Оглавление 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение. 
 

     В России происходит постепенное становление  собственника, понимание им своей  роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.

     Жилье – одно из основных благ и потребностей человека. И поэтому решение жилищной проблемы имеет первостепенное значение и для граждан и для государства. Многие конституционные принципы в той или иной степени связаны с жильем.

     Согласно  статье 40 Конституции РФ каждый имеет  право на жилище. В силу статьи 25 Конституции РФ жилище не прикосновенно. Право на жилье справедливо называют атрибутом цивилизации и цивилизованности. Действительно, сам объект этого права должен изменяться в лучшую сторону. Существование нескольких семей в одной квартире, стесненность, стесненность, низкие нормы обеспеченности жилой площадью на одного человека – эти реалии нашей жизни также не имеют никакого отношения к цивилизованному понятию «жилье».

     Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших  направлений народного хозяйства. Значение данной отрасли экономики огромно, хотя бы потому, что каждый житель страны, являясь собственником или нанимателем помещений в многоквартирном доме и потребителем жилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом ЖКХ.

     С советских времён и до сих пор жилищно-коммунальное хозяйство является планово-убыточной отраслью экономики. В рамках плановой советской системы это было оправдано, но в современных условиях становится всё менее и менее эффективным год от года.

     Однозначных путей решения этих вопросов нет. Однако, даже в современных условиях возможно создание такой государственной системы управления многоквартирными домами, которая была бы жизнеспособна и довольно эффективна в условиях рыночной экономики и превратила бы ЖКХ из планово-убыточной отрасли в прибыльную.

     В 2000 г. почти завершилась демонополизация  жилищно-коммунального хозяйства. Разделение функций управления жилищным фондом и его эксплуатации? В чем разница?! дало возможность развивать конкуренцию  в сфере содержания и ремонта жилья и управления жилищным фондом. Создан рынок подрядных организаций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

     Жилищный  кодекс Российской Федерации – основной законодательный акт, регулирующий взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального  хозяйства на территории Российской Федерации. Жилищный кодекс в нынешнем виде принят 29 декабря 2004 года. Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокое реформирование всей системы ЖКХ. Его положения вступали в силу постепенно. Полностью ЖК РФ вступил в силу 1 января 2007 года, однако из-за многочисленных проблем, связанных с применением положений кодекса на практике, в органах верховной власти РФ до сих обсуждается масса вопросов о целесообразности принятия данного кодекса и его слабой нормативно-разъяснительной силе.

     Управление  многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия  проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, так гласит ст. 161 ЖК РФ.

     Управление  жилищным фондом включает в себя¹:

     а) организацию эксплуатации;

     б) взаимоотношения со смежными организациями  и поставщиками;

     в) все виды работ с нанимателями и арендаторами.

     Граждане, неправительственные, общественные организации  и иные добровольные объединения  нанимателей, арендаторов и собственников  жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право  участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.²

     Конституция Российской Федерации³ закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено и в новом Жилищном кодексе Российской Федерации, который вступил в силу с 1 марта 2005 года. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах должны осуществлять управление многоквартирным жилым домом. При этом собственники наряду с правами приобретают и обязанности по содержанию, техническому и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

     Таким образом, в соответствии с новым жилищным законодательством жильцы многоквартирных домов обязаны были до 1 января 2007 года выбрать один из предлагаемых способов управления многоквартирным домом:

     1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме – собственниками квартир;

     2. управление товариществом собственников  жилья (ТСЖ), либо жилищным кооперативом (ЖК), или иным потребительским кооперативом;

     3. управление управляющей организацией.

       Задачами исследования в ходе изучения нормативно-правовых актов, литературы, правоприменительной практики изучить:

- общественные  отношения, возникающие по поводу  управления многоквартирными домами, их структуру, участников, правовое  регулирование;

- способы  управления многоквартирными домами;

- общее  собрание собственников жилых  помещений в многоквартирном  доме, как форму непосредственного  управления многоквартирным домом;

- судебную  практику по рассмотрения судами  дел, связанных с реализацией  способов управления многоквартирными домами;

- международную  практику управления многоквартирными  домами.

     Объектом  исследования в работе являются общественные отношения, возникающие по поводу управления многоквартирным домом.

     Предметом исследования является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме: виды и формы проведения общего собрания, порядок созыва и проведения общего собрания, его компетенция, особенности голосования на общем собрании собственников жилых помещений, изучение документов общего собрания.

     Нормативно-правовая база исследования обширна и многообразна и включает в себя нормы как  российского национального законодательства, так и международного права, изучение научной и периодической литературы по теме исследования, в том числе  работы таких юристов как С.Г.Певницкий, Н.В.Корнилов, В.Г.Коряковцев, Ю.П.Свит, Ю.В.Головлев, В.К.Андреев, А.В.Шанталей и многих других.

     Структура дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения, списка нормативно-правовых актов и литературы. 
 
 
 
 

Глава 1. Понятие об управлении многоквартирными домами, способы управления. 

1. Понятие управление многоквартирным  домом.

 
 

     Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия  «управление многоквартирным жилым  домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

     Признаки  управления многоквартирным домом:

• Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.
• Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту  управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

• управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
• управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

     Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным  домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

• Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

• осуществляет управленческую и организационную работу;
• принимает решения;
• обеспечивает достижение поставленных целей.

     При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном  доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

• Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
• Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.