридическая конструкция выглядит не вполне убедительно. Например, совершенно очевидно, что в случае непосредственного управления многоквартирным до домом собственниками помещений в таком доме (см. ст. 164 Кодекса) общему собранию указанных собственников на практике потребуется решать многие другие вопросы, помимо прямо отнесенных Кодексом к его компетенции». И с этим нельзя не согласиться, действительно «формулировка положений п. 5 ч. 2 ст. 44 требует уточнения путем внесения в нее соответствующих изменений», как впрочем и компетенция общего собрания в целом.

     Обратим внимание также на то, что обозначено в других статьях Жилищного кодекса, и что относит Кодекс для решения на общем собрании и тем самым устанавливает более полный состав вопросов, определяющих общую компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

• ч. 3. ст. 36. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции;
• ч. 2 ст. 40. Реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений, если это невозможно без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме;

   •4,1. ст. 45. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;

• ч. 4 ст. 45. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме;
• ч. 1 ст. 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме;
• ч. 3 ст. 46. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений;
• ч. 4 ст. 46. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания;
• ч. 2. ст. 135. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
• ч. 2. ст. 141. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
• ч. 7. ст. 156. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме;