Управление многоквартирным домом

     В некоторых государствах Восточной  Европы и Прибалтики (Словакия, Эстония, Латвия) собственники помещений в  многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество - юридическое лицо, а заключить на одинаковых для всех собственников в доме условиях общий договор с управляющим (управляющей компанией). В таком случае органом, ответственным за принятие решений, является общее собрание собственников, а управляющий готовит свои предложения для рассмотрения и утверждения общим собранием. В то же время практика работы управляющих в этих странах показывает, что для них предпочтительнее иметь в качестве партнера юридическое лицо - товарищество собственников и взаимодействовать с его правлением, а не заключать договор со всеми собственниками. Часто управляющие сами предлагают собственникам помещений в многоквартирных домах создать товарищество, а иногда даже выдвигают это в качестве условия заключения договора, разъясняют преимущества самоорганизации, содействуют в организации и регистрации товарищества.

     В России собственники могут привлекать управляющую организацию на основании  договора с товариществом собственников  жилья или, при отсутствии товарищества, на основании договора управления, заключаемого с каждым собственником помещения. Жилищный кодекс РФ установил, что деятельность управляющей организации (управляющего) по договору управления должна включать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Таким образом, управляющая организация отвечает перед собственниками помещений за предоставление всего комплекса услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг, что отражается в договоре управления. В российском законодательстве управленческая деятельность неотделима от деятельности по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг и рассматривается как составная часть - организация работ и услуг, а управляющий - как единственный контрагент, отвечающий перед собственниками помещений за предоставление всех жилищных и коммунальных услуг⁴⁴.

     Для России как страны с формирующимся  рынком жилищных услуг характерно, что появляющиеся частные жилищные организации, называющие себя «управляющими  компаниями», стремятся оказывать  своими силами весь комплекс услуг  по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов, причем двум последним видам деятельности отдается приоритет перед деятельностью по управлению. Эта «универсальность» управляющих организаций объясняется, с одной стороны, тем, что собственники жилья еще не осознали самостоятельной ценности и преимуществ профессионального управления и ориентируются в своих запросах только на работы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома. С другой стороны, первые управляющие организации часто создаются на базе бывших муниципальных жилищно-эксплуатационных или ремонтных организаций, имевших собственную материально-техническую базу и персонал для осуществления работ по содержанию и ремонту многоквартирных домов, поэтому они в большей степени готовы к выполнению этих работ, чем к деятельности по управлению в западном понимании. В России это часто приводит к тому, что многие жилищные организации, ранее действовавшие как подрядчики муниципалитетов по содержанию и ремонту жилья, заключают с собственниками договоры на управление, но у таких компаний по-прежнему деятельность по содержанию и ремонту преобладает над управлением. Отсутствует пообъектное управление, компании ориентируются на стандартный набор работ по содержанию дома, стремятся решать краткосрочные задачи вместо перспективного планирования, не имеют заинтересованности в ресурсосбережении.

     Опыт  стран Восточной Европы (Венгрия, Словакия) показывает, что со временем управленческо-ремонтно-обслуживающие  организации разделились на более  специализированные организации, поскольку это диктуется экономической эффективностью деятельности. Развитие рынка идет в сторону специализации и возрастания конкуренции между организациями с одинаковой специализацией. Западные страны и США дают такие примеры развитого рынка жилищных услуг, где деятельность организаций, работающих в сфере содержания и ремонта жилья, узко специализированная, например, обслуживание труб внутри дома осуществляет одна фирма, обслуживание приборов учета на системах теплоснабжения - вторая фирма, обслуживание насосов, установленных на системах теплоснабжения - третья, обслуживание бойлера (теплообменника) - четвертая и т.д. Соответственно собственникам необходимо иметь управляющего, который знает рынок подрядных работ, преимущества применения тех или иных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и выступает как консультант собственников или товарищества по этим вопросам. Выделение управления многоквартирными домами в самостоятельный вид деятельности способствует увеличению предложений со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентного рынка услуг по управлению, развитию малого и индивидуального предпринимательства в области управления жильем.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение. 

     Управление многоквартирным жилым домом  – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

     Жилищный  кодекс РФ налагает на собственников  помещений обязанность выбрать  способ управления домом в течение  года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

     Формой  непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

     Можно выделить ряд основных условий для того, чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, и были обязательны для исполнения его всеми собственниками помещений в данном многоквартирном доме:

   • решение принято с соблюдением  способа и формы уведомления собственников помещений в данном доме, установленных в части 4, 5 статьи 45 Жилищного кодекса;

• решение принято при наличии кворума собственников помещений для проведения общего собрания, установленного в части 3 статьи 45 Жилищного кодекса;
• решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания, установленной в части 2 статьи 44 Жилищного кодекса;
• решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания, в соответствии с требованиями части 2 статьи 46 Жилищного кодекса;
• решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения, установленных в части 1 статьи 46 Жилищного кодекса;
• решение оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в соответствии с требованиями части 1 статьи 46 Жилищного кодекса;

   • решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доведены до сведения собственников помещений в много квартирном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 Жилищного кодекса.

     Жилищным  кодексом решение ряда организационных вопросов по проведению общего собрания отнесено к компетенции самого общего собрания, это решение следующих вопросов:

• определение срока проведения годового общего собрания (ч. 1 ст. 45 Жилищного кодекса);
• определение порядка проведения годового общего собрания (ч. 1 ст. 45 Жилищного кодекса);
• определение способа сообщения о проведении общего собрания (ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса);
• определение места, доступного для всех собственников помещений, для размещения итогов голосования и принятых решений на общем собрании (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса);
• порядок оформления протоколов общего собрания (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса);

определение места или адреса хранения протоколов общего собрания и письменных решений собственников (ч. 4 ст. 46 Жилищного кодекса);

     Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Жилищным кодеком установлена недостаточно однозначно, с одной стороны, часть статей Кодекса содержит вполне определенные указания на то, что решения тех или иных вопросов относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, правда, не совсем корректные в отдельных случаях.

     С другой стороны, при организации  собственников помещений в многоквартирном доме в какое либо сообщество, будь то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья, компетенция общего собрания членов такого сообщества будет определяться уже не только Жилищным кодексом, но и уставом такой организации. Но в то же время основные положения такого объединения тем не менее определяются тем же Кодексом.

     И в то же время в уставах этих организаций допускается доопределить компетенцию общего собрания. Так, например, компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива. Более расширенная компетенция уже и у общего собрания членов товарищества собственников жилья, что хорошо видно из текста статьи, определяющей компетенцию общего собрания членов товарищества собственников жилья. К тому же помимо указанных в данной статье вопросов, уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества может быть отнесено решение и иных вопросов. Это вполне оправдано для той или иной организационной формы объединения собственников помещений, так как связано уже с работой этой организации.

     Таким образом, действуют нормы, определенные Жилищным кодексом и для общего собрания собственников помещений. Собрания, созванного по инициативе любого из собственников помещений в этом доме, при достаточном количестве голосов может прекратить существование такой организации.

     Статья 44 Жилищного кодекса определяет, что к компетенции общего собрания собственников помещений в  многоквартирном  доме относится решение следующих  вопросов:

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3. принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4.   выбор способа управления многоквартирным домом.

     Правом  голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Жилищный кодекс недостаточно четко определил круг собственников помещений, имеющих право на участие в управлении многоквартирным домом. Строго следуя нормам Жилищного кодекса, определенным в статье 15 (объектами жилищных прав являются жилые помещения), статье 16 (к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната), отношения, складывающиеся по поводу владения, пользования и распоряжения нежилыми помещениями, не подлежат регулированию жилищным законодательством. Но помимо жилых помещений в многоквартирных домах имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания. Например, встроенно-пристроенные нежилые помещения первых этажей, места в подземных автостоянках, складские помещения в подвалах и цокольных этажах. И одновременно в статье 36 Кодекс устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир, в том числе чердаки, подвалы, технические этажи и т.д. В то же время, устанавливая, что жилищное законодательство регулирует отношения по повод управления многоквартирными домами. При этом необходимо помнить, что являясь собственником доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, собственники помещений обязаны участвовать в управлении таким имуществом, и на них лежит также бремя содержания данного имущества. Это возлагает и обязанность участия в принятии решений на общем собрании, то есть голосование собственника представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей.

      Изучая  международный опыт управления многоквартирными домами, следует отметить, что основными принципами управления многоквартирными домами в мировой практике являются пообъектность и ориентированность на клиента.

     Принцип пообъектности выражается в том, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом его технического состояния, степени его благоустройства, состояния земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами благоустройства и озеленения на основании целей, определенных собственниками помещений данного дома.

     Ориентированная на клиента деятельность управляющей организации характеризуется тем, что она направлена на удовлетворение запросов собственников жилья как клиентов. Управляющая организация действует в рамках полномочий, установленных договором управления, отчитываясь перед собственниками в установленном законом и договором порядке.