Антикризисный менеджмент

Наконец, стоит отметить, что значительное большинство международных  организаций системы ООН включило в свою деятельность существенную экологическую составляющую, ориентированную на переход к устойчивому развитию.

 

_____________________________________________________________________

 

Устойчивое  развитие территорий. XX век, ставший периодом беспрецедентного роста городов и систем расселения, выявил также потребность человечества в разработке и внедрении принципов устойчивого развития в области градостроительства и территориального планирования. Соответствующая концепция получила название «устойчивое развитие территорий», подразумевающее под собой обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на людей и окружающую среду, обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

 

Принципы устойчивого развития территорий:

В новых населенных пунктах  или кварталах городов создается  гуманная этажность жилых объектов (не выше 5 этажей). Планировочные решения учитывают создание удобной транспортной инфраструктуры, легкую доступность административных, деловых и торговых центров, социальных учреждений.

Застройка ведется по принципу ячеек, то есть создаются зеленые  дворы, детские площадки, отсутствует сквозное движение, охраняемые платные стоянки. Деловые кварталы с высотным строительством отделяются от жилых зеленых районов.

При создании транспортной инфраструктуры предпочтение отдается наиболее приемлемому с экологической  точки зрения транспорту (троллейбусы, трамваи, надземные и наземные электропоезда, велосипеды). Серьезное внимание уделяется развитию общественного транспорта. Стимулируется и поддерживается пользование велосипедами.

Выполняется достоверный  расчет парковочных мест вблизи жилых массивов и административно-деловых центров в привязке к демографическому и экономическому развитию района или региона.

Большое внимание уделяется  благоустройству территорий. То есть создаются искусственные водоемы (где есть возможность), парки, аллеи, обустраиваются набережные. Пример. В Минске для физкультурно-оздоровительных занятий минчан и гостей столицы вдоль реки Свислочь построена велодорожка. Ширина трассы составляет от 2,5 до 3,5 метра на разных участках, длина – 27 километров. Велодорожка начинается от пересечения реки Свислочь с МКАД, около водохранилища Дрозды, и заканчивается за Чижовским водохранилищем. Двигаться по ней можно в двух направлениях. Кроме того, предусмотрена пешеходная зона вдоль велодорожки. Трасса проложена с обеих сторон набережной, поэтому в дальнейшем предусматривается в некоторых местах строительство вело-пешеходных мостиков. Проект также предусматривает освещение трассы на всем протяжении. Единственный недостаток пока – практически полное отсутствие пунктов общественного питания (кафе, и т.п.) вдоль трассы.

Рассчитывается функциональное назначение каждого квартала, с учетом демографических перспектив, региональной экономической специфики (к примеру, промышленные предприятия создаются  с учетом розы ветров и других факторов) и даже реалий макроэкономики.

При создании инженерной инфраструктуры учитывается возможность  использования локальных источников возобновляемой энергии в каждом квартале.

Закладывается возможность  использования внутридомовых энергосберегающих технологий (устройства для обеспечения естественной вентиляции и освещения) в привязке к возможностям региональной энергосистемы.

Создается эффективная  система водоснабжения и водоотведения (канализация с максимальной первичной  очисткой перед сбросом в водоемы) в комплексе с локальными системами рециркуляции использованной воды, очистки так называемых «серых» вод, то есть использованных в хозяйственных целях.

Создается система раздельного  сбора твердых бытовых отходов, максимальной рециркуляции вторичных материалов, прорабатываются удобные для населения схемы по компостированию нетвердых бытовых отходов. Комплексное решение проблемы с рационализацией сортировки и переработки мусора.

Архитектурный облик  зданий согласовывается с особенностями  местного ландшафта, с имеющимися национальными архитектурными традициями.

Создание объектов социальной инфраструктуры, необходимой для  образовательно-культурного и духовного  развития здорового, творчески активного  общества, причем с учетом различия возрастных групп и стимулированием общества к активному взаимодействию.

Пример. В США есть такая профессия – «Планировщик городской среды», которая входит в десятку самых перспективных профессий для близкого будущего. Для развития городских территорий требуются специалисты, работающие на стыке архитектуры, строительства, недвижимости, экономики, социологии и региональной политики. Планировщик видит будущее местности или города. Масштаб работы – не меньше микрорайона. Перспективные разновидности этой работы – планирование транспортных потоков и планирование для корпораций. В США средняя зарплата планировщика – $62 500.

Стимулирование отношений, приводящих в движение жизнь сообщества:

– деловые отношения  в рамках сообщества, местный рынок  для своих, бартерные отношения;

– совместные мероприятия: постройка новых домов для членов сообщества, сборы фондов в рамках развития проектов членов сообщества, сборы в рамках медицинской помощи отдельным членам, совместная уборка территорий (субботники), посадка деревьев, фестивали, ярмарки, праздники. Пример. В ряде развитых стран, например в США, есть такая профессия – «Специалист по фандрайзингу». Этот специалист по сбору денег на благотворительные цели. Довольно много фандрайзеров уже успешно действуют через интернет. Специалисты по занятости в США сходятся на том, что фандрайзеров будут нанимать все больше.

– постоянные собрания членов сообщества (в скандинавских странах  их называют – коммуны) для выработки  общей стратегии, решения по вопросам текущей жизни принимаются совместно;

– местная самоуправляемая демократия.

Развитие полноценной  местной экономики в рамках небольших  сообществ и малого бизнеса, обеспечивающего  разнообразие, самоокупаемость и  самодостаточность.

 

 

3. Особенности антикризисного управления в сфере строительства и недвижимости.

 

Любая операция с недвижимостью  – это операция, несущая элементы риска. При этом операции с недвижимостью  находятся в числе наиболее рискованных  секторов предпринимательской деятельности. Причин тому довольно много, но важнейшее  значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, низкая ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоемкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости. Можно сказать, что управление рисками – квинтэссенция всей проблематики управления для предпринимательства в сфере недвижимости.

 

В настоящее  время в Беларуси распространены 3 вида инвестиционно-строительных контрактов:

 

1. Контракты типа «проектирование-строительство».  Контракты типа «проектирование-строительство» предполагают, что Инвестор должен внести предоплату проектно-строительной организации на весь объем работ по проектированию и строительству, а проектно-строительная организация выполнит все работы по проектированию, строительству, и совместит по времени стадию проектирования со стадией строительства.

Недостатки  данного типа контрактов: При таком типе контрактов инвестор практически не имеет возможности отслеживать целевое расходование своих вложений и не может в полной мере управлять стоимостью инвестиционно-строительного проекта. Фактически получается, что инвестор дает деньги, они уходят непонятно куда, и в момент окончания работ проектно-строительная фирма может заявить, что денег на строительство не хватило. Инвестора часто ставят перед фактом недостачи средств.

 

2. Контракты типа «строительство с допроектированием». Контракты типа «строительство с допроектированием» предполагают, что для Инвестора делает проектную документацию сторонний Проектировщик. После этого подыскивается Генподрядчик, который начинает строительство объекта по разработанной проектной документации.

Недостатки  данного типа контрактов: Если в процессе строительства Генподрядчик обнаруживает ошибки в проектной документации, то проектная документация исправляется, и на исправление ошибок расходуются дополнительные средства. При таком типе контрактов Инвестор не имеет возможности в полной мере управлять ответственностью за качество выполненных работ, сроками выполнения инвестиционно-строительного проекта и его стоимостью. Пример. По одной из минских строек в проектной документации неверно было рассчитано количество арматуры. По ходу проекта эта ошибка была выявлена, и пришлось закупать дополнительную арматуру, что вызвало значительное удорожание проекта. При этом договор на выполнение проектной документации был к тому времени закрыт. Инвестор подписал акт выполненных работ по договору проектирования.

 

3. Контракты  с управляющей компанией. Контракты с управляющей компанией позволяют выстроить такое управление, при котором Инвестор оплачивает работы поэтапно, и по каждому этапу Управляющая компания предоставляет подробный отчет о выполнении работ с предложением действий, которые откорректируют ход проекта. Управляющая компания может выполнять функции Заказчика, самостоятельно воздействуя на подрядные оргазацин, или функции консультанта, предлагая Инвестору аудиторский отчет о возможных действиях к подрядчикам.

Достоинства данного типа контрактов: Управляющая компания, в отличие от Инвестора, обладает штатом менеджеров-профессионалов в области управления строительством и уникальными методиками, позволяющими со значительным опережением предвидеть ситуацию, с которой столкнется проект. Это дает возможность управляющей компании предложить Инвестору упреждающие действия по удержанию проекта в заданных временных, стоимостных, качественных рамках.

Недостатки  данного типа контрактов: Все же и в этом случае, ни Инвестор, ни Заказчик, ни Управляющая компания не могут непосредственно воздействовать на Генподрядчика, Проектировщика и Субподрядчиков, не могут предписывать им, что делать. Управление проектом для Инвестора и Заказчика сводится к управлению ответственностью за те или иные отклонения параметров проекта от нормативов.

 

Источник: Сачек П.В. Построение контура  управления инвестиционно-строительным проектом // Экономика, оценка и управление недвижимостью и природными ресурсами: Материалы межд. науч.-практ. конф.,  г. Минск, 28-30 апреля 2010 г. Минск: БГТУ, 2010. 494 с. – С. 74-75

_________________________________________________________________

 

Для отличника. В 2008-2009 г. мировой финансовый кризис отбросил белорусский рынок недвижимости назад. Большое количество инвестиционных проектов были заморожены, многие инструменты проектного менеджмента не были апробованы и не были адаптированы к белорусскому рынку. Сегодня задача исследователей состоит в быстрой адаптации апробированных инструментов управления проектами к специфике ведения строительства в Беларуси. Задача осложняется тремя факторами:

Во-первых, исследования в области управления строительством требуют междисциплинарного подхода и высокой квалификации исследователей. Необходимы знания в области экономики недвижимости, проектирования, сметного дела, финансового менеджмента, организации строительства, инвестиционного менеджмента. Ограничено число специалистов, обладающих компетенцией одновременно во всех этих отраслях.

Во-вторых, исследования требуют практической направленности. В период 2000-х годов в Беларуси никто не занимался исследованиями в области управления проектами с позиции инвестора. Инструменты управления, применявшиеся в 2005-2008 гг., заимствованы в России и недостаточно приспособлены к Беларуси. Нет времени на научные исследования. Государство требует иностранных инвестиций уже сегодня, иностранные инвестиции в Беларусь идут неохотно, так как инвестиционный климат на рынке недвижимости неблагоприятен, велики потери при вложении в строительство и нет прозрачности в инвестициях в строительство, в то же время, никто не выстраивает инструменты для обеспечения прозрачности в инвестициях в строительство.

В-третьих, по результатам исследований в области  управления строительством крайне трудно поставить эксперимент. Кто из инвесторов разрешит выстроить управление на основе неапробованных ранее инструментов? Для инвестора это риск. Для исследователя любой опыт в области управления строительством – большая удача.

 

Источник: Источник: Сачек П.В. Построение контура управления инвестиционно-строительным проектом // Экономика, оценка и управление недвижимостью и природными ресурсами: Материалы межд. науч.-практ. конф.,  г. Минск, 28-30 апреля 2010 г. Минск: БГТУ, 2010. 494 с. – С. 79-80

 

 

Управление  строительством представляет собой ключевой момент в управлении проектом. В момент кульминации процесса проектирования сложность проекта возрастает, поскольку в одно время и в одном месте собирается большое количество участников процесса – заказчики, поставщики, проектировщики, инженеры-консультанты, подрядчики,  субподрядчики.

 

Рассмотрим схему контрактных  отношений при строительстве  для третьего типа контрактов, то есть – с привлечением Управляющей компании (на примере конкретной белорусской компании СООО «СИ плюс»).

 

Пример. Наименование услуги: Сопровождение строительства (управление строительством)

Оказание услуг начинается с сопровождения получения в  Инспекции Департамента контроля и надзора за строительством разрешения на производство строительно-монтажных работ (разрешение на СМР).